추석이후 내집마련 어떻게 할까

 

추석이후 내집마련 어떻게 할까

은평뉴타운·운정· 청라지구,경기도 광주 유망

“올해 하반기 부동산 시장은 어떻게 되나요?”

이맘때쯤이면 ,추석 이후 부동산 가격 전망을 묻는 전화가 여기저기서 쏟아진다.

지난해 분위기 같으면 자신있게 “올해 하반기에도 오를 것으로 보기 때문에 대세상승을 준비하는게 좋을것 같다”라고 말했겠지만 올해만큼은 신중하게 얘기할 수밖에 없는 분위기다.

부동산 시장, 엄밀히 말하면 주택시장이 매우 혼란스럽다. 본격적인 청약가점제와 분양가 상한제 시행, 미분양 아파트 증가세 , 미국발 서브프라임 모기지 사태 주택업체들의 연이은 부도, 주택담보대출금리 점진적 인상 등 대내외적인 상황이 호락호락하지 않다.

이와 같은 불투명한 대내외적인 여건이 올가을 내집마련 계획을 잡고 있는 분들을 도무지 갈피를 잡지 못하게 하고 있다.
한편 주택시장이 올 가을을 기점으로 대세 하락 국면에 접어들거라는 예측도 나오고 있다.하지만 강북권재개발 물량과 용인,인천등지의 신규 분양시장에 수만명이 운집한걸 보면 꼭 그렇지만은 않은것 같다.

최근 새로 바뀐 청약제도 주요 내용

무엇보다도 올 가을 내집마련에 성공하기 위해서는 최근 바뀐 청약관련법을 잘 숙지하고 있어야 한다.우선, 빠르면 오는 11월 이후 분양되는 단지부터 서울지역 아파트(주상복합 포함)를 분양받으려면 입주자모집공고일로부터 1년 이상 서울에서 살아야 한다. 현재는 입주자모집공고일 현재 서울 거주자면 청약할 수 있다.

건교부가 최근 주택공급에 관한 규칙 개정안을 입법예고했기 때문인데 , 서울을 포함한 수도권 투기과열지구에서는 지역우선공급분의 거주기간을 1년 이상 제한하도록 하는 내용을 담고 있다.

또한 10월말부터 송도·청라·영종지구 아파트에 서울지역 거주자도 청약할 수 있게 된다. 지금까지 인천지역 거주자에게만 공급되던 송도·청라·영종지구 아파트는 서울과 수도권거주자에게도 70% 물량이 배정된다. 송도 등 경제자유구역내 공급주택의 지역우선공급물량을 100%에서 30%로 줄였기 때문이다. 이는 택지개발촉진법에서 66만㎡이상 대규모 택지개발때 지역우선공급물량을 30%로 한정한 것과 형평성을 맞추기 위한 것이다.

현재 공공택지 아파트에만 적용되는 재당첨금지제도가 점차 민간아파트로 확대 적용된다. 본인이 청약한 아파트에 당첨될 경우도 5∼10년간 전국 모든 아파트에 청약을 신청할 수 없는데 공공택지의 경우 7∼10년, 민간택지는 5∼7년간이다.

현재 , 금융결제원과 시중 은행, 대부분의 민간 부동산 포털 업체 등 인터넷 홈페이지에 ‘청약가점 계산’ 코너가 마련돼 있다. 가점을 잘못 기재했을 경우 상당한 불이익이 따르기 때문에 충분한 모의 연습을 거친 후, 본인의 점수에 맞춰 당첨 확률이 높은 유망분양단지를 고르는 것이 좋다.

정부의 주택공급 로드맵에 따르면 매년 수십만 가구가 쏟아질 예정이기 때문에 가점이 낮다고 미리미리 포기 하지 말고 차근차근 청약가점을 쌓는데 주력해야 한다.

물론 아직 청약 통장이 없는 경우, 하루라도 빨리 청약통장에 가입해 분양가 상한제가 적용되는 유망물량을 기다려야 한다.

최근에 지방 투기과열지구도 추가적으로 해제되었다. 일정기간내 재당첨 금지 기간이나 2주택자의 1순위 청약금지가 해제되었지만 대부분의 지방은 미분양 풍년을 맞고 있기 때문에 실수요 위주로 신중하게 접근해야 한다.

