용산과 뚝섬 투자 '감성적 접근법'은 금물

 

용산과 뚝섬 투자 '감성적 접근법'은 금물

냉정 되찾아 강북 재개발시장 꼼꼼히 바라봐야

강남권 아파트에 대한 세금과 대출 규제가 크게 강화되자 상대적으로 규제가 느슨한강북권 재개발로 자금이 몰리며 급등했는데 그 대표적인 지역이 바로 용산과 뚝섬이다. 올 상반기 폭발적인 시세분출을 이뤘던 이들 지역이 최근 다시 잠잠해 지고 있다.

이는 단기간 내 급등에 대한 피로감과 전반적으로 얼어붙은 부동산 시장의 분위기 등도 한 이유겠지만 필자의 짧은 소견으론 이들 지역의 투자 수요에 비해 실수요 층이

상대적으로 약하다는 걸 이제 세인들도 이성적으로 냉정하게 인식했기 때문이라 생각한다.

정부에서도 적극적으로 지원을 아끼지 않았던 강북이기에 물론 그 미래가치는 매우 높다고 할 수 있지만 과연 정말 강남처럼 제대로 된 직주접근을 이뤄가며 고급스럽고 매력적인 주거타운으로 새롭게 거듭날 수 있을지에 대한 의구심들이 속속 제기되고 있는 상황이다.

이들 지역의 투자 수요는 많지만 향후 이런 가수요들이 썰물처럼 조용하게 빠져버린 뒤엔 과연 실수요가 얼마나 받쳐줄지 또한 실수요 층이 있다고 해도 그 수준이 과연 강남권을 훨씬 능가할 만큼의 높은 수준일지에 대해 냉정하게 접근해 봐야 할 시점이란 생각이 든다.

강남권 거주자들이 실제 이동하기엔 아직 무리가 있어

강북 뚝섬권의 서울숲과 강남 송파권의 올림픽공원이 강남/북의 실수요 층을 비교해 볼 수 있는 아주 좋은 사례이다. 많은 사람들이 이용하는 두 곳 모두 쾌적한 공원이지만 그곳을 찾는 사람들의 레벨을 비교해보면 다소 차이가 난다고 생각한다.

필자의 짧은 소견이긴 하나 전자의 서울숲 보다는 후자의 올림픽공원이 더 정갈하고
찾는 이들의 매너도 더 좋으며 분위기 상으로도 좀 더 고급스럽다는 느낌이 든다.
지금은 많이 나아졌지만 서울숲 개장 초기 방문객들의 수준은 사실 상당히 떨어졌었다.

강북이 재개발을 통해 새롭게 거듭나고는 있으나 과연 강남권 실수요 층이 강북으로 이사해 새로운 보금자리를 꾸릴 것인지에 대해선 약간 부정적인 입장이며 강남에서 투자한 이들은 대부분 가수요 즉 입주를 동반한 실수요가 아닌 그냥 순수한 투자자들이 많다고 생각한다.

미래 용산이 강남을 능가할 것이란 얘기들이 많지만 현실적으로 이는 어렵다고 본다.
물론 별다른 차질 없이 용산 개발이 이루어진다면 반포, 잠실 수준까진 따라올 수 있겠지만 그 이상은 강남보다 상대적으로 낮은 실수요 층의 레벨 때문에 결코 쉽지 않다고 생각한다.

화려한 계획들만 무성할 뿐 사실 바뀐 건 아무것도 없어

용산~뚝섬에서 또 하나 반드시 짚고 넘어가야 할 부분은 국제업무타운, 자립형사립고 등의 주거 인프라 확충 계획에 대한 실현 여부와 실제 완성될 때까지 소요되는 기간이라는 장기 플랜에 대한 리스크이다.

용산 서부이촌동의 국제업무타운이 강남권의 테헤란로와 판교벤처밸리를 능가할 것으로 예상하고는 있지만 얼마나 많은 시간이 걸리지 또 송도처럼 아주 미약한 수준의 무늬만 국제업무타운은 아닐지에 대해서도 다시 한 번 냉철하게 생각해 보아야 할 것이다.

학군도 마찬가지다. 자사고와 국제학교를 설립한다는 계획들은 무성하지만 아직 제대로 현실화 된 건 하나도 없는 상황이다. 강남권의 명문학군과 학원이 생기는데 수 십 년의 아주 오랜 시간이 걸렸다는 것을 생각한다면 이 역시 꼼꼼하게 따져봐야 할 부분이다.

추가로 상업시설이나 편의시설 등의 확충도 그냥 형식만 갖춘 밋밋한 수준에 그친다면 강남권 거주자들이 절대 용산~뚝섬 등의 강북권으로 쉽게 이동하지 않을 것이고 지금처럼 그냥 단순히 투자만 하는 선에서 그칠 가능성이 높을 것으로 예상된다.

단기적으로 고평가된 강북 재개발 지분시세

올해 용산~뚝섬의 상승은 많은 거래를 동반한 실거래가 위주의 상승이 아니라 매물이 귀한 상황에서의 매도자 호가 중심의 상승이란 점에서 향후 가격 조정 시 리스크가 있고 또 단계적으로 호재가 실현된다고 해도 과거처럼 탄력적인 높은 상승을 기대하긴 어려워 수익성이 예전보다 많이 낮아졌다는 점도 반드시 유의해야 할 필요가 있다.

용산, 뚝섬이라면 무조건 높게 상승했던 시대는 이제 서서히 저물어 가고 있다. 한남뉴타운 지분시세의 상승이 멈춘 건 이미 오래 전 일이고 서부이촌동 역시 최근 급등의 후유증을 겪고 있으며 성수 일대의 호가 역시 주춤거리고 있는 상황이다.

그간 상승장에서 상대적으로 소외되어 비교적 낮은 미미한 수준의 상승 밖에 없었던
행정구역상으론 용산이지만 사실상 마포부도심 생활권인 산천, 도원, 효창동과 같은
용산 개발의 간접 수혜 지역의 상승도 이제 사실상 거의 마무리 되어 가고 있는 상황이다.

물론 향후 뚝섬 평당 4,000 초고가 분양에 대한 기대감으로 매물이 거의 출회되지 않고 호가 역시 생각보다 많이 낮아지진 않고 있는 상황이나 지금처럼 상당히 침체된 상황에선 높은 계약률을 장담하긴 어렵다고 생각하며 또 이는 특화된 최고급 초호화 상품이기 때문에 주변 지역의 아파트나 빌라 시세와 차별화 되는 양상을 띠게 될 가능성도 잠재되어 있다.

버블세븐 중대형 아파트가 오히려 상대적으로 저평가

끝으로 용산~뚝섬의 미래 매우 밝지만 이미 미래가치가 선반영 되며 높게 치솟은 시세와 향후 유입될 실수요 층의 레벨 등을 감안했을 시 현 시점에서 순수 투자 목적으로의 추격매수는 상당히 부담되는 상황이니 신중에 또 신중을 기해야 한다고 생각한다.

자금력을 지닌 실수요자라면 장기간동안 자금이 묶이는 재개발만을 무조건 고집할 게 아니라 최근 상승장에서 상대적으로 소외되었던 강남권이나 1기신도시 중대형 아파트로 접근하는 투자 전략이 좀 더 메리트가 있다고 생각한다.

세상은 돌고 도는 법이기에 만일 내년 대선 이후 상승장이 펼쳐진다면 분명 그간 소외됐던 강남, 서초, 송파, 분당과 같은 버블세븐 지역들의 중대형 아파트 단지들이 먼저 아주 크게 움직일 것이라고 예상하는 바이다.