상가투자와 절세방안

 

상가투자와 절세방안

절세 방안 있지만 몰라서 손해 봐

최근 상가시장에 온기가 느껴지고 있다. 그 이유는 정부의 고강도 주택정책으로 세부담을 느낀 투자자들이 세부담이 비교적 적은 상가시장에 눈을 돌리고 있기 때문이다.

하지만 현장에서 느끼는 체감온도는 아직은 미미하기만 하다. 국내 경기가 저점을 지나서 회복 기미를 보이고 있지만 부동자금이 상가시장으로 본격적으로 유입되기 보다는 관망세를 유지하고 있어서다. 
 

은퇴 후 안정적인 임대 수입을 희망하는 실수요자나 투자자라면 상가 절세 방안에 관심을 가져 볼만 하다. 그러면 상가 투자에 더욱 매력을 느낄 것이다.  

주택, 토지 등과 달리 상가는 수익형 부동산 이다. 때문에 주택과 토지 등과는 달리 상가에는 부가가차세가 부과된다. 경우에 따라서 부가가치세는 선 지급 형태로 부과되기 때문에 투자자로선 큰 부담이 아닐 수 없다.

부가가치세 절세 요령 이외에도 상가 투자 절세방안은 다양하다.

1. 상가 명의는 소득이 없거나 적은 사람으로 해야

공기업에 다니는 유평종(54ㆍ가명)씨는 최근 노후대비용으로 상가를 하나 분양을 받았다. 그는 평소 친분이 있는 지인에게 배우자가 소득이 없을 경우 배우자 명의로 취득하는 것이 훨신 유리하다는 조언을 들었다.

이 경우 배우자에게 상가 명의를 이전하게 되면 증여세 문제가 발생할 수 있으므로 조세전문가와 함께 검토해 보는 것이 좋다. 연봉 7000만원(가정 과세표준은 3000만원)인 유씨가 그 동안 저축한 돈으로 노후를 위해 연간 3000만원의 임대소득이 예상되는 상가(분양가 4억 3천)를 분양받았다.

이 경우 유씨 명의로 취득한 경우와 소득이 없는 배우자가 취득했을 경우 어떻게 세금이 달라지는 지 사례별 비교를 통해 알아보자.

▶ 유씨 명의로 취득한 경우

기존 근로소득과 새로 발생한 임대소득을 합한 6000만원에 대해 26％의 세율을 적용, 1110만원 정도의 소득세를 내야 된다.

▶ 부인 명의로 하는 경우

상가를 유씨 아내명의로 분양받는 경우 유씨는 근로소득세만 내면 되므로 근로소득 3000만원에 대해 17％의 세율이 적용돼 420만원 정도만 납부하면 된다.

 

아내 또한 상가임대소득 3000만원에 대해 17％의 세율을 적용돼 420만원 정도의 세금을 내게 되는데 결국 유씨 부부는 총 840만원 정도의 세금을 내게 된다.

 

따라서 상가를 아내 명의로 취득한다면 유씨 명의로 취득할 때보다 270만원 정도의 세금을 절약할 수 있게 된다. 이외에도 부녀자 공제 등 소득공제를 추가로 받을 수 있기 때문에 세금을 더 절약할 수 있다.

하지만 상가를 아내 명의로 이전하게 되면 증여세 문제가 발생하므로 증여세도 함께 검토해야 한다.

 

때문에 이 경우 전문가 도움이 필요한데 부부사이에는 3억원(10년 이내 증여재산을 합한 금액)까지는 증여세가 과세되지 않지만 3억원을 초과하면 증여세가 과세되므로 유념해야 한다.

▶ 공동명의로 하는 경우

부인 명의로 하면 증여세가 부과되므로 3억원 까지는 부인소유, 나머지 1억3000만원은 유씨 소유로 임대사업을 한다고 가정해 보자. 이렇게 되면 증여세 문제는 피할 수 있다.

 

그런데 문제는 임대소득세다. 임대소득은 총괄적으로 계산된 뒤 지분비율로 나눠 각자의 다른 소득에 합산된다. 결국 유씨의 명의로 하는 경우보다는 낮게 도출이 되지만 부인의 명의로 할 때보다는 약간 높게 나왔다.

