최고 수혜지역이 될 9호선 염창역 주변 양천구 목2동-예스하우스

2011 예스하우스 기획!  돈 되는 역세권에 투자하라

 

역세권 시프트로 최고 수혜지역이 될

9호선 염창역 주변 양천구 목2동

 

역세권시프트 관련 도시환경정비사업으로 도시계획위원회 자문통과로 앞으로의 전망 밝아

 

 

서울시는 2년 전인 지난 2008년 3월에 "역세권 장기전세주택 1만가 구 공급 계획"을 발표했다. 서울시 내 229곳의 역세권 지구단위계획구역에서 일반분양주택 4만 가구 외에 "시프트" 1만가구를 추가 공급한다는 내용이었다. 민간 사업자에게 용적률 등 인센티브를 부여해 장기전세주택 및 일반 분양주택 공급물량을 동시에 늘리겠다는 것이 주 내용이었다. 무엇보다 시프트 청약 당시 인기가 많았던 "시프트" 공급에 민간사업자 참여를 유도해 본격적으로 공급하겠다는 것이었다. 민간 사업자가 용적률 인센티브를 적용 받아 건설하는 주택의 50%를 표준건축비 수준에 매입하고, 부속 토지는 기부채납 받아 "시프트" 공급을 확대하는 내용이었다.

 

그런데, 여기에 더해 서울시는 2010년 3월 서울시내 역세권의 주택 재개발ㆍ재건축 정비사업의 용적률을 최대 500%까지 완화해 주고 용적률 증가분의 50%를 시프트로 공급하도록 하는 내용의 '2010 민간 시프트 공급 확대방안'을 내놓았다. 여기서의 역세권 지역은 지하철과 국철, 그리고 경전철 노선이 들어가는 지역을 말한다.

 

서울시가 도심내의 안정적인 주택공급을 위해 중점적으로 추진하고 있는 역세권 시프트의 결정판인 것이다.

 

2008년 3월 지구단위계획구역 내 주택건설사업과 건축허가 지역, 2009년 2월 지구단위계획구역 외 및 재정비촉진지구에 대해 시프트 공급 방안에 이어 세 번째 방안인 것이다.  기존의 주택건설사업과 건축허가 방식 이외에 주택재개발·재건축 정비사업에서도 시프트 사업이 가능해졌으며 시프트 사업이 추진될 대상지는 서울시내 재개발·재건축구역 18㎢ 중 약 4%인 0.8㎢정도로 공급예상물량은 1만3000호 정도로 예상된다.

 

우선 서울시의 의도는 민간의 시프트 공급을 활성화 해 도심의 주택공급을 늘리는 것이다. 늘어나는 용적률 100% 중 절반인 50%를 시프트로 짓도록 한 것이 바로 그 이유이다. 지난 2010년 한 해 동안 부동산 경기 침체로 민간의 분양주택 건설뿐 아니라 시프트 공급도 크게 축소되어 하반기 전세대란으로 이어지는 등 서민들의 집 걱정이 커지고 있는 데 따른 숙고 끝에 나온 것이라 할 수 있다. 당장의 전세난 해소에는 크게 미치지는 못하지만 실수요자가 많은 도심내 임대주택 공급 측면이라는 면에서는 매우 긍정적인 조치라고 평가할 수 있겠다.

 

이번 서울시의 역세권 시프트 확대방안에서도 알 수 있듯이, 이제는 업무지구가 밀집되어 있는 서울 도심의 강남·여의도·마포·광화문 등과 연결되어 있는 지하철 역세권 안정적으로 장기임대주택을 공급함으로써 부동산가격 안정을 기함과 동시에 직주근접을 원하는 30~40대 실수요자들의 니즈에 부합한다는 목적으로 풀이된다.

 

지난 노무현 정부와 같은 무분별한 수도권 외곽지역의 신도시 및 택지지구를 통한 양적공급이 이제 한계점에 이르렀다는 지적이 많다. 또한 LH공사의 부실로 보금자리 주택 및 각종 택지지구 아파트 공급이 차질을 빚게 되었다. 그래서 도심내 역세권 지역에 용적률을 상향시켜주고 일부를 기부채납 받음아 임대주택을 공급함으로써 전세값 안정과 종국적으로는 주택가격을 안정화 시키겠다는 의지로 해석된다. 따라서 이러한 서울시의 적극적인 도심내 주택공급 확대정책에 따라 부동산 투자의 전략도 달라져야 할 것으로 보인다.