정부의 주택담보대출 규제로 사전에 가용 자금 여력을 체크한 이후에 청약하여야 낭패를 보지 않는다. 자금을 마련하지 못해 계약을 취소할 경우, 일정기간동안 청약을 할 수 없기 때문이다.

청약 가점제 시행 후 청약 전략

분양시장을 통해 내집마련에 성공하려면 청약 점수를 높이는 방법을 연구해야 하는데 그 중에서 1명당 5점이 주어지는 부양가족수를 늘리는 방법이 최고다.

가령 ,입주자 모집 공고일 기준으로 부모는 3년 이상 모실 때 반영되고 가구가 분리된 30세 이상 미혼 자녀의 경우, 1년 이상을 같은 집에서 지내야 부양가족 점수에 포함된다.

유주택자는 가점이 높아도 2순위로 청약 순위가 밀려 불리하다. 다만 1주택자는 가점제가 아닌 추첨제로 공급되는 주택에 대해서는 1순위 자격이 유지된다. 2주택 이상 보유자는 모든 주택에 2순위 이하로만 청약할 수 있다. 또 주택 1채당 5점씩 감점된다.

구체적으로 바뀐 청약관련법을 살펴보면 85㎡ 이하 민영 아파트의 경우, 가점제는 75%, 나머지 25%로 추첨제로 당첨자를 가린다. 청약예금 가입자 대상의 전용 85㎡ 초과 중대형아파트의 50%는 추첨식이므로, 청약저축·부금보다 당첨 확률이 높다. 채권입찰제를 우선 적용한 뒤 채권매입 예정금액이 같을 경우 가점제와 추첨제를 각각 50%씩 적용해 당첨자를 정하기 때문이다.

청약가점은 △무주택기간(2∼32점) △부양가족 수(5∼35점) △청약통장 가입기간(1∼17점) 등 최고 84점이다. 무주택기간 가점은 1년 경과할 때마다 2점씩, 부양가족 수는 1명 늘 때마다 5점씩, 청약통장 가입기간은 1년 경과할 때마다 1점씩 올라간다.

무주택 기간은 청약통장 가입자의 연령이 만 30세 이상부터 산정된다.가입자가 만30세 이전에 혼인한 경우는 혼인신고 일부터 계산한다. 30세미만에 결혼한 경우는 그후 이혼하고 재혼하지 않았더라도 호적등본상 혼일 신고 일부터 무주택기간을 산정한다.

1년 미만일 경우 2점, 1년이 늘어날 때마다 2점씩 가산된다. 무주택 기간이 15년 이상일 경우 최대 점수를 받는다. 무주택자는 입주자 모집 공고일 기준으로 세대원을 비롯해 주민등록표 상 전세대원이 주택을 소유하지 않아야 인정받는다. 60세 이상 부모의 주택 소유 여부도 따져봐야 한다. 만60세 이상의 직계존속이 주택을 소유한 경우 청약통장 가입자는 무주택자로 간주된다.

그러나 만60세 이상의 직계존속이 2주택이상을 소유한 경우 1주택을 초과하는 주택마다 5점씩 감점된다. 60세 이하 부모가 집을 한 채 갖고 있으면 1주택자로 분류돼 2순위가 된다. 기존에 주택을 소유한 적이 있다면, 주택 처분 이후부터 기간이 산정된다. 이미 집을 갖고 있더라도 무주택자로 인정받는 경우는 60㎡ 이하, 주택 가격 5000만원 이하 소형, 저가 주택일 소유하는 경우 60㎡ 초과주택을 청약하는 경우는 무주택으로 인정된다

또한 집이 있어도, 무주택자로 인정받는 경우는 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설해 이를 분양 완료했거나, 당첨후 3개월 이내에 처분하는 경우 ,아파트를 제외한 전용면적 20㎡ 이하의 주택을 1호 또는 1가구 소유하고 있는 경우 ,무허가건물을 소유하고 있는 경우등이다.

부양가족은 청약통장 가입자의 주민등록표 상 세대원을 기준으로 한다. 부양가족이 없을 경우 기본 5점, 1명이 증가할 때마다 5점씩 올라간다. 부양가족은 배우자, 양가 부모와 자녀를 포함한다. 부모는 최근 3년 간 동일 주민등록표에 올라와 있을 경우에 인정 된다. 미혼자녀 중 만 30세 이상의 미혼자녀는 입주자 모집 공고일 기준으로 최근 1년간 동일 주민등록표에 등재 되야 한다.