 

그런데 가족 간 공동명의로 사업을 하는 경우 문제는 없을까.

2004년까지는 가족 간 공동사업의 경우 지분비율이 큰 사람의 소득으로 보았지만 2005년부터는 각자의 지분비율을 인정하고 있다. 다만 조세회피가 의심되면 종전의 규정이 적용된다는 점은 주의하자. 참고로 연간 임대소득이 4800만원을 초과하면 장부작성이 필요하고 기장을 하지 않으면 무기장 가산세 20%가 적용된다.

2. 상가 양도는 최소한 2년 보유한 뒤 해야 유리

상가의 보유 기간(취득일~양도일)이 2년 이상이면 9~36%의 누진세율이지만, 2년 미만은 무조건 40%, 1년 미만이면 무조건 50%의 단일세율이 적용된다.

가령 양도차익이 3000만원인 상가의 경우, 보유 기간이 2년 1개월이면 18%의 세율이 적용돼 양도소득세가 364만원 정도 나온다. 하지만 1년 9개월이면 세율이 40%여서 990만원을 내야 한다.

양도 시기는 잔금청산일이지만, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 하면 소유권이전등기일을 양도일로 보므로, 2년이 지난 뒤에 등기를 이전하는 게 좋다.

보유 기간이 3년, 5년, 10년 가까이 된 상가를 양도한다면, 차라리 이 시점을 넘기면 세율이 낮아져서 유리하다.

3년 이상 보유한 상가를 양도할 경우 일정 금액을 공제해 주는데(장기보유특별공제), 보유기간에 따라 공제율이 ▲보유기간이 3년 이상 5년 미만이면 양도차익의 10%, ▲5년 이상 10년 미만이면 15%, ▲10년 이상이면 30%가 적용이 된다.

만약 상가 양도차익이 5000만원인 경우, 2년 10개월 보유했다가 팔면 양도세가 832만5000원이지만 3년 1개월 보유하면 697만5000원으로 135만원이나 싸진다.

 

3. 보유세 기준일 전에 양도 하는 것이 좋아

종합부동산세(국세)와 재산세(지방세)는 매년 6월 1일이 과세 표준일이다. 물론 분양상가는 종합부동산세와 연관이 적다. 상가는 주택과는 달리 건물과 토지의 재산세를 분리과세하고, 건물부분에 대해서는 종합부동산세를 과세하지 않고 다만 토지부분은 개인별로 합산해 누적 공시지가가 40억원을 초과할 경우에만 종합부동산세 부과 대상이 된다.

반면 이날 상가 등 부동산을 보유하고 있는 사람에게는 재산세가 부과된다. 만약 5월 31일 상가를 사고 팔았다면, 6월 1일 현재 소유자인 매수자가 1년치 재산세를 내야 한다. 상가를 연내에 팔 계획이 있다면, 6월 1일 이전에 팔아야 세금을 피할 수 있다.

 

이 때 양도시점을 판단하는 기준은 계약일이 아니라, 잔금청산일이다. 잔금 지급 시기를 맞추지 못하면, 매도자와 매수자가 서로 협의하거나, 혹은 근저당 설정 등의 약정을 달아 소유권 이전등기를 먼저 하는 방법도 있다.

4. 창업자금 사전상속제도 활용하는 것도 요령

2006년부터 2년간 한시적으로 적용되는 '창업자금 사전상속 제도'를 이용할 수 있는 기간이 이제 얼마 남지 않았다. 창업자금 사전상속 제도란 만30세 이상 또는 결혼한 자녀가 만65세 이상의 부모로부터 창업자금을 2007년 12월까지 증여받을 경우, 30억까지는 10%의 낮은 세율로 먼저 증여세를 과세한 후 부모의 사망으로 재산을 상속받을 때에 사전 상속한 재산을 합산해 정상세율(10~50%)로 정산하는 제도를 말한다.

