아파트 입주자모집공고 “알고보면 쉬워요”

 

아파트 입주자모집공고 “알고보면 쉬워요”

다시 쓰는 실전부동산학/입주자 모집공고 보는법

#사례1-지난해말 분양한 인천 송도신도시 웰카운티 아파트 4단지 33평형(전용면적 25.7평, 84가구)에 청약한 김모씨. 청약저축 납입금액이 750만원으로 당첨을 확신했다. 하지만 결과는 부적격자로 분류돼 당첨이 취소됐다. 이유는 지역거주 기간 요건 미달.

전용면적이 27.5평 이하인 이 평형은 입주자 모집공고일 현재 인천지역에 1년 이상 거주한 사람에게만 1순위 청약자격이 주어진다.

하지만 김씨는 인천지역 거주기간이 불과 5개월로 1순위 자격 미달에 해당된다. 입주자 모집공고에 나와 있는 지역 우선 청약자격 기준을 꼼꼼히 살피지 않은 게 화근이 됐다.

이 아파트의 지역 우선 청약자격 기준의 경우 민영주택은 모집 공고일 기준 ‘3개월 전 인천거주’이지만 국민주택은 공고일 기준 ‘1년 전 인천거주’ 다.

#사례2-충남 서산에서 분양한 A아파트를 분양받은 이모씨는 최근 시행업체 부도로 선납한 중도금을 떼일 처지가 됐다.

그는 입주자 모집공고에 지정된 중도금 납일 일자 이전에 중도금(4차분)을 미리내면 5%를 할인해준다는 시행업체의 말을 믿고 2억5000만원을 한꺼번에 냈다. 하지만 자금 사정으로 업체가 부도나면서 이를 돌려받기 어려워졌던 것.

현행 법상 입주자 모집공고에 게재된 중도금 납입 기일 이전에 납부한 중도금은 주택보증 대상서 제외돼 반환받기가 힘들다.

전문가들은 이 경우 입주자 모집공고에 나와 있는 ‘유의사항’만 꼼꼼히 살펴 봤어도 피해를 당하지 않았을 것이라고 말한다.

입주자 모집공고는 ‘난수표?’

새 아파트를 청약받으려는 수요자라면 우선 ‘입주자 모집공고’부터 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

부동산 초보자에게 아파트 입주자 모집공고는 마치 난수표처럼 어렵게 느껴진다. 복잡한 표, 난해한 용어 때문이다. 하지만 전체적인 짜임과 흐름을 잘만 이해한다면 어렵지 않게 이를 해석할 수 있다는게 전문가들의 조언이다.

입주자 모집공고는 건설업체가 분양아파트의 공급 위치ㆍ규모ㆍ대상ㆍ내용, 모집일정, 청약접수방법 등을 갖춰 시장, 군수 등으로부터 승인을 얻은 뒤 일간지에 게재하도록 돼 있다.

이때 일간지에 게재된 날짜가 바로 입주자 모집공고일이 된다. 현행 주택법에 입주자 모집공고는 분양접수 5일전까지 내도록 규정돼 있다.

입주자 모집공고에는 건설업체가 분양을 위해 화려하게 만든 광고보다 훨씬 정확한 정보가 담겨져 있기 때문에 수요자라면 반드시 사전에 이를 숙지하고 청약에 나서야 한다.

아파트 공급 유형 살펴야 낭패 없어

입주자 모집공고는 청약 대상 아파트의 위치, 규모, 사업주체로 시작된다. 이를 확인하면 분양받으려는 아파트의 정확한 위치와 분양가구수를 알 수 있다.

그 다음에 ‘공급대상 및 공급금액’이라는 제목의 큼지막한 표가 등장하는데 이것이 입주자 모집공고에서 가장 중요한 부분이다. 우선 맨 왼쪽 ‘구분’ 항목을 보면 분양 대상 아파트가 국민주택인지, 민영주택인지 알 수 있다.

국민주택이란 건설업체가 국민주택기금의 지원을 받아 짓는 아파트(전용면적 60㎡ 이하)를 말한다. 공공기관(대한주택공사, 지방공사 등)이 사업주체가 돼 분양하는 아파트(전용면적 85㎡ 이하)도 이에 포함된다.

다음에 민영주택이란 민간건설업체가 지어 공급하는 아파트를 뜻한다. 이 ‘구분’ 항목에 따라 청약통장, 청약자격이 달리 적용된다. 때문에 사전에 이를 반드시 확인하고 청약에 나서야 한다.

각종 ‘면적’ 뜻도 정확히 파악해야

이어 표의 오른쪽으로 시선을 옮기면 ‘주택형’이 나오는데, 가구별 공급면적이 표시된다.

가구별 공급면적(계약면적)은 한마디로 분양받으려는 아파트의 규모를 뜻한다. 이 면적에 평당 분양가를 곱한 금액이 바로 아파트 총 분양금액이 된다.

