집주인이 임대보증금을 안 준다면?

 

집주인이 임대보증금을 안 준다면?

다시 쓰는 실전부동산학/임대보증금 돌려받기

이런 일은 없어야겠지만 간혹 임대인이 임대차계약이 만료됐는데도 불구하고 임차인에 임대보증금을 돌려주지 않는 경우가 있다.

못된 임대인을 만나 이런 황당한 일을 겪는 경우도 있고, 새 임차인을 못 구했다던가 해서 임대인 수중에 돈이 없어 못 돌려주는 경우도 있을 수 있다. 그러나 어떤 이유든 피해를 보는 것은 힘없는 임차인뿐이다.

이런 경우 어떻게 해야 될까? 임대인이 임대보증금을 못 주겠다 혹은 안 주겠다고 나온다면 임차인은 무슨 수를 써야 할까?

민사소송 하자니 시간이 없고

퍼뜩 민사소송이라는 방법이 떠오르겠지만, 소송을 하게 되면 적지 않은 비용과 시간이 소요돼 임차인의 피해만 더욱 가중시킬 수 있다. 따라서 소송은 일단 ‘최후의 방법’으로 미뤄두는 게 좋다.

임대인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 소송 이외에 임차인이 할 수 있는 방법은 크게 ▶민사조정 ▶지급명령제도 ▶소액심판제도 등 세 가지가 있다. 이들 방법들은 소송에 비해 비용이나 시간 등이 적게 드는 편이다.

우선 민사조정은 민사소송법상의 ‘조정’을 의미한다. 분쟁의 해결을 위해 제3자, 즉 법관이나 조정위원회가 분쟁 당사자(임차인과 임대인) 사이에 개입해 합의를 이끌어 내는 것이다.

민사조정은 소송에 비해 비용 덜 들고 간편하고 신속하게 분쟁을 해결할 수 있기 때문에 적극 활용할 만하다. 합의를 이끌어 낸다는 점에서 소송과는 분명히 다르다.

신청 방법이나 절차도 간단하다. 해당 지역 법원에 비치돼 있는 조정신청서를 양식에 맞게 작성한 뒤 인지대와 송달료를 내고 접수하면 된다. 이때 증거자료로 임대차계약서 사본을 함께 제출하면 된다.

합의를 통한 전세보증금 돌려받기

신청서를 접수하면 대개 보름 뒤에 법원에서 분쟁 당사자들에게 조정 기일을 통보한다. 이날 임차인과 임대인은 본인이 직접 출석해야 한다.

다만 법원의 허가가 있을 경우에는 당사자의 형제 등이 대신 출석할 수도 있다.

조정은 조정담당 판사나 조정위원회가 주관한다. 또 법정이 아닌 법원에 별도로 마련된 조정실에서 비공개로 열린다.

임차인과 임대인이 임대보증금 반환 일시 등에 합의하면 바로 조정문을 만든다. 조정문은 정식 소송의 판결문과 같은 효력을 갖기 때문에 임대인이 합의 내용을 어길 경우 강제집행 등 추가 조치를 취할 수 있다.

임대인이 조정에 불참하거나, 합의가 이뤄지지 않을 경우 담당 판사나 조정위원회는 강제조정을 내릴 수 있다. 강제조정에 불만이 있다면 강제조정결정서를 송달 받은 날로부터 2주 이내에 이의신청을 하면 된다.

지급명령제도도 이용할 수 있다. 이 제도는 채권ㆍ채무 관계가 분명한 경우 채권자(임차인)의 일방적 신청이 있으면 재판이나 조정 절차 없이 채무자(임대인)에게 지급을 명령(지급명령서)하는 것이다. 지급명령서는 판결문과 동일한 효력을 갖는다.

지급명령서, 판결문과 효력 같아

민사조정과 마찬가지로 해당 지역 법원에 가 신청서를 작성한 후 채무내용을 증명할 수 있는 임대차계약서와 함께 제출하면 된다. 인지대는 임대보증금에 따라 달라진다.

신청서가 접수되면 법원은 신청서에 적힌 내용과 증빙서류만으로 지급명령을 신청한 이유가 합당한가를 본다. 합당하다는 결론 나면 법원은 임차인과 임대인 양쪽에 지급명령서를 발송하게 된다.

지급명령서가 발송된 경우 임대인은 2주 내에 이의신청을 할 수 있다. 이의신청을 하지 않으면 지급명령은 확정되고 판결문과 같은 효력이 발생한다. 즉 임대인이 지급명령을 따르지 않을 경우 강제집행 등 추가 조치를 취할 수 있다.

그러나 임대인이 이의신청을 하면 지급명령서는 그 즉시 효력을 상실한다. 그리고 정식 민사소송으로 넘어간다. 하지만 이 경우 소송 절차는 일반 민사소송보다 간편해진다. 또 지급명령서(물로 효력은 없지만)를 이미 받았기 때문에 임차인이 유리하게 소송을 이끌어 갈 수 있다.

소액심판제도 적극 활용을

소액심판제도도 활용할 만하다. 이 제도는 비용과 시간이 많이 드는 민사소송의 폐단을 줄이기 위해 도입한 것으로, 일반 민사소송보다 비용이나 시간이 훨씬 적게 드는 이점이 있다.

소액심판제도는 원래 말 그대로 분쟁 금액이 소액(2000만원을 초과하지 않는 경우)인 경우에만 신청할 수 있지만, 임대차(보증금) 관련 분쟁은 금액 상한을 두지 않고 있다.

따라서 돌려받아야 할 임대보증금액이 2000만원을 초과해도 이 제도를 활용할 수 있는 것이다.

소액심판제도를 이용하려면 우선 해당 법원에서 임대인과 임차인의 주소, 소를 제기하는 이유 등을 명시하는 소장을 작성해야 한다. 여기에 인지대와 송달료 등의 비용을 지불한 후 임대차계약서 사본을 첨부해 해당 법원에 접수하면 된다.

소장이 접수되면 며칠 후 변론 기일(재판일)이 정해진다. 재판은 단 1회가 원칙이다. 단 한 번의 재판으로 모든 게 끝나는 것이다. 만일 임대인이 특별한 답변서 없이 재판에 출석하지 않으면 심리 없이 임차인에게 승소 판결이 내려진다. 가족 등이 대리 출석할 수도 있다.