부모가 사망한 미혼의 손자·손녀를 동일 주민등록표상에 등재해 부양하는 경우에는 부양가족으로 인정된다. 손자·손녀가 30세이상이라면 입주자모집공고일 기준으로 최근 1년 이상 청약자 또는 그 배우자의 주민등록표상에 같이 등재돼 있어야 한다

부양가족 수에서 최대점수를 얻으려면 1명당 1점씩, 7명을 부양해야한다. 청약자가 배우자와 양가 부모, 미혼자녀 2명을 부양해야 최대점수를 받는다.

청약통장 가입기간은 1년 이상부터 1점씩 가산된다. 6개월 미만은 1점, 6개월 이상~1년 미만 2점, 가입 기간이 15년 이상일 때 최대 17점을 받는다.

장기 청약저축 가입자는 느긋하게 기다려라

청약저축의 경우 현재와 같은 순차제로 공급되는데 1순위라도 순위 내 경쟁이 있는 경우 5년 이상 무주택 세대주로, 매월 약정납입일에 월납입금을 60회 이상 납입한 가입자 가운데 ▲저축총액이 많은 청약자 ▲3년 이상 무주택세대주로 저축총액이 많은 청약자 ▲저축총액이 많은 청약자 ▲납입횟수가 많은 청약자 ▲부양가족이 많은 청약자 순으로 당첨자를 결정한다.

5년이상 청약저축 가입자들무주택자격을 유지하면서 계속적으로 저축액을 늘릴 필요가 있는데 청약저축자들을 대상으로 하는 공공주택뿐만아니라 10년 공공임대주택, 비축용 장기임대주택 등의 물량도 계속 늘고 있기 때문이다.

장기 청약저축 가입자나 현재 청약 가점이 상위 10%, 50점 이상인 분들은 느긋하게 앞으로 공급될 유망분양물량을 노릴 필요가 있다.

거주지 이전시, 당첨확률 높일 수 있어

청약저축가입가자 청약예금으로 변경할 때 경기도로 실제 거주하는 주소지를 이전하면 청약1순위 자격을 상대적으로 쉽게 획득할 수 있다.

서울 청약저축 가입자는 매월 납입한도 10만원씩 30개월이 지나고 300만원의 예치금이 되야 청약예금으로 변경할 수 있다.하지만 경기도 청약저축 가입자는 예치금 200만원과 24개월이 경과하면 청약예금 1순위가 될 수 있기 때문이다.

거주지 이전시 이왕이면 공급물량 많고 지역우선공급 제도 적용 되는 곳으로 예를들어 지난 4월 말 기준으로 청약통장 가입자 수를 근거로 추정한 동동탄신도시 아파트 당첨 확률은 화성에 거주하는 경우 52.2%가 되었다. 서울ㆍ수도권 가입자보다 무려 43배나 당첨 확률이 높다는 계산으로 지역우선공급 제도 때문이다. 현재 서울을 제외한 66만㎡가 넘는 수도권 택지지구에서는 전체 공급물량의 30%를 해당 거주자에 우선공급하는 제도가 있다.

2010년 2월경부터 동동탄신도시에는 아파트 10만가구, 단독주택 5000가구 등 총 10만5000가구가 공급되기 때문에 지역거주 우선이 적용되면서 분양물량이 많은 곳으로 주소지를 이전하면 보다 쉽게 아파트분양을 받을 수 있다.

최근 건교부는 주택공급에 관한 규칙 개정안을 입법예고했는데 수도권 투기과열지구에서는 지역우선공급분의 거주기간을 1년 이상 제한하도록 했다. 따라서 대부분의 수도권 지역에서는 거주기간을 1년 이상 채워야 지역우선공급 제도가 적용된다는 점을 숙지해야 한다.

특별공급분을 노려라

청약가점제 시행 이후에도 세 자녀 이상 무주택 세대주, 국가유공자, 장애인, 철거민 등에 대한 특별공급제도는 유지된다. 일반 청약보다 당첨 확률이 높고 특별공급분에서 떨어져도 일반 청약자들과 다시 경쟁할 기회가 주어지는 만큼 해당자들은 적극 활용하는 것이 좋다.

