주택순환매의 새로운 현상

 

주택순환매의 새로운 현상

서후석(명지전문대학 부동산경영과 교수)

 

주식시장의 순환매 현상과 같이 부동산 시장도 어떤 부동산이 먼저 움직이고 나머지 부동산들이 순차적으로 움직이는 경향이 있다. 일반화하기는 어렵지만, 부동산 시장의 순환매의 패턴은 강남지역의 재건축 아파트의 가격이 오르면 인근의 중층 아파트가 오르고 목동, 1기 신도시, 강북지역의 뉴타운, 그리고 끝으로 수도권 외곽과 뉴타운 이외의 강북지역이 오르는 양상을 보인다.

 

그런데 최근 금융위기로 인하여 부동산 시장이 급락한 후에 회복되는 순서는 이전과는 사뭇 다른 모습을 보이고 있다.

 

첫째, 재건축 예정단지의 아파트 매매가격보다 반포지역의 GS자이와 삼성 래미안과 같이 재건축이 종료된 대규모 단지의 아파트 매매가격이 선도적으로 움직였다.

 

그런 후에 이 아파트의 매매가격 수준에 맞추어 대규모 재건축 예정단지인 개포 주공과 압구정동, 잠실지역 등의 중층 재건축 아파트의 매매가격이 재평가 되었다. 따라서 주식시장의 주도주 역할을 하는 아파트의 매매가격의 향배에 따라서 재건축 예정 아파트는 물론 일반 아파트의 가격이 조정되는 양상을 보였다. 이런 양상은 앞으로 계속될 것으로 예상된다.

 

둘째, 서울지역과 나머지 수도권 지역과의 연계성이 떨어지고 있다. 즉 서울지역에서 시작된 순환매가 1, 2기 신도시 등 수도권 외곽으로 확산되는 속도가 크게 둔화되고 있다.

 

이런 현상이 야기된 결정적인 계기는 보금자리주택의 조기 공급이다. 그린벨트를 풀어서 공급된 보금자리주택이 저가로 조기 공급되면서 서울지역과 1, 2기의 신도시간의 연결고리가 무디어지게 된 것이다. 그러므로 향후 상당기간 동안 서울지역과 수도권의 나머지 지역이 서로 다른 순환매 패턴을 보일 것으로 예견된다.

 

셋째, 일반적으로 주택 매매가격의 순환매보다는 전세가격의 순환매가 훨씬 빠르게 이루어진다. 그런데 이번에는 서울지역의 전세가격이 상당히 상승하여도 이런 움직임이 2기 신도시로 확산되지 않고 있다. 세입자들이 서울지역을 이탈하기보다는 주거 여건을 하향 조정하거나 1기 신도시 일부 지역으로 이동하는 것 같다.

강남 대단지가 매매가 주도

 

그러므로 향후 2-3년간 서울지역에서 멸실되는 주택의 수에 비해서 공급주택의 수가 턱없이 부족할 것으로 예상 상황에서 전∙월세난은 이전보다 훨씬 심각할 것으로 전망된다.

 

넷째, 서울의 강남지역과 강북지역간의 연계성이 이전에 비해서 밀접해지고 있다. 이전에 보인 순환매 패턴이 서울 강남지역에서 판교와 1기 신도시로 그대로 이어지는 양상이었다면 이제는 강남지역에서 강북지역의 뉴타운으로 빠르게 전이되는 것 같다. 따라서 이전에는 서대문구, 은평구 등과 같은 지역의 아파트 매매가격이 순환매 패턴의 가장 끝에서야 움직였는데, 이제는 1기 신도시와 비슷할 정도의 시기에 반응을 보일 가능성이 높아 보인다.

 

수도권 부동산 시장이 기존의 단일 순환매 구조에서 복잡한 순환매 구조로 바뀌는 것이 인구감소, 고령화 등의 근본적 변화에서 기인한 것인지 모르겠지만, 이렇게 급격하게 일어나는 것은 이명박 정부와 오세훈 시장의 ‘서울 중심의 발전전략’과 도심 재개발로 인하여 밀려나는 서민층의 마음을 달래려는 ‘보금자리주택의 조기 공급’ 때문이다.

 

보금자리주택 공급의 영향

 

그 결과 서울 도심의 주거공간은 부족하고 2기 신도시는 텅텅 빈 결과를 초래한 것이다. 그렇다면 향후 일반 경기가 회복되어 서울지역의 순환매가 본격화되어서 주택 매매가격이 상승할 때에도 1, 2기 신도시의 완충 기능을 크게 기대하기 어려워 보인다.

박일한 기자 jumpcut@joongang.co.kr

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