부동산 떠난 돈 증시로 간다고?

 

부동산 떠난 돈 증시로 간다고?

“부동산 끝났다”VS “규제에 따른 일시적 현상”

#서울 양천구에 사는 김모씨(42)는 요즘 중개업소에서 전화오기만을 애타게 기다리고 있다. 3년 전 분양받은 새 주상복합아파트로 이사 가기 위해 살던 아파트를 중개업소에 내 놓았지만 두 달째 ‘감감 무소식’이다.

 

김씨는 “중개업소에서는 시세보다 훨씬 싸게 내놔야 겨우 팔릴까 말까한 분위기라며 가격을 낮출 것을 권유하고 있지만 아까운 생각이 들어 조금 더 기다려볼 예정”이라고 말했다.

#모 증권회사 목동 부지점장인 오모씨(43)는 “요즘 주식형 펀드에 가입하겠다며 지점을 찾는 고객은 물론 직접 종목을 골라 주식투자를 하겠다는 고객까지 꾸준히 늘고 있다”며 “마땅한 투자처가 없는 상황에서 주식시장이 활황세를 보이고 있기 때문인 것 같다”고 말했다.

요즘 부동산 시장과 주식 시장의 명암이 엇갈린다. 주식시장에 돈이 몰리며 주가지수가 연일 사상 최고치를 갈아치우고 있는 반면 아파트 시장 등 부동산 시장은 침체 국면이 깊어지고 있다.

주택 담보 대출 급감VS 주식시장 자금 유입

12일 한국은행에 따르면 3월 중 주택 담보대출 잔액은 2월말보다 370억원 늘어나는 데 그쳤다. 대출금 잔액이 하루 평균 10억원 남짓 늘어난 셈이다. 한 달 증가액이 지난해의 하루 평균 증가액(700억원)의 절반 수준이다.

주택 담보 대출 증가액은 지난해 11월 4조1700억을 정점으로 올 들어 급감 추세다. 1월 7500억, 2월 4000억, 3월 370억원 등이다.

은행들이 담보 대출을 죄고 있는 것도 한 요인이지만 담보 대출을 받아 집을 사려는 사람 자체가 줄어든 원인이 더 크다.

강남구 도곡동 D부동산 관계자는 “분양가 상한제 등을 앞두고 아파트값이 오를 기미가 없는 상황에서 무리하게 대출을 받아 아파트를 사겠다는 사람이 있을 리 없다”고 말했다.

아파트 시장과는 달리 주식시장에는 연일 돈이 유입되고 있다.

연초 이후 지난달까지 주식형 펀드와 신종 펀드로 유입된 돈은 각각 5조1000억원과 8조5000억원에 이른다. 특히 주식형 펀드 수신 잔액은 주택 담보대출 규제 강화 대책이 나온 1월 한 달 동안에만 3조4000억원 늘었다.

 

이영원 푸르덴셜투자증권 투자전략팀장은 “아파트값의 하향 안정세가 뚜렷한 상황에서 때마침 주가가 급등세를 보이자 증시로 돈이 몰리고 있는 것”이라고 설명했다.

이 같은 경향은 시간이 갈수록 더 두드러져 부동산 시장을 ‘탈출’한 돈이 주식시장으로 더욱 몰릴 가능성이 크다는 분석이 요즘 증권사에선 잇따르고 있다.

삼성증권은 최근 ‘부동산으로 못 가면 어디로 가나?’라는 제목의 보고서를 통해 실수요가 아닌 투자 대상으로의 부동산은 지고, 주식 등 투자형 금융자산이 뜨는 국면이 전개될 것으로 보인다고 주장했다.

삼성증권 황금단 연구위원은 “글로벌 주택경기가 호황국면에서 기울기 시작했고 세제 강화 등 정부의 각종 부동산대책이 현실화하면서 더 이상 부동산으로 자금이 들어가지 않고 있다”고 분석했다.

황 위원은 “자산운용의 1단계 변화가 2004년 예금금리가 4%대로 하락하면서 은행예금이 부동산과 펀드로 옮겨간 것이라면 2단계 변화는 투자자금의 ‘부동산 탈출’”이라고 덧붙였다.

이미 부동산에서 빠져나간 시중자금들이 주식시장 등으로 옮겨지고 있다는 것이 삼성증권의 분석이다.