가점낮은분들은 청약예금이나 청약저축 변경할 만

끝으로 중소형평형을 청약 할수 있는 청약예금 가입자면서 가점이 낮은 무주택이신분들은 추첨제 비율(50%)이 높은 중ㆍ대형 청약예금이나 청약저축에 새로 가입해 당첨 확률을 높이는게 좋다. 중대형 예금 가입자로, 무주택자인 경우는 추가로 청약가점을 높이는 방법도 생각해볼 수 있다. 전용 85㎡ 초과 중대형 주택은 가점제와 추첨제가 각각 50%씩 적용되지만, 채권입찰제를 통해 1차적으로 당첨자가 걸러지므로 실제 추첨 물량은 줄어들 수 있기 때문이다.

하반기 분양대기물량 봇물

분양가상한제를 피하기 위해 서둘러 사업승인받았던 아파트들이 올 하반기 분양시장에 무더기로 쏟아진다. 이에 따라 올해 내집마련을 꿈꾸는 분들에게 모처럼 큰 장이 펼쳐질 전망이다. 특히 수도권을 중심으로 유망물량이 집중돼 있기 때문에 본인의 청약가점을 고려해 청약통장을 사용해도 될 듯 싶다.

특히 수도권에서 청약가점제가 적용되는 알짜 물량이 대거 공급되기 때문에 가점이 높은 실수요자들은 관심을 가질 필요가 있다.서울지역에서는 은평뉴타운과 마포구 하중동에서 유망물량이 집중 공급된다. 또 경기지역은 파주운정신도시와 용인시 성복동 일대, 인천에선 청라지구 아파트 분양이 본격화된다.

청약가점제는 지난 8월 31말 이전에 입주자 모집공고한 경우 적용되지 않는다. 따라서 실질적으로 가점제가 적용되는 물량은 추석이후 본격적으로 쏟아질 예정이다.

본인의 가점을 고려해 우선 호재있는 대규모 공공택지 물량부터 차근차근 청약체크 리스트에 올리는 게 좋을 성 싶다.

추석이후 유망 청약단지

추석이후 분양가가 분양가가 비교적 싼 유망 단지로는 11월 공급되는 서울 은평뉴타운을 비롯해 경기 파주 운정신도시, 인천 청라지구, 동대문구 용두동, 경기 용인시 성복동 등이다. 분양가 상한제 적용 물량은 파주 운정신도시와 경기 용인시 흥덕지구, 양주 고읍지구, 김포 양곡지구 등에서 1만여가구에 불과할 전망이다.

우선 11월 분양이 예고되어 있는 은평뉴타운은 올 하반기 최고의 대어로 꼽힌다. 은평뉴타운의 공급물량은 1~3지구를 포함해 총 1만1337가구다. 또 임대 물량은 4835가구로 계획됐다. 1지구에서는 총 2817가구가 선보인다. 이 가운데 일반공급물량은 1643가구, 특별공급은 1174가구로 계획돼있다.

1지구는 1~14개 단지로 △78㎡(24평형) 114가구 △113㎡(34평형) 1136가구 △134㎡(41평형) 680가구 △172㎡(53평형) 645가구 △211㎡(65평형) 242가구로 구성된다. 이 중 청약저축을 사용해야 하는 78㎡, 113㎡를 제외한 134~211㎡ 1567가구 가운데 절반인 783가구에 가점제가 적용된다.

파주 운정신도시에서도 올 가을에 총 8개단지 7517가구가 분양된다. 대한주택공사(69∼112㎡ 1062), 벽산건설·한라건설(76∼152㎡, 1145가구), 삼부토건(76∼171㎡ 1390가구) 등이 분양에 나선다. 11월 청라지구 분양 물량도 관심을 가질 만하다. 총 4개단지 1664가구가 분양된다.

인천도시개발공사(109㎡ 700가구), 광명주택(109㎡ 264가구), 중흥건설(148㎡ 501가구) 등이 눈길을 끈다. 이밖에 용인에서는 GS건설이 성복동에 121∼197㎡ 500가구를 분양하고 흥덕지구에서는 한국종합건설이 115㎡규모 499가구, 호반건설은 155㎡짜리 236가구를 각각 내 놓는다.

