상한제로 조합원 분양가 올라간다

 

상한제로 조합원 분양가 올라간다

재개발, 일반분양분 분양가와 비슷해질 듯

분양가상한제가 재개발에 적용되면 일반분양분이 많은 단지에서는 조합원 분양가나 일반 분양가가 별로 차이 나지 않을 것으로 예상된다. 일반 분양분보다 저렴하게 새 아파트를 마련한다는 점이 가장 큰 조합원 메리트 가운데 하나인데 가격 차이가 없어지면 그만큼 투자성이 줄어드는 셈이다. 치열한 청약경쟁 없이 안전하게 좋은 층으로 원하는 평형을 받는다는 것 정도만 메리트로 남는 것이다.

아직 상한제 충격을 가늠하긴 힘들다. 구체적인 상한제 기준이 나오지 않았기 때문이다. 지금으로선 이미 분양된 단지를 대상으로 유추해보는 수밖에 없다.

상한제로 일반분양분 가격 10% 넘게 내릴 듯

분양가 상한제의 경우 일반분양분의 분양가를 규제하는 것이어서 일반 분양분이 많은 단지일수록 타격이 크게 된다. 일반분양분이 많은 것은 그동안 일반분양수입이 많아 투자성에 좋은 것으로 간주돼 왔는데 거꾸로 되는 것이다.

그렇다고 절대적으로 나쁘다고만은 볼 수 없다. 일반분양분이 적은 경우는 원래부터 조합원 부담금이 그만큼 높기 때문이다. 일반분양분이 많은 것은 기대되는 투자성이 떨어지는 것이다.

최근 인기를 끌며 분양된 서대문구 가재울뉴타운의 경우 분양가가 평당 1500만원 정도였다. 조합원 분양가는 평당 1000만원 선이었다. 조합원 분양가가 일반분양분 가격보다 30% 넘게 쌌다.

일반분양분 분양가는 대지비가 평당 820만원, 건축비 평당 680만원 정도로 계산됐다. 상한제 적용을 받으면 건축비가 평당 500만원 밑으로 내려간다. 건축비 인하폭을 평당 200만원으로 잡으면 분양가는 1300만원이 되는 셈이다.

이 아파트는 임대를 제외하고 총 272가구 중 일반분양분이 125가구였다. 줄어드는 일반분양분 수입은 그대로 조합원 추가부담금이 되는 것이다. 대략 조합원당 6000만원을 부담해야한다. 그만큼 조합원 분양가가 올라가는 것이어서 조합원 분양가는 평당 1200만원 정도 된다고 볼 수 있다.

추가 부담금 많게는 6000만원 넘게 늘어

대우건설의 고척2구역 단지의 경우 일반분양가가 평당 1200만원선이었다. 분양가상한제로 일반분양분 가격이 10%인 평당 120만원 낮아진다고 보면 분양수입 감소분은 130억원 가량 된다.

이 단지는 총 662가구 조합원은 40%인 253가구밖에 되지 않는다. 130억원을 이들이 나누면 가구당 5000만원이 조금 넘는다. 조합원 분양가가 일반분양분 가격과 큰 차이가 나지 않을 것으로 예상된다.

성북구 래미안 석관의 경우 일반분양분이 임대를 제외한 580가구 중 139가구로 많지 않다. 일반분양분 가격이 평당 1200만원 정도였고 상한제로 분양가가 10% 내려간다고 보면 조합원들이 추가로 내야할 부담금은 가구당 1200만원 정도로 많지 않은 셈이다. 이 단지는 상한제 적용을 받아도 조합원 분양가가 일반 분양분 가격보다 좀 더 낮을 것으로 보인다.

정부는 분양가상한제에 적용하는 건축비를 지금보다 더 낮출 계획이다. 정부는 상한제로 분양가가 20% 가량 내려갈 것으로 보고 있는데 일반분양분 가격이 20% 내려간다면 일반 분양분보다 조합원 분양가가 낮기를 기대하기는 더욱 힘들어진다.