 

바로, 역세권시프트 시행 예상지의 주택에 투자하는 방법이 그것이다. 그 중에서도 김포공항~강서~양천~여의도~노량진~흑석~반포 고속터미널~신논현 등 직장인들의 수요가 많은 주요 업무지구를 통과하는 지하철 9호선 라인 중 빌라 및 다세대 주택이 주를 이루고 건물의 노후도 요건이 서서히 맞추어져 가는 염창역 및 등촌역 주변의 역세권시프트 예상지역에 관심을 가져둘 필요가 있다.

 

이에 이번달과 다음달 총 2회에 걸쳐 염창역과 등촌역 역세권시프트 대상지역에 관한 분석을 해보고자 한다.

 

1. 역세권 시프트 개요

 

기존의 역세권 시프트 운영기준은 지하철역에서 도보로 7분 이내 거리(반경 500m)에 위치한 역세권에서 주민제안 형식으로 지구단위계획을 수립하면 용적률을 최대 500%까지 높여 늘어난 부분의 60%를 시프트로 공급하도록 했다. 그런데, 이번에 발표된 「역세권 장기전세주택 건립관련 정비계획 수립 및 운영기준」을 보면 역 승강장을 중심으로 반경 250ｍ 이내의 1차 역세권에 포함되는 재개발·재건축 정비구역은 용도지역을 현재 제2, 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 용적률을 최대 500% 상향조정했다. 또한 250~500ｍ 이내인 2차 역세권은 제2종 일반주거지역의 경우 제3종으로 상향해 기존 최대 250%인 용적률을 300%까지 높였다.

 

그 대신 늘어난 용적률의 50%는 기부채납 형식으로 토지를 받으면서 그 땅에 전용면적 60㎡이하의 임대주택을 지어 표준건축비로 매입한다. 그러나, 역세권 시프트 대상지역에 과도한 건물 신축으로 인한 난개발을 방지하기 위해 역 승강장 반경 250m 이내인 1차 역세권 중 10만㎡ 초과 사업대상지는 대상지에서 제외하고 최대사업대상지 면적을 10만㎡ 이하로 제한한다. 그러나, 2차 역세권은 사업 대상이 제3종 일반주거지역으로 한정됨에 따라 사업면적에 제한을 받지 않는다. 또한 도시자연공원구역과 자연경관지구ㆍ최고고도지구 등과 접한 경우와 택지개발지구ㆍ아파트지구 등 별도의 관리계획이 수립된 구역, 제1종 일반주거지역내 재건축ㆍ재개발 구역은 역세권 시프트 대상지에서 제외되었다.

 

 

2. 목동 구시가지의 뉴타운 추진이 좌절되고

 

2010년 11월 서울시가 구체적인 「역세권 장기전세주택 건립관련 정비계획 수립 및 운영기준」이 발표됨에 따라 앞으로 재개발·재건축 등의 정비사업 가능지역에 그 관심이 모아졌었다. 그 중에서도 지하철 9호선 염창역과 신목동역 일대의 목2동과 등촌역 일대의 목3동 지역에 서서히 관심이 집중되고 있다.

그러나, 사실 목2동을 비롯한 목3동, 목4동 등의 이른바 ‘목동 구시가지’로 불리우는 이 지역은 사실 2006년에 뉴타운으로 재개발 사업을 추진하려고 시도했던 지역이다.

 

지난 90년대부터 목동의 개발중심축이 아파트 단지를 중심으로 본격적으로 이동하면서 단독주택과 다가구 주택이 많던 목동 구시가지는 목동에서도 대표적인 노후지역으로 전락했다. 90년대 초반부터 주택 단지가 형성된 목2~4동의 경우 4미터 도로가 많아 소방차 진입이 어려운 곳 이 한두 군데가 아니고 주택이 노후화 되어 주거환경이 상대적으로 열악해 개발에 대한 필요성이 대두되었다. 또한 강남권에 뒤지지 않는 교육인프라와 높은 아파트 가격으로 각광받아 온 인접 목동 신시가지에 대한 상대적인 박탈감에 의해 재개발을 요구하는 민원이 계속되었던 곳이다.

