알면 좋은 부동산 상식

 

알면 좋은 부동산 상식

1.가압류

채권자가 채무자의 재산을 처분하지 못하도록 하는 것으로 채권자가 제출한 서류만으로 신속하게 가압류 명령을 내리게 된다.

즉 채무명의 취득 후 강제집행의 착수때까지 채무자의 재산은닉, 도피 등을 방지하여 강제집행을 가능케하기 위한 제도이다.

가압류는 채무명의 없이 일정한 보증금(보통 청구금액의 1/8에서 1/10정도)만 공탁하면 가능하다.

채권자의 신청서 기재내용만을 보고 결정하기 때문에 상대방이 입을 수 있는 피해를 대비한 것이 보증공탁금이다.

하지만 가압류만으로는 채무명의를 획득하지 못하기 때문에 직접 경매처분을 할 수는 없다.

따라서 가압류 신청시에 채무명의를 함께 얻을 수 있는 지급명령도 함께 신청하면 된다.

만약 소송에서 승소를 하면 가압류는 그대로 본 압류로 된다.

가압류는 이처럼 임시로 압류하는 것이지만  채무자의 심리를 압박해 그 자체만으로도 상당한 효력이 있기도 하다.(보전처분제도 참고)

억울한 가압류를 당했을 때 가압류를 푸는 방법은 3가지가 있다.

먼저 내용증명으로 가압류 원인을 파악하라.

내용증명을 보내는 이유는 원인을 서류로 정확히 받아 놓고 후에 증거로 제출할 수 있도록 하기 위한 것이다.

첫째, 가압류 결정을 한 법원에 그 결정이 잘못된 것이므로 취소해 달라는 이의신청을 낼 수 있다. 이의신청을 하면 법원은 양쪽 당사자를 불러 재판을 열고 그 사실에 따라 가압류의 취소여부를 결정한다.

둘째, 상대방에게 소송을 걸어오도록 명령하는 제소명령을 신청하는 것이다.

가압류 결정을 한 법원에 가압류를 한 사람에게 소송을 걸어오도록 명령하는 제소명령신청을 하게되면, 법원은 가압류를 한 사람에게 일정한 기간안에 소송을 제기할 것을 명하는데 상대방이 그 기간 동안 소송을 하지 않으면 법원은 가압류 취소신청에 따라 가압류를 취소해준다. 

셋째, 부동산을 급히 이용해야 하는 등 시간적인 여유가 없을 때 쓰는 방법으로 일정한 금액을 공탁하는 것이다.

보통 가압류 결정문에는 얼마의 금액을 공탁하면 가압류를 풀 수 있다고 기재되어 있는데 이 돈을 공탁하면 일단은 가압류를 풀 수 있다.

그리고 나서 별도로 소송을 해 돈을 주고받을 것이 있는지 가린 후 권리가 있는 것으로 인정된 사람이 그 공탁금을 찾아 가면 된다.

2.압류

금전채권에 대한 강제집행의 1단계로써 채무자의 재산을 확보하고 채무자의 처분권을 제한하는 국가기관의 활동을 말한다.

압류는 채무명의 (확정판결, 각종조서, 집행수락부 공정증서 등)가 있어야 가능하지만 가압류는 공탁금만 내면 가능하다. 

참고로 채무자의 월급을 압류하려면
① 채무자의 월급 1/2범위 내에서 할 수 있다.
② 채무명의 (판결문, 지급명령, 공증받은 약속어음 등)가 있어야 한다.
③ 압류된 월급의 '전수명령'을 받아두면 다른 채권자와 관계없이 채권의 변제를 받을 수 있다.
④ 차용증서만 있는 경우 (채무명의가 없을 때)에는 가압류를 할 수밖에 없다. 
    가압류를 한 경우에는 '채무명의'를 얻어 본 압류에 들어갈 수 있다.

 

3. 양도담보

채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도한 것을 말한다.

이 경우 다음과 같은 요건을 모두 갖춘 경우에는 양도로 보지 않기 때문에 양도소득세가 과세되지 않는다.
① 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것
② 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용 수익한다는 의사표시가 있을 것
③ 원금과 이율, 변제기간, 변제방법이 약정되어 있어야 한다.

