성남 재개발 시동…기대반 우려반

 

성남 재개발 시동…기대반 우려반

중동3구역 첫 사업시행 인가

경기도 성남시는 대한주택공사가 신청한 중원구 중동3구역(중동 1500번지 일대 4만217㎡) 주택재개발 사업에 대한 사업시행을 지난 20일 인가했다고 밝혔다.

이는 성남시가 추진 중인 관내 재개발 예정지구(297만㎡, 89만여 평) 26개 구역 가운데 첫 사업시행 인가다. 이에 따라 성남 구시가지 재개발 사업이 한층 탄력을 받을 것으로 보인다.

사업진행 빠른 1단계 구역

2000년 재개발 사업계획을 수립한 성남시는 현재 수정ㆍ중원구 일대 노후ㆍ밀집주택 지역을 26곳을 3단계로 구분해 재개발하는 도시주거환경정비 사업을 벌이고 있다.

이번에 사업시행인가를 받은 중동3구역은 1단계(2002년~2010년) 지역으로, 지하 5층 지상 18층 규모의 아파트 622가구가 건립될 예정이다. 이 가운데 전용 면적 15~34평 495가구는 조합원에게 돌아가고, 전용 면적 12~18평의 임대주택 127가구는 무주택자에게 우선 공급된다.

중동3구역 외에도 수정구 단대동 89-1번지 일대 7만5516㎡의 단대구역과 중원구 은행동 1032번지 일대 18만2918㎡의 은행2구역이 1단계 지역으로, 여느 구역에 비해 사업 속도가 빠른 편이다.

중동3구역과 함께 주공을 사업시행자로 지정한 단대구역은 지난해 정비계획수립과 정비구역 지정을 마치고 현재 사업시행 절차를 준비 중이다. 주공은 10월께 단대구역에 대한 사업시행 인가를 신청할 계획이다.

은행2구역은 정비구역지정을 기다리고 있는 중이다. 현재 경기도에서 도시계획건축 공동심의가 진행되고 있다. 빠르면 5~6월께 정비구역지정이 가능할 것으로 성남시는 보고 있다.

2단계는 용역발주, 3단계는 2010년 이후

2단계(2006년~2010년) 지역은 정비계획수립을 위한 각종 연구용역의 발주를 준비 중이다. 성남시 도시개발과 관계자는 “빠르면 4월께 용역업체를 선정해 발주할 것”이라고 말했다.

성남시의 계획대로라면 2단계 지역은 내년까지 정비구역지정을 마치고 본격적으로 재개발 사업을 벌이게 된다.

2단계 지역 대부분은 현재 건축허가 및 용도변경제한 지역으로 지정돼 있다. 성남시가 1월 다가구주택을 다세대주택 등으로 변경해 재개발 지분을 늘리는 등의 각종 투기행위를 막기 위해 지정한 것이다.

대상 지역은 신흥2ㆍ수진2ㆍ중동1ㆍ금광1ㆍ상대원3ㆍ태평2ㆍ태평4ㆍ은행2구역 등 모두 9개 구역이다. 이들 지역은 정비구역으로 지정될 때까지 건축물의 허가 및 신고, 일반건축물에서 집합건축물로의 용도 변경 등 각종 건축행위가 금지된다.

3단계 지역은 2010년 이후에나 사업이 진행될 예정이다. 3단계 지역은 태평1ㆍ3구역, 수진1구역, 신흥1구역 등 모두 12곳이다.

구역별로 호가 차이 뚜렷

이 같은 성남 재개발시장은 지난해 10~11월께 거래가 활발히 이뤄지며 매매가(지분가격)도 큰 폭으로 상승했다. 그러나 올해 들어서는 정부의 고강도 부동산 규제책 등으로 매수세가 끊겨 조용한 편이다.

태평동 금공인(031-758-3300) 오경규 사장은 “지난해 11월께에는 매수 대기자들이 줄을 서서 기다렸었는데 올 들어서는 매수세가 온데간데없다”며 “문의 전화 한 통 없다”고 전했다.