7년 만에 아파트 대규모 아파트 물량이 쏟아지는 경기도 광주시일대도 주목할 필요가 있다. 광주시에서는 올해 하반기부터 약 8,000가구의 아파트 공급이 이어질 전망으로 오는 10월부터 우림건설이 태전동과 송정동에서 각각 475가구와 372가구를 연이어 내놓을 예정이다.

대규모 분양물량의 최대 수혜단지로 볼 수 있는 대단지로 구성된 기존 아파트인 태전동 성원 아파트도 눈여겨 볼 필요가 있다.

광주시는 향후 개발가치나 편리한 교통환경 등에서 용인 구성이나 수지보다 입지조건이 뛰어나고 새 아파트를 기다려온 대기수요가 풍부하다. 2010년 개통예정인 성남~광주~장호원간 6차선 전용도로가 공사 중이고 성남 ~광주 ~여주간 복선전철이 2012~2013년 완공예정으로 서울 접근성이 점차 개선될 예정이다

한국종합건설이 115㎡규모 499가구, 호반건설은 155㎡짜리 236가구를 각각 내 놓는다.

지방 유망 물량으로는 최근에 투기과열지구에서 풀려 언제든지 전매가 가능한 충청권 분양시장을 살펴볼 필요가 있다. 그 중에서도 오는 10월경 아산신도시에서 분양될 예정인 `펜타포트` 주상복합아파트의 투자성이 돋보인다. 3개동 최고 66층 793가구 규모 복합단지로 개발될 예정이다.

추석이후 10~12월에 걸쳐 양주 고읍지구에서 6블록 총 3400가구가 공급된다.

대부분 단지가 분양전매기한이 장기간(최장 10년)이어서 투자자금이 묶이고 입지에 비해 고분양가여서 투자가치는 타 택지지구에 비해 현저히 떨어지는 건 사실이다.

필자가 직접 현장을 방문한 결과 많은 인파가 몰렸다는 일부 언론 보도와 달리 휴일임에도 불구하고 한산해 모델하우스 왕래차량은 고작 5~10명에 불과했고 지하철 역(주내역)에서 현장까지 차로 15~20분이나 걸려 불편했다.

예상대로 먼저 분양한 유승 한내들과 신도 브래뉴가 현재 모두 쓴 맛을 보고 있기 때문에 실수요자가 아니면 청약에 신중해야 하며 보다 투자가치 높은 사업지를 노려야 한다.

남양주 진접 사례를 봤을 때 대거 미분양이 발생되면 업체 측에서 분양계약조건을 완화해줄 가능성이 크기 때문에 보다 유리한 조건에서 청약통장 없이도 얼마든지 분양을 받을 수 있기 때문이다.

가점이 낮은 젊은 층, 유망 미분양 공략하라

청약가점제가 본격 실시됨에 따라 가점이 낮은 젊은 층은 유망 미분양 물량에 관심을 가져봐도 좋을 듯 싶다. 특히 일시적으로 미분양 된 택지지구 아파트위주로 선택하는 게 좋다. 일시적인 공급과잉과 여러 가지 사정으로 인해 초기 분양이 안 되는 사업지 그 중에서 유망 택지지구나 도로와 지하철 등 교통환경이 좋아지는 곳을 알아보는 게 재테크에도 도움이 된다.

호재 있는 미분양 아파트를 잘 고르면 향후 일정수준의 프리미엄도 기대해 볼수 있다. 미분양은 청약통장이 필요 없고 원하는 동, 층, 향을 고를 수 있는 장점은 덤이다.

특히 미분양 해소를 위해서 파격적인 분양 혜택을 내세우는 곳이 많은데 예를 들어 계약금 5%내지 500만원 계약금 정액제등 중도금을 무이자로 융자해 주거나 ＤＴＩ시행으로 인한 대출 부족분은 잔금으로 유예를 시켜주는 경우가 있으니 꼼꼼히 비교해 선택하는 게 좋다. 특히 수도권 미분양 단지 같으면 입주가 다가올수록 감소추세를 보이는 게 일반적이므로 업체들의 분양혜택을 잘 비교해 적극 공략하는 게 좋다.