그러나 양도담보에 관한 계약을 체결한 후 계약조건에 위배되거나 채무불이행 등으로 인해 변제에 충당한 때에는 양도로 본다.

한편 소유권변동이 없이 채권담보를 목적으로 가등기만 설정하는 경우에는 양도담보는 아니지만 양도에 해당하지도 않기 때문에 양도소득세는 과세되지 않는다.
양도담보의 실례를 들어보면 갑이 을로부터 돈을 꾸어쓰고 돈을 갚을 때까지 갑소유의 부동산을 을 앞으로 이전해주는 경우를 말한다.

이와같은 경우 계약서 상에 앞에서 말한 세가지 요건이 반드시 표시되어야 하고 이 계약서사본을 과세표준확정신고시에 제출해야 양도소득세가 비과세된다.

 

4.저당권

확정된 채무, 예컨대 2천만원을 대여한 경우처럼 채무액이 설정당시에 확정되는 것이 원칙이다.

이것이 보통의 저당권이며 또 본래의 저당권이다.

이에 반해 '근저당'이라 함은 저당권설정당시에는 채권액이 확정되지 않고 결산기에서 결정되는 일정한 한도를 담보하는 특수한 저당권이다.

예를 들면 은행과 당좌개정을 설정한다든지 상인간에 계속적인 거래 등을 하는 경우 거래중에는 채권 채무가 끊임없이 변동할 것이니 결산기의 일정한 채무를 담보하는 저당권이다.

따라서 보통 은행의 담보는 근저당으로 설정하며 근저당의 등기는 채권 최고액을 등기해야하고 이 최고액을 한도로 담보된다.

나아가 당사자간에 발생하는 일체의 여하한 채권도 담보하기로 한다는 포괄근저당도 있지만 우리나라는 별로 쓰이지 않으며, 간혹 은행 등에서 사용되는 경우가 있으므로 주의해야 한다.

저당권의 종류로는 거래계에 비교적 많이 쓰이는 '공동저당'이 있다.

이는 1개의 동일한 채무를 담보하기 위해 수개의 부동산위에 저당권을 설정하는 것으로 피담보채권의 변동과 부동산가격의 변동에 따라 전체를 또는 그중의 어느 하나를 선택해서 경매에 붙일수 있는 점이 편리하다.

또 순위에 따라 1순위, 2순위 등의 분류가 있으며 수목의 집단에 실행하는 입목저당이 있다.

그외에 토지 건물 기계 기구 등의 일체를 일괄하여 저당하는 재단저당과 동산에 대한 저당인 자동차저당, 항공기저당, 중기저당, 선박저당 등이 있으며 이들은 각각 이들에 따른 특별법이 있어서 그에 의해 규율된다.

 

5. 제소 전 화해

당사자 사이에 성립한 약속 또는 합의를 확실히 실행시키는 방법으로서 일반적인 민사분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기위해 소송제기 전에 지방법원 단독판사 앞에서 화해신청을 하여 해결하는 절차를 말한다.

공정증서는 금전채권이나 대체물채권에 국한하여 채무명의화 할 수 있는데 그치므로 공정증서에 의해 채무명의를 만들 수 없는 특정물인도청구 등에 있어서 공정증서의 대용물로 제소전의 화해가 이용되고 있는 것이다.

제소 전 화해를 신청하는 법원은 상대방 주소지의 지방법원이다.

화해신청은 청구금액의 많고 적음에 불구하고 지방법원 단독판사의 직권관할에 속한다.

 

6. 변경등기

이미 등기되어 있는 사항 자체에 사실상 변경이 생긴 경우에 하는 등기를 말한다.

(예: 주소가 변경, 저당권이자율변경, 전세권존속기간변경, 면적이 증감될 경우 등)

 

7. 말소등기

등기필의 권리가 소멸한 경우, 등기원인이 무효가 된 경우, 처음부터 위법인 경우 변제에 의한 저당권 소멸 등의 이유로 기존의 등기를 말소하는 등기

 

8. 멸실등기

부동산이 천재지변 등으로 인해 일부 또는 전부가 멸실한 경우에 행하는 등기.

멸실등기를 하는 때에는 표시난에 멸실원인을 기재하고 부동산의 표시와 표시번호를 붉은선으로 지워서 등기용지를 폐쇄함.