가령 서울 1층 상가 분양평수 18평, 분양대금 5억5000만원인 점포를 분양받아 창업할 경우, 대출로 점포 분양대금의 30%를, 그 밖의 창업비용 1억1500만원을 포함한 필요비용 5억원을 창업자금 사전상속제도를 통해 증여ㆍ상속 받는다면 증여세 및 상속세는 전혀 부담하지 않을 수 있다. 그러나 이 제도를 사용하지 않고 증여를 받아 사업하면 9400만원의 증여세를 부담해야 한다.

이렇게 창업자금 사전상속 제도를 이용해 상가를 분양받아 창업하면 증여세를 크게 줄일 수 있는 장점이 있다. 실제로 이 제도를 사용해 자녀에게 상가를 구입해줌으로써 증여세를 줄이는 경우가 늘어날 것으로 보인다.

 

하지만 창업자금 사전상속제도를 활용하기 위해서는 반드시 사전 상속을 받은 날로부터 1년 이내 창업을 해야 하며, 사전 상속받은 재산은 3년 내 창업목적으로 모두 사용해야 한다.

또한 다른 사업자가 운영하던 사업장을 매수하거나 기존의 사업을 법인으로 전환하는 경우, 그리고 단순히 사업을 확장하거나 새로운 업종을 추가하는 경우에는 창업의 범위에서 제외된다.

 

이 밖에 사전상속을 통한 창업자금이 생산적인 창업으로 연결될 수 있도록 호텔ㆍ여관업, 유흥 주점업, 도박장 운영업과 같은 소비성 서비스업과 부동산 임대업 및 공급업, 기계장비 및 소비용품 임대업은 창업대상에서 제외됨에 주의를 요한다.

5. 포괄양도로 부가가치세 부담을 덜어야

부가가치세는 최종 소비자가 부담하도록 되어 있다. 상가투자에 있어서도 최종 소비자는 개인이 된다. 개인이 아닌 사업자인 경우 부가가치세를 부담하지 않을 수 있다.

다만, 부가가치세법상 사업자는 크게 일반과세자와 간이과세자가 있는데 일반과세자만 이러한 혜택을 받을 수 있다. 구체적으로 일반과세자가 부가가치세를 어떻게 부담하지 않을 수 있을까? 취득단계, 보유단계, 처분단계의 순서로 가면서 살펴보는 것이 이해가 편하다.

분양받은 상가나 기존 상가를 취득하는 경우 분양금액이나 매매금액에는 건물해당분 부가가치세가 포함되어 거래된다. 매수자가 부가가치세를 포함하여 매매대금을 지불하였으므로 부가가치세를 부담하는 것처럼 보이지만 이 부가가치세는 일반과세자로 등록하여 세무서로부터 전액 환급 받을 수 있으므로 일반과세자가 부담하는 취득단계의 부가가치세는 존재하지 않는다.

물론, 이러한 혜택을 받기 위해서는 전제조건은 분양받은 상가는 분양계약일로부터 20일, 기존 상가를 취득하는 경우에는 보통 취득일로부터 20일이내에 사업자등록을 해야한다.

보유단계에서 상가를 임대하면 임대료에 대한 부가가치세를 내야한다. 하지만, 일반과세자는 임대차계약서에서 부가가치세 별도라는 조건을 달아 임차인에게 부가가치세를 받아서 내면 되므로 사실상 부가가치세를 내기는 하지만 임차인이 전부 부담하는 형태가 된다. 당고로 임차인에게 받아서 낸 부가가치세는 임대인의 수입에서도 제외된다.

처분단계에서 가장 오해하기 쉬운 부분은 일반과세자가 취득단계에서 되돌려 받은 부가가치세를 10년 이내에 매도하는 경우 무조건 환급받은 부가가치세를 되돌려 주어야 한다고 알고 있다. 하지만, 일반과세자는 매수자가 사업자등록을 일반과세자로 하는 경우와 그 이외의 경우 모두 부가가치세를 매수인에게 전가시킬수 있다.

매수인이 일반과세자로 등록하는 경우에는 사업의 포괄양도양수계약서를 작성하면 부가가치세를 되돌려 받은 것은 그대로 인정받고 매도시 건물분에 대해 내야할 부가가치세도 납부하지 않는다. 대신 매수인이 간이과세나 개인인 경우에는 매매계약서에 부가가치세 별도라는 조건을 달아 매수인에게서 받아서 내면 된다.