공급면적은 전용면적과 공용면적을 더해 계산한다. 전용면적이란 각 가구가 독립적으로 사용하는 면적이다. 거실, 주방, 침실, 욕실 등 순수한 아파트 내부면적을 말한다.

이 면적은 청약자격을 따질 때나 세금을 매길 때 주로 활용된다. 청약통장 사용도 전용면적을 기준으로 하도록 돼 있다. 공용면적은 여러 가구가 함께 쓰는 엘리베이터, 계단실, 복도 등으로 입주자들이 공동으로 사용한 외부면적이다.

이때 면적의 단위는 ㎡로 표기되기 때문에 평형과 혼동하지 말아야 한다. ㎡에 익숙하지 않다면 ㎡에 0.3025를 곱해 평형으로 환산하면 된다.

공급대상은 분양 아파트 ‘명세서’에 해당돼

입주자 모집공고에 나와있는 ‘공급대상 및 공급금액’ 표의 가장 오른쪽에는 대지지분, 공급가구수, 특별공급ㆍ우선공급ㆍ일반분양 가구수 등이 나와 있다.

여기서 대지 지분은 각 가구별로 갖게 되는 땅의 면적을 말한다. 이 면적은 아파트를 재건축하게 되면 수익성을 가늠하는 핵심지표가 된다. 공급 가구수는 분양대상 가구수를 뜻한다. 따라서 총 가구수와는 의미가 다르다.

재건축의 경우에는 조합원 몫을 뺀 나머지만 분양되기 때문이다. 여기서 일반분양 물량이 적으면 대부분 좋은 층의 당첨 가능성이 작은 편이라고 봐야한다.

청약하려는 아파트 평형의 분양가는 ‘공급가격’이라고 돼 있는 표에서 확인할 수 있다. 공급가격은 평형별로 대지비와 건축비 등을 합해 계산한다. 통상 층별로 나눠 가격을 표시하는데 1층, 2층, 최상층, 기준층 등으로 구분된다.

지역우선 기준 헷갈리면 당첨 취소될 수도

다음으로 살펴봐야 할 곳이 ‘신청자격 및 공급일정’난의 ‘우선공급과 일반공급’ 사항이다. 이곳에는 주택 유형별로 지역 우선 공급 기준이 나와 있다.

지역우선 공급 요건은 입주자 모집공고일을 기준으로 ‘현재’, ‘3개월 전’, ‘6개월 전’, ’1년전’ 등으로 구분된다. 이 지역우선 공급 요건은 아파트 평형과 공급 유형별에 따라 제각각 다르게 적용된다.

때문에 이를 잘못 알고 수도권 1순위자가 인천 지역우선자격으로 인터넷에서 청약하면 부적격자로 분류되어 당첨이 취소될 수도 있다.

지역별, 순위별로 청약일도 달라 본인의 청약자격에 따라 해당일자에 정확하게 청약을 신청해야 하는 점도 기억하자.

청약접수 일정은 비슷하지만 당첨자 발표일이 서로 다른 아파트가 있을 경우에는 각각 청약신청이 가능하다.

그러나 본인이 2개 이상의 아파트에 동시에 당첨될 경우 당첨자 발표일이 빠른 아파트가 유효하므로 중복 청약할 때는 당첨자발표일을 확인해 두는 것이 좋다.

유의사항 확인해야 뒤탈 없어

유의사항란도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 전문가에 따라서는 입주자 모집공고에서 가장 세밀하게 검토해야할 부분이 이곳이라고 말하는 경우도 있다.

이곳에는 건설업체가 향후 입주자와의 분쟁에 대비해 세워놓은 각종 단서 조항이 표시된다. 대개 하자보수나 마감재, 동별배치(주차장 출입구 등), 현장여건(송전탑 등), 성능, 품질 등이 표시된다.

때문에 이를 반드시 읽어보고, 입주할 때 실제 상황과 비교해봐야 뒤탈이 없다. 대부분의 아파트는 분양보증을 받도록 돼 있지만 입주자 모집공고에 이 내용이 어떻게 표현됐는지 확인해봐야 한다.

주택분양 계약을 체결했더라도 보증채권자가 공고에서 지정한 입주금 납부계좌에 납부하지 않으면 입주금은 보호받지 못할 수 있다. 또 선납할인의 경우 피해 구제책이 준비됐는지도 확인해 봐야 한다. 이에 따른 분양대금 납부계좌를 수시점검하는 것도 필요하다.

청약 신청자격 역시 입주자모집공고일이 기준이 된다. 청약예금 예치금액을 작은 평형으로 변경할 때는 최초 입주자모집공고일 전일까지 변경해야한다.

순위별(1~3순위) 신청자격도 실제 청약접수일이 아닌 입주자모집공고일 현재 몇 순위자냐에 따라 결정된다. 입주자모집공고는 여러모로 청약의 기준점이 되는 셈이다.