 

9. 보존등기

물권취득자가 자기의 권리를 보존하기 위하여서 하는 등기인데, 보통으로는 미등기부동산의 소유권등기를 말한다.

이것은 부동산등기부 표제부에 자기 또는 피상속인이 소유자로서 기재된 자나 판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하려는 자, 구용에 의하여 소유권을 취득한 자로부터의 신청에 의하여 행해짐,더 쉽게 말하면 건축물 신축등 맨 처음 새로이  등기용지를 개설하는것을 말함. 
 
10.예고등기

등기원인의 무효·취소로 인해 등기한 권리의 말소 또는 말소회복의 소가 제기된 경우에 수소법원이  직권으로써 이를 등기소에 촉탁하여 행하여지는 등기

 

11.부기등기

부기등기 자체로는 기존등기에 이어지는 독립된 번호를 갖지 않으며, 기존의 어떤 특정등기의 번호를 그대로 사용하고 다만 이 번호(즉 주등기의 번호)의 아래쪽에 부기 몇호 (예컨데 순위번호3번일경우 "3의 부기 1"호)라는 번호기재를 붙여서 행하여지는 등기. 

주등기에 표시되어 있는 권리와 동일한순위나 효력을 가진다는 것을 명백히 하려고 할때 한다.

 

12.촉탁등기

법원 그 밖의 관공서가 등기소에 촉탁하여서 하는 등기.

등기는 당사자의 신청에 의하는 것이 원칙이나 촉탁등기는 법률의 규정이 있을 때 행하여 짐. 
예 : 예고등기, 경매신청의 등기, 파산의 등기

 

13.가등기

물권이나 채권을 보전하기위해 하는 등기를 말한다.

이는 본등기에 대비한 것으로서 훗날 본등기를 하게되면 가등기의 날자를 기준으로 하여 등기의 순위를 결정하게되는 순위결정력이 있는 등기로 흔히 담보에 잘 이용되고 있다.

예를 들면 토지의 매매계약체결 후 매도인이 이중양도 가능성이 있다든지 채권자가 채권의 확보를 위해 가등기를 하게 된다.

이 경우 제2매수인이 소유권을 취득했거나 또는 채무불이행을 이유로 경매가 실시되어 경락인이 소유권을 취득한다해도 가등기 권리자가 소정의 절차를 밟아 본등기를 하게되면 다시 권리를 찾을 수 있게된다.

그러나 가등기란에는 가등기가 있게된 원인이 나타나지 않으니 그 원인을 살펴보아야  한다.

 

14.담보의종류

① 연대보증 : 보증인이 주채무자와 연대해서 채무를 부담하는 것으로 채권자는 주채무자의 재산상태에 관계없이 연대보증인 에게 채무액 전부의 이행을 청구하고 강재집행 할 수 있다.

그러나 연대보증 제한제도가 시행될 것으로 보인다.
② 공동보증 : 여러사람이 동일한 주채무자의 채무를 균등하게 분할하여 부담하는 것이다.
③ 근보증 : 일정한 금액의 한도 안에서 장래에 발생할 채권에 대한 보증으로 주로 은행등 금융기관이 거래인에게 대출을 해줄 때 그 보증인에게 요구하는 것이다. (근저당)
④ 보증채무 : 주채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 주채무와 동일한 내용 (주채무 이자 위약금 손해배상 기타)에 대한 이행의 책임을 지는 것이다.
⑤ 약정담보물권 : 채권자와 채무자가 미리 약속하여 성립시키는 물권을 말한다. 
⑥ 질권 : 채권자가 채무자나 제3자의 물건을 받아 채무를 변제할 때까지 이를 보유하고 있다가 변제를 하지 않을 때는 그 물건을 처분하여 변제에 충당할 수 있는 권리
⑦ 저당권 : 채권자가 채무자의 물건을 점유하지 않은 상태에서 변제를 하지 않을 때는 그 물건을 처분하여 변제에 충당할 수 있는 권리
⑧ 법정담보물권 : 특수한 채권에 대해 법률에 따라 당연히 성립되는 물권
⑨ 유치권 : 남의 물건을 점유하고 있는 사람이 그 물건으로 인해 생긴 채무의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리
⑩ 양도담보 : 물건의 소유권을 채권자에게 옮겨주고 일정기간 안에 변제를 하면 소유권을 되돌려  받게되는 담보 
⑪ 가등기담보 : 예정된 기한까지 채무를 변제하지 않을 때는 해당 부동산을 처분하여 채무를 청산한다는 조건으로 채권자 앞으로 채무자의 부동산을 가등기하는 담보
⑫소유권유보 : 매매시 목적물의 점유는 매도인에게서 매수인에게로 넘어가지만 매매대금의 완전한 변제를 위해 그 소유권을 매도인이 갖고 있는 것으로 매수인이 잔금을 지그받지   않으면 매도인은 목적물을 회수하여 변제에 충당한다.

