일반분양 열기에 재개발 지분 값 '꿈틀'

 

일반분양 열기에 재개발 지분 값 '꿈틀'

 

일반분양가 상승으로 투자 매력 커져

 

한동안 침체됐던 서울 재개발 시장에 오랜만에 햇볕이 들고 있다.

최근 일반분양을 한 재개발 단지들이 최고 수백대 1의 경쟁률로 청약을 속속 마감하자 지분(재개발 구역의 새 아파트 입주권을 받을 수 있는 권리)을 사려는 투자 수요가 늘고 있는 것이다.

 

기업은행 김일수 부동산팀장은 “지분 값이 일반분양가보다 낮게 형성돼 있는 곳이 많다”며 “일반분양분보다 층·향이 좋은 조합원분 아파트를 싸게 마련하려는 사람들이 관심을 기울이고 있다”고 말했다.

 

커지는 지분 투자 매력

 

지난해 가을의 금융위기 이후 1년 가까이 소외됐던 지분 거래 시장이 다시 주목받는 요인은 크게 두 가지다. 우선 가격이 부각되고 있다. 지분값은 매수세가 뜸해지면서 최근 1년새 20% 정도 하락했다. 그런데 요즘 나오는 재개발 일반분양분의 분양가는 슬금슬금 오르고, 오른 가격에도 청약 대박 행진이 이어지고 있다.

 

지난달 일반분양된 마포구 공덕5구역은 평균 분양가가 주변 기존 아파트 시세보다 10% 이상 비싼 3.3㎡당 2231만원이었지만 최고 143대1로 1순위에서 접수를 끝냈다. 마포구 아현동 SK허브공인 박병희 사장은 “다음달 일반 분양을 앞둔 아현3구역의 경우 109㎡형 아파트 기준으로 조합원 지분을 사는 게 일반분양 받는 것보다 5000만원 가량 적게 먹힌다”고 말했다. 그는 “이런 상황을 아는 투자자들이 조합원 지분을 찾고 있다”고 전했다.

 

일반분양분의 분양가가 높아지고 있는 현상도 지분 가치를 커지게 한다. 성동구 왕십리 1구역의 경우 112㎡형 일반분양분의 3.3㎡당 분양가를 당초 1800만원에서 1950만원으로 올리는 변경안을 최근 마련했다. 서울 동대문구 전농동 S공인 관계자는 “일반분양가가 당초 예상보다 높게 책정되면 조합원들이 내는 추가부담금이 그만큼 줄어들기 때문에 지분값은 오르게 마련”이라고 분석했다.

 

상품 자체의 매력도 재조명받고 있다. 재개발 단지는 대부분 유명브랜드·대단지·교통·교육·편의시설 등 인기 아파트가 갖춰야 할 조건을 많이 갖추고 있다. J&K부동산연구소 권순형 소장은 “서울 도심에서는 뉴타운과 재개발이 거의 유일한 새 아파트 공급처여서 수요자들의 관심이 커지고 있는 것”이라고 설명했다.

 

목돈 투입이 부담

 

같은 조건의 단지, 예를 들어 같은 뉴타운·재개발 단지라면 일반분양분 비율이 많은 곳을 고르는 게 유리하다. 추가분담금이 낮아질 수 있기 때문이다. 그러나 지분 투자에는 조심할 점도 많다.

 

우선 계약금·중도금·잔금을 입주 때까지 나눠 내는 일반분양에 비해 지분 투자는 뭉칫돈을 넣어야 하는 게 단점이다. 동작구 흑석동 래미안공인 고광문 소장은 “흑석6구역의 109㎡형 아파트를 배정받을 지분을 구입하려면 은행 대출과 조합에서 주는 이주비를 제외하더라도 최소 3억원 이상의 현금이 있어야 한다”고 말했다.

 

일반분양분 청약 성적도 맹신해서는 곤란하다. 이름을 밝히지 말아달라는 공덕동의 한 공인중개사는 “지난해 11·3 대책으로 계약 즉시 분양권을 전매할 수 있는 재개발 일반 분양에 단기 차익을 노린 투자수요가 많이 몰리고 있다”고 전했다. 투자수요가 가세하면서 분양권에 거품도 끼었다는 얘기다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “주변의 기존 아파트 매매가보다 20% 이상 비싼 지분은 피하는 게 좋다”고 말했다.

 

함종선·권이상 기자 jsham@joongang.co.kr

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