물론 이 경우도 취득단계에서 되돌려 받은 부가가치세는 그대로 인정된다. 그러면 일반과세자가 되돌려 받은 부가가치세를 다시 고스란히 납부해야되는 때는 언제일까?

이런 매도 행위를 하기 전에 임차인을 내보내고 부동산임대업을 폐업하는 경우이다. 물론, 6개월마다 5%씩을 차감하므로 10년이후에 폐업하는 경우는 추징문제가 발생하는 않는다.

다만, 일반과세자로 등록한 경우라도 10년 이내에 간이과세자로 전환되는 경우에는 부가가치세 추징문제가 발생하므로 간이과세자로 전환되지 않도록 하여야 한다.

6. 상가 절세상품에 관심을

1. 상가주택

노후 대비용 수익형 상품으로 상가주택에 관심을 갖는 사람들이 늘고 있다. 상가주택은 주변에서 흔히 보는 형태로 1~2층은 상가,3층은 주택으로 되어 있다. 소유주이 직접 거주하면서 임대수익을 얻을 수 있고 점포수가 많지 않은 만큼 임대관리도 쉽다는게 장점이다. 상가주택은 또 대형 역세권 상가나 대로변 근린상가보다 투자금액이 저렴해 인기가 높다. 지난 99년 건축법이 개정되면서 상가주택도 용도변경이 쉬워져 법적 허용 한도 내에서 적절한 용도 변경으로 절세도 가능하다. 보통 상가주택의 양도세는 주택과 상가를 분리해 적용한다. 1가구 1주택자의 경우 주택면적이 상가보다 크다면 주택에 해당돼 3년 이상 장기보유하고 시가로 6억원이 넘지 않으면 매매시 양도소득세를 내지 않아도 된다.

반면 주택면적이 상가 면적과 같거나 오히려 작다면 주택 면적에 대해서만 양도소득세가 비과세되고(단 주택 부문 실거래 가격이 6억원이하이고 비과세 요건 충족시) 상가는 과세된다. 이 경우 상가 부문을 용도 변경해 주택 면적을 늘리는 방법이 가능하다. 1가구 소유자가 상가주택에 투자할 경우 상가주택도 가구 수에 포함돼 1가구 2주택 양도세 중과세가 적용됨에 주의를 요한다. 이 경우 중과세율이 적용되는 주택 부문을 줄이고 상가 면적을 늘리면 상가 부문에 정상 세율(9~36%)이 적용돼 절세 효과가 있다.

2. 임대분양상가

상가에 대한 사용권을 갖는 분양 방식 이다. 시행사 즉 건물주에게 상가의 일부분을 보증금을 주고 일정기간 사용할 수 있는 권리를 부여 받는 것이다. 상가에 대한 실체적인 제반권리는 건물주가 갖고 있고 임대차계약이 이뤄진 계약기간 동안 임대권리를 갖는다. 분양시 소유권이 이전되지 않으므로 취,등록세를 부담하지 않아도 된다.

계약기간은 상가에 따라 다르지만 보통 2~5년간이며 임대기간이 끝나면 연장 계약하는 것이 통례이다. 오랫동안 장사를 안정적으로 할 수 있는 권리는 등기분양보다는 다소 떨어진다. 또한 개인의 능력보다는 운영회사의 경영노하우에 따라 상가활성화의 성패가 달려 있기 때문에 시행사의 능력과 경험 유무가 중요하다. 사업시행자의 재무구조가 건전하고 마케팅 능력이 있을 때 등기분양에 비해 분양가가 저렴하고 재임대등으로 고수익을 낼 수 있고,임차기간이 끝나 계약연장을 하지 않을 시 보증금을 돌려 받을 수 있기 때문에 원금손실이 없다는 것이 장점이나 시행사의 부도나 사업주체가 바뀌면 권리금은 고사하고 보증금 조차 받지 못하는 점이 단점으로 지적된다. 임대분양을 받는 것이 유리한 상가는 테마상가나 쇼핑몰, 복합상가등이 있다.