 

그리하여 이 당시 양천구청은 약 925,624㎡ (28만평)에 달하는 목동 구시가지를 뉴타운으로 개발하기 위해 타당성 조사를 위한 용역작업에 들어가기도 했다. 이 당시 양천구청이 재정비촉진지구 지정을 추진하면서 실제 이 지역 주택가격이 급등하기도 하였다. 개발 추진 이전에는 대지지분 가격이 3.3㎡당 700만~800만원에 불과했으나 추진 이후에는 3.3㎡당 1500만~2200만원으로 급등했다.

 

그 이후는 지난 2005년부터 2006년 상반기 사이 다세대주택 신축 (이른바 단독 및 구옥 주택을 멸실하여 새로이 다세대 주택을 짓는 행위)이 증가하고 이들의 거래가 활발히 이루어진 결과였다.

 

그러나 타당성 조사 결과 목2~4동은 당시 재개발·뉴타운 정비구역 지정을 위해서 건물의 노후도 60%이상을 충족치 못해 뉴타운 개발은 실현되지 못했다. 그 이유는 당시 목2동은 36.5%, 목3동은 33%, 목4동은 29%에 그쳤기 때문이다. 왜냐하면 단독주택은 20년 이상, 공동주택은 종류에 따라 30년 또는 40년 이상 경과돼야 노후 건물로 분류되었는데, 그러나 목2~4동은 93~94년에 지은 건물이 대부분이었기 때문이다. 재정비촉진지구 지정 무산 이후로 시세는 2007년 이후에는 지분가격이 다소 하락하면서 거래가 거의 이루어지지 않았다. 그러나 인근의 가재울 뉴타운·신길 뉴타운 등의 기존 뉴타운 재개발 지역 내의 주민들의 이주수요가 늘어남으로써 다시 2007년말부터 2008년 사이 다세대 주택을 중심으로 전·월세 거래 위주로 다시 활기를 띠었다.

 

3. 역세권 시프트의 도시환경정비사업이 예상되는 목2동

 

목2동의 입지적 특성

원래 목동은 교육인프라면에서는 강남 다음지역으로 손색이 없는 곳이다. 이렇듯 우수한 교육 환경과 함께 용왕산 근린공원과 목동 도심소공원등 녹지 비율도 높고 유흥업소 등의 유해시설이 적은 쾌적한 생활 환경을 갖춘 곳이다.

 

2006년 재개발ㆍ재건축을 추진했다 좌절했던 쓰라린 기억을 안고 있던 목동 구시가지가 다시 세인들의 관심을 받기 시작했다. 바로 도시환경정비사업 구역으로 의제되면서 재개발 사업을 추진할 수 있는 역세권 시프트 제도가 확대 시행되기 때문이다. 그동안 지하철이 없는 관계로 업무지구인 강남과의 접근성이 떨어지는 등 교통이 다소 불편했다. 그러나 지하철 9호선의 염창역과 등촌역의 개통으로 인해 목2동과 목3동에 대한 입지적 한계가 많이 보완되었다. 앞서 언급한 바대로 지하철 9호선은 강서~양천~여의도 ~동작~강남을 잇는 ‘골드라인’으로서 여의도와 강남에 직장을 가지고 있는 유효 실수요자들의 직장 수요까지 확보하게 된 것이다. 불과 얼마 전까지만 하더라도 목2동은 교통이 불편하고, 다세대․다가구 주택들이 난립해 있어 인기가 없는 주거지역에서 지하철 9호선이 개통됨으로써 직장인의 수요를 끌어당기게 되었고 여기에 역세권 시프트에 의한 도시환경정비사업의 예상지역으로서 다시 각광을 받기에 이르러 목2동을 바라보는 시선은 많이 달라지고 있다.

 

목2동은 지하철 뿐만이 아닌 도로교통의 요충지로서의 입지적 가치를 지닌다. 먼저 올림픽대로와 강변북로진입이 용이하고 그밖에 내부순환도로와 서부간선도로, 경인고속도로를 이용해 서울 내부 혹은 외곽방향으로 의 이용이 가능하다. 또한 용왕산 근린공원과 목동 도심소공원 등이 있어 이 지역 주민들에게 쾌적한 환경과 휴식의 공간을 제공해주고 있다.