매수세가 끊기면서 구역별로 호가도 다소 떨어졌다. 다만 사업 속도가 빠른 1단계 지역은 매수세만 끊겼을 뿐 지난해 11월께와 가격차는 별로 없다.

사업시행인가가 난 중동3구역의 경우 대지지분 20평짜리 단독주택의 호가가 현재 평당 2000만원 선이다. 지난해 11월께에도 2000만~2050만원 선에서 거래되던 매물들이다.

단대구역도 마찬가지다. 대지지분 20평짜리 단독주택은 평당 2000만원, 대지지분 30평짜리 단독주택은 평당 1750만~1800만원 선에서 매물이 나온다. 지난해와 별 차이가 없는 가격이다.

2ㆍ3단계 지역은 가격 하락 폭 커

단대동 하나공인(031-734-2929) 관계자는 “중동3구역이나 단대구역은 사업이 진행 중이어서 급매물이 나오거나 가격이 크게 떨어질 여지가 없는 곳”이라며 “다만 매수세가 관망세를 보이고 있어 거래는 뜸한 편”이라고 말했다.

그러나 2단계 지역과 3단계 지역은 가격 하락 폭이 큰 편이다. 2단계 지역인 신흥2ㆍ금광1구역 등지의 호가는 대지지분 20평짜리 단독주택이 평당 1700만~1800만원, 대지지분 6~7평짜리 다세대주택이 평당 3000만~3100만원 선이다.

단독주택의 경우 지난해에는 최고 평당 2000만원, 다세대주택은 평당 최고 3500만원을 호가했다. 신흥동 산하공인(031-743-8245) 박정련 사장은 “2단계 지역 중 신흥2구역은 인기가 꽤 좋은 곳인데도 올 들어 호가가 많이 내려갔다”고 전했다.

3단계 지역인 태평3ㆍ금광2구역 등지는 대지지분 20평짜리 단독주택의 호가가 평당 1500만원 선이다. 대지지분 6~7평짜리 다세대주택 등은 평당 2400만~2900만원에 매물이 나온다.

지난해에는 단독주택의 경우 평당 1700~1750만원, 다세대주택의 경우 평당 2500만~3000만원에 거래됐었다. 태평동 주영공인(031-753-2800) 김주영 사장은 “3단계 지역은 매수세가 꺾이면서 급매물을 중심으로 가격 하락폭이 커지고 있다”고 말했다.

투자하면 어떨까?

성남 재개발시장은 서울과의 접근성 등이 좋아 수요자들의 관심이 꽤 높은 곳이다. 경부고속도로, 서울외곽순환도로와 인접해 있고 지하철 8호선 및 분당선을 손쉽게 이용할 수 있는 등 교통환경도 우수한 편이다.

남쪽으로는 도촌지구, 북쪽으로는 장지지구, 남서쪽으로는 판교신도시 등 대규모 택지개발사업지구와 접해 있어 개발 잠재력이 크다는 평가다.

따라서 전체 부동산시장의 분위기가 살아나면 거래가 다시 활발히 이뤄질 것으로 현지 부동산중개업소들은 보고 있다. 주영공인 김 사장은 “지금은 매수세가 쑥 들어갔지만 중동3구역의 보상이 시작되는 하반기부터는 매수세가 다시 살아 날 것”으로 내다봤다.

태평동 금공인 오 사장도 “정부의 금융규제 등으로 지금은 관망세가 짙지만 1단계 지역의 보상, 이주, 철거 등이 본격화되면 다시 움직일 가능성이 있다”고 전망했다.

그러나 2010년 이후에나 사업이 진행될 3단계 구역 등은 지금과 같은 분위기가 계속될 것으로 보는 시각이 우세하다. 금광동의 한 중개업소 관계자는 “시장이 실수요자 중심으로 바뀌면 아무래도 사업 속도가 더딘 3단계 지역 등은 시장에서 외면받을 수 있다”고 말했다.