 

15. 보전처분제도

대여금채권이라든가 물품대금채권을 회수하기 위하여 본안의 소송을 제기하면 변론절차를 거쳐 승소판결을 받은 다음에 채무자의 재산을 강제집행함으로써 비로소 목적을 달성하게 된다.

그러나 이러한 소송절차는 단시일내에 끝나지 않고 상당한 시간이 걸리므로 채권자가 승소판결을   받아 강제집행을 하기까지 채무자의 재산상태가 악화되어 무자력으로 되는 경우가 있고, 때로는   의도적으로 집행할 만한 재산을 처분하거나 재산도피를 하여 나중에 강제집행을 못하도록 방해하는 사례도 있다.

그러므로 채권자는 채무자가 이러한 조치를 취하기 전에 그의 재산을 양도처분하지 못하도록 법으로 봉쇄하는 긴급수단을 강구함으로써 나중에 승소판결에 의한 강제집행을 차질 없이 하도록 보전할 필요가 생기는 것이다.

이러한 처분을 보전처분이라고 부르는데 보전처분의 종류에는 가압류와 가처분이 있다.

가압류와 가처분은 채무자에게 미리 알리지 않고 신속하게 하지 않으면 안되므로 대개 본안의 소를 제기하기전 또한 본안의 소를 제기할 때 동시에 신청하는 것이 보통이다.

가압류는 금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권을 갖고 있는 채권자가 채무자의 종전 재산에 대한 장래의 강제집행을 보전하기 위해서 현상태대로 유지하는 것을 목적으로 하는 처분을 말한다.

가압류는 부동산에 대한 가압류, 유체동산에 대한 가압류 등이 있다.

가처분은 어떤 부동산에 대한 인도청구권 또는 소유권이전등기의 의무이행청구권 등을 가지는 채권자가 그 부동산 등의 현상을 그대로 유지하기 위하여 행하는 보전처분이다.

여기에는 처분금지가처분, 점유이전금지가처분이 있다.

 

16. 지급명령제도

금전 등의 청구권에 대하여 채권자와 채무자가 다툼이 없을 것으로 예상되는 경우에 채권자로 하여금 통상의 판결절차보다 간이, 신속하게(본인이 법원에 직접 출석하지 않고도) 채무명의를  얻을 수 있는 소송절차의 일종이다.

지급명령은 「금전 기타 대체물이나 유가증권의 일정한 수량의 지급을 채권자가 법원에 신청하는 절차」로서 독촉절차라고도 한다.

지급명령신청은 채무자의 주소지나 회사를 관할하는 법원에 신청해야 한다.

민사소송지급명령을 신청하면 법원은 채무자 심문 등의 절차 없이 각하사유가 없는 한 곧바로 지급명령을 내린다.

물론 채무자는 지급명령이 송달된 날로부터 2주일 이내에 이의신청을 할 수 있다.

이때는 통상의 소송절차로 이행되며 지급명령을 신청할 때 소의 제기가 있는 것으로 본다.

만일 이의신청이 없으면 지급명령은 확정판결과 같은 효력을 가진다.

늦어진 잔금에 대한 이자는 지체상금규정이 없을 경우 법정이자인 연5%를 받을수 있다.

다만 지급명령이 송달된 후부터는 연25%의 이자가 적용된다.

이의신청 없이 대금을 지급하지 않으면 강제집행을 할 수 있다.
그러나 지급명령은 국내에서 공시송달에 의하지 아니하고 송달할 수 있는 경우에 한하여 행해지므로 송달이 확실할 것으로 예상되는 경우에 이용해야 할 것이다.