황 위원은 "특히 교육 및 소득 수준이 높은 30~40대 계층이 1차 이동에 이어 2차 이동에도 적극 참여할 가능성이 있으며 미국의 사례처럼 퇴직연금 도입 등에도 참여할 개연성이 크다"고 내다봤다.

황 위원은 "우리나라의 경우 경제성장으로 축적된 금융자산이 꾸준히 늘어나는 과정에 있는 만큼 투자대상과 지역이 다양해지는 것은 자연스런 현상"이라며 "최근 고수익을 노린 해외 펀드로 자금이 집중되고 있지만 신흥시장의 고평가 논란이 계속되고 있는 점을 감안하면 국내 주식시장으로의 ‘U턴’ 가능성도 크다"고 말했다.

부동산, 잔치는 끝났나

증권가에선 부동산시장의 잔치는 끝났다는 얘기도 많이 나온다. 우리투자증권 이윤학 연구위원은 “금리상승국면에서 부동산은 이제 어려울 것 같다”고 말했다.

 

이 위원은 “국내 부동산은 현재 과잉유동성에 따른 버블이 걷히고 있는 과정”이라며 “부동산이 급락은 안 하겠지만 급등하기는 더욱 어려운 상태”라고 진단했다.

그는 “금리 추이를 보면 부동산값을 미리 읽을 수 있다”며 “지난해부터 금리가 오르는 추세여서 부동산값은 하향 안정될 것”이라고 내다봤다.

 

2년 전 영란은행이 금리를 올리면서 영국부동산이 잡혔고 미국도 금리인상을 단행한 1년 반 전부터 부동산값이 하락했듯이 한국 역시 같은 흐름을 보일 것이란 분석이다.

랜드마크투신운용 김일구이사는 “투자처로서 부동산과 주식시장이 경합을 벌이다가 점차 부동산이 탈락하는 분위기인 것만큼은 분명하다”고 말했다.

"부동산 자금 이탈은 일시적 현상"

부동산시장에서 주식시장으로의‘자금 이동’은 국내 투자자들의 성향상 본질적으로 어려운 얘기라는 반론도 만만치 않다.

대신증권 한태욱 실장은 “국내 자산가들은 대부분 보수적이어서 주식시장이 조금 활황세를 보인다고 해서 섣불리 주식시장에 뛰어 들지는 않는다”고 말했다. 한 실장은 “주식시장과 부동산시장은 완전히 성격이 다른 시장이고 절대 대체재가 될 수 없다”며 “주택담보대출 증가세가 주춤하고 증권사 간접투자상품이 조금 잘 팔리는 것을 놓고 ‘자금 이동’으로 해석하는 것은 무리가 있다”고 덧붙였다.

 

그는 “지금은 연말 대선 불확실성에 따라 부동산 쪽으로 유입될 자금이 잠시 움츠리고 있는 상황이라고 보면 될 것 같다”고 말했다.

모 증권사 지점장은 “50대 이상의 여유계층 중 상당수가 88올림픽 이후 주식시장 폭락, IMF, 2000년대 코스닥 시장 폭락 등을 거치며 주식시장에서 뼈아픈 투자실패를 경험했다”며 “이런 경험때문에 누가 뭐래도 두번 다시 주식투자는 안하겠다는 보수층이 매우 많다”고 전했다.

유엔알컨설팅 박상언 사장은 “투자할 부동산이 마땅치 않은 상황에서 단기적으로 주식시장에 관심을 보이는 투자자들이 늘고 있지만 이는 일시적 현상”이라며 “부동산으로 수익을 낸 경험이 있는 투자자들을 부동산시장을 결코 떠나지 않을 것”이라고 말했다.

 

이달 초 송도 오피스텔 청약에 4855대 1의 역대 최고 경쟁률이 나타난 것과 같이 여건만 갖춰지면 부동산 투자 열풍은 언제든지 재연될 수 있다는 것이다.

한국은행 김남영 금융시장국 차장은 “자금이 부동산시장에서 주식시장으로 이동중이라고 단정하긴 힘들다”며 “부동산 쪽에 일방적으로 기울었던 자금이 뚜렷한 방향을 잡지 못하고 방황하는 중인 것 같다”고 말했다.