수도권 2기 신도시 딱지 거래 주의보

 

수도권 2기 신도시 딱지 거래 주의보

대상자 확정 전이라 위험 커

16일 오전 기자는 광교, 파주, 김포 등 수도권 2기 신도시 입주권 불법거래 현황을 확인하기 위해 해당지역 주변 10여개 부동산중개업소에 전화를 했다.

경기도 수원 광교신도시 주변 한 부동산중개업소 사장은 대뜸 전화번호부터 남겨달라고 요구했다.

“입주권을 살 수 있나.”(기자)
“32평형은 2억8000만원이다. 가격이 많이 올랐다.”(사장)

“물건은 확실한가?”(기자)
“걱정 묶어두라. 입주권을 사고 공증ㆍ가압류ㆍ소유권이전금지가처분신청 등을 하면 된다. 연락할 테니 전화번호를 남겨달라.”(사장)

파주, 김포 등서도 비슷한 대답이 왔다.

지난해말까지 대부분 개발계획이 확정된 수도권 2기 신도시 주변에서 입주권(일명 ‘딱지’) 불법 거래가 늘고 있다.

현지 부동산업계에 따르면 정부의 단속에도 불구하고 일부 중개업소를 통해 불법적인 입주권 거래가 공공연하게 이뤄지면서 투자자들의 피해가 우려된다.

입주권이란 신도시내 단독택지, 아파트, 상가용지 등을 우선 분양받을 수 있는 권리다. 단독택지ㆍ아파트 입주권은 주민공람공고일 1년 전부터 예정지 안에 집을 소유한 원주민, 상가용지 입주권은 주민공람공고일 이전부터 농사ㆍ장사 등을 한 사람에게 주어진다.

하지만 보상 대상자가 확정되기 전인 ‘딱지’ 상태의 입주권 거래는 이중매매 등 위험 부담이 커 투자에 신중해야 한다고 전문가들은 조언한다.

게다가 딱지 웃돈도 너무 높게 형성돼 있어 분양가까지 감안하면 되레 주변 시세보다 높게 매입할 수도 있다.

광교ㆍ파주ㆍ김포서 입주권 거래 늘어

현지 부동산중개업계에 따르면 올해 5월 말 보상 대상자가 확정되는 광교신도시의 단독택지ㆍ아파트 입주권은 2억8000만∼3억원선을 호가하며 간혹 거래가 이뤄지고 있다.

이 입주권이 있으면 신도시내 이주자 택지(70∼80평, 조성원가의 80%)나 아파트(전용면적 25.7평 이하, 일반분양가)를 우선 분양받을 수 있다는 게 주변 부동산중개업소의 주장이다.

현지에서 농사를 짓거나 장사를 하던 주민들에게 생활대책 보상차원에서 우선 공급되는 상가용지(6∼8평, 감정평가 금액) 입주권도 5000만∼6000만원 선에 거래되고 있다.

인근 삼원공인 관계자는 “투자자가 줄을 섰지만 웃돈이 더 뛸 것을 기대한 원주민들이 매물을 감추고 있다”며 “물건이 없어서 못 파는 상황”이라고 설명했다.

올해 7월 보상 대상자가 확정되는 파주신도시(2단계) 입주권 웃돈도 크게 뛰고 있다. 이주자택지ㆍ아파트 입주권은 현재 1억1000만원, 상업용지 입주권은 2200만∼3200만원을 호가한다. 인근 대영공인 관계자는 “간혹 사정이 급한 원주민이 내놓는 매물은 즉시 채간다”고 말했다.

지난해 12월 개발계획 승인이 난 김포신도시에서도 요즘 입주권을 사려는 문의가 늘고 있다. 이주자택지ㆍ아파트 입주권 웃돈은 6000만∼1억원, 상업용지 입주권은 3200만∼3700만원을 호가한다.

장기동 현대공인 관계자는 “아직 사업 초기라 문의 전화는 하루 2∼3건 정도”라며 “주민공람고일을 전후로 가격이 오르고, 거래도 늘 것으로 예상된다”고 말했다. 김포신도시의 경우 내년 상반기 우선분양 대상자가 확정될 예정이다. 
 

입주권 투자성 있나

이처럼 시세차익을 노린 입주권 투자가 늘고 있지만 값이 워낙 비싼데다 거래규제도 만만치 않아 단기 차익을 기대하기는 어렵다는 게 주변 중개업소의 설명이다.

광교 신도시에서 입주권을 통해 분양받을 수 있는 아파트는 경기지방공사가 공급하는 ‘자연앤’ 32평형(전용면적 25.7평)이다. 이 아파트의 일반 분양가(예정)은 인근 흥덕지구(올해 1월 분양)와 비슷한 평당 900만원선으로 주변보다 30∼40% 싼 가격에 공급이 예상된다.

입주권이 있는 원주민에게도 이와 동일한 평당 900만원 선에서 우선 분양권이 주어진다는 게 경기지방공사 관계자의 설명.

따라서 현재 입주권 매입을 통해 광교 신도시 32평형을 마련하는데 소요되는 총 비용은 대략 5억6000만원 정도로 보면 된다.

입주권 값에 분양가 부담까지 감안하면 일반 분양아파트보다 오히려 2억8000만원 정도 비싼 셈이다.

하지만 입주 후 곧바로 웃돈이 붙을 것으로 예상되는데다 치열한 청약경쟁을 피할 수 있다는 이점 때문에 찾는 사람이 꾸준한다는 것.

청약통장이 없이도 유망지역 아파트를 분양받을 수 있는 점도 입주권에 사람들이 몰리는 이유라고 이 일대 부동산중개업소는 설명한다.

입주권을 통해 이주자 택지를 분양받더라도 단기 차익을 기대하기는 어렵다.

잔금을 다 치를 때(계약 후 2∼3년)까지 되팔 수 없기 때문이다. 잔금을 다 치르더라도 건물을 짓지 않은 나대지 상태로 팔면 양도세가 66%(주민세 포함)로 중과된다.

‘딱지‘ 거래는 불법…합법 전매물건 사야

때문에 설령 신도시 입주권 투자를 고려하고 있더라도 단기 시세차익은 기대하기 어려운 만큼 실수요 목적에서 접근해야 한다고 전문가들은 조언한다.

전문가들은 보상 대상자 확정 및 계약 체결이 되지 않은 상태에서 분양권 투자는 피해야 한다고 본다. ‘딱지’ 상태의 입주권 거래 자체가 불법이어서 적발될 경우 처벌을 감수해야 하기 때문이다.

입주권 불법 거래사실이 적발되면 주택법 제39조에 의해 토공 등 공급자가 입주권을 무효로 하거나 공급계약을 취소할 수 있다. 또 3년 이하 징역이나 3000만원 이하의 벌금에 처하도록 규정돼 있다.

토지컨설팅업체인 드림홈 신철호 본부장은 “입주권 가운데 2중 거래되거나 대상자가 아닌 사람이 판 속칭 ‘물딱지’의 경우 한 푼도 보상을 받을 수 없다”며 “투자하더라도 계약 체결 이후 1회 허용되는 합법 전매 물건을 사는 게 안전하다”고 조언했다.

토지공사와 주택공사는 광교, 김포, 파주 등 2기 신도시에서 내년 상반기까지 1900여명에게 아파트 및 이주자 택지 우선권이 주어질 것으로 보고 있다.

지역별로는 광교 750명, 김포 1000명, 파주(2단계) 160명 등이다. 아파트와 이주자택지별 대상자는 토공과 주공과 계약을 체결할 때 확정된다.