3. 지하상가

아파트 대신 상가가 틈새 부동산 상품으로 주목받는 가운데 지하철 유동인구를 고객으로 둔 지하상가들이 뜨고 있는 것인데 일반 상가에 비해 보증금이나 권리금이 훨씬 높지만 유동인구가 고정돼 있어 경기 변동에 따른 매출 변화가 거의없다는 게 강점이다. 예를 들면 서울시 지하상가는 여러모로 이점이 많다. 소유권 매매는 할 수 없지만 임차권 매매는 가능하기 때문에 임차권을 사들인 후 재임대해 월세를 받는 방식으로 수익을 올릴 수 있다. 또한 등기상 기록이 남는 거래가 아니어서 각종 세금 규제에서 벗어날 수 있다. 취득·등록세, 양도세는 물론이고 재산세도 내지 않는다. 소유주인 서울시의 관리명부에 임차권자로 이름을 올릴 수 있기 때문에 권리 행사에도 문제가 없다. 더군다나 지하상가의 가장 큰 문제점이었던 공기오염과 화재 문제도 상당 부분 개선된 상태다.

상가전문가들은 인근에 유동인구가 많고 지상상가가 잘 되는 지역이라도 의외로 지하상가의 임대수익률은 낮은 경우가 많다며 지하상가 역시 상권에 따라 임대수익률이 천차만별이라는 데 유의해야 한다고 지적한다. 서울시 지하상가는 크게 4곳으로 분류할 수 있다. 먼저 지하철 노선별로 관리 기관이 다르다. 1~4호선 지하철 상가는 서울메트로에서, 5~8호선 상가는 도시철도공사에서 운영한다. 서울 지하도상가는 서울시설관리공단에서 운영하고 국철구간은 한국철도유통에서 관리한다. 운영 주체가 다른 만큼 분양 방식도 조금씩 차이가 난다. 우선 을지로지하상가를 비롯해 민간자본으로 건설된 도심 지하상가 중 서울시로 관리권이 이관된 총 30개 서울지하도상가는 서울시설관리공단에서 관리한다.

보통 임대운영 방식으로 입점이 이뤄지는데 계약은 특별한 사유가 없으면 일반 경쟁 입찰로 진행된다. 점포 임차 계약 기간은 1년 단위로 5년 간 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있다. 낙찰가는 보통 1년 임대료로 사용되고 이 금액은 선납하는 게 원칙이다. 낙찰가와 동일한 금액을 임대 보증금으로 납부해야 한다. 계약을 연장할 때 또다시 임대료 산정을 하는데 가격은 감정평가를 통한 내정가와 낙찰가 비율을 통해 결정된다. 이 밖에 전기료나 수도료 등이 포함되는 관리비는 보통 사용량에 따라 달라지지만 대략 평당 3만원 선이 부과된다. 지하철 1~4호선 상가 역시 비슷한 방식이다. 5년 단위 임대 계약이 이뤄지고 개별적으로 임대 물건이 나왔을 경우 임대 공고를 하게 된다. 지하상가는 100% 경쟁 입찰하는 방식으로 가격이 정해지기 때문에 사실상 일정한 시세가 형성되기 어렵다며 실제 점포 위치에 따라 가격도 천차만별 이다. 입찰가는 계약기간 동안 총 납부할 월 임대료 액수로 정한다.

위에서 제시한 6가지 이외에 빠진 부분이 있을 수 있다. 하지만 일반적으로 절세가 가능한 방법은 거의 언급했다고 본다. 언론매체를 보면 나름대로 경제회복에 지표가 되는 긍적적인 뉴스가 나오고 있다. 그렇다. 상가는 경기에 민감한 상품이다. 그 동안 상가시장이 위축이 된것은 장기적인 경기의 영향이 큰 부분을 차지 했다. 이러한 분위기는 사실 본인이 보기에 상가시장의 부활의 신호탄으로 보인다. 과거 상가시장은 많은 내홍을 겪어 왔다. 이로인해 법의 보완을 통해서 투명성도 어느정도 제고가 되었다. 지금 상당수의 잠재적인 투자자들이 상가시장을 관망하고 있다. 이러한 분위기를 상가시장으로 유인하기 위해서는 무엇보다도 분양현장 종사자들의 진정한 자성과 뼈를 깎는 분발이 요구된다 하겠다.