 

 

염창역, 등촌역 주변 도시환경정비사업 대상구역 자문 통과

2010년 11월 양천구청은 지하철9호선 등촌역 주변(97,76434㎡), 염창역 주변(124,006㎡), 신목동역 주변

(51,662㎡)을 도시환경정비구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획위원회에 자문 요청했다. 양천구청도 도시계획위원회의 자문결과 통보여하에 따라 2011년 중에 정비계획 수립용역에 착수할 예정이었다. 마침내 11월17일 신목동역 주변을 제외한 등촌역 주변과 염창역 주변의 도시환경정비사업 방안이 통과되기에 이르렀다.

 

 

염창역과 등촌역 일대 목2동과 목3동에 역세권시프트 공급 사업을 추진할 수 있게 된 이유는 이번에 개정된 '2020서울시 도시주거환경정비기본계획'에 의거 역세권 장기전세주택 관련 지구단위계획이 도시환경정비사업으로 의제되면서 이전에 정비예정구역으로 지정되지 않은 지역도 역세권 시프트가 들어설 수 있기 때문이다.

 

앞의 역세권시프트 개요에서 언급한 바대로 지하철 역 승강장을 기준으로 반경 250m내에는 1차 역세권으로 분류되어 이 거리내에 있는 현재 7층이하의 2종일반주거지역으로 대부분 이루어진 목2동 일부지역의 경우 준주거지역으로 용도 상향되어 적어도 1,500세대 이상의 대단지 아파트 지역으로 변모가 가능하다. 단, 용도지역이 종상향 되는 만큼 늘어나는 용적률의 50%는 장기전세주택인 시프트로 건립해 지자체에 공급해야 한다.

 

 

일단, 도시계획위원회의 자문이 통과하면 역세권시프트공급 요건에 만족하는 것으로 판단되어 도시환경정비사업 예정구역으로 간주된다. 이때 서울시와 양천구청의 공동비용 부담으로 용역조사에 착수하게 된다.

 

통상적으로 역세권 시프트 대상지 혹은 재개발이 예상되는 사업지역에는 신축쪼개기가 기승을 부리게 마련이다. 일부 건축업자들이 경매 혹은 지주작업을 통해 단독주택 필지를 사들여 6~10평 사이의 대지지분으로 약 10~15개 정도의 다세대 주택 혹은 상가주택(근생)으로 분할하여 분양하곤 한다. 이러한 신축쪼개기가 재개발과 같은 정비사업의 수익성을 떨어뜨리는 요인이 되곤 한다. 이에 양천구청은 이미 염창역과 등촌역 등의 역세권시프트 관련 도시환경정비사업 대상지에 건축허가제한 조치를 해놓은 상황이다.

 

이번 자문결과에서 제외된 신목동역 주변의 경우 양천구청이 다시 재자문을 해놓은 상황이며 역세권시프트에서 제외되는 1종일반주거지역을 역세권시프트와 관련한 도시환경정비사업 구역으로 포함시킬지 여부와 반경 250m초과 500m이내의 2차역세권도 도시환경정비사업에 있어서 준주거지역으로 상향된 용적률을 적용받을 수 있을지의 여부를 다시 재검토를 요청한 상태이다. 원칙적으로 「역세권 장기전세주택 건립관련 정비계획 수립 및 운영기준」에 따르면 하나의 사업대상지 내에는 하나의 용도지역으로 결정된다 라고 되어 있다.

 

다음의 그림에서 보는 바와 같이 현재 염창역 주변 도시환경정비사업 대상지역 중 250m초과 500m이내 지역의 경우 운영기준에 의거 제3종일반주거지역으로 종상향 후 300%의 용적률을 적용받게 되어 있다.

 

현재 염창역 4번출구 근처의 513번지와 514번지 일대는 역세권시프트에 의한 도시환경정비사업과는 별도로 ‘특별계획구역’으로 지정된 상태이다. 이 지역은 현재 3종일반주거지역으로서 준주거지역으로 종상향 되며 허용용적률을 350%이하까지 적용받을 수 있다. 그러나 소유주들의 반발이 있어 개발에 난항을 겪고 있다.

 

인근 중개업소의 의견에 따르면 이 지역 주민들의 도시환경정비사업에 대한 의지는 매우 강하다고 한다. 다만 앞의 그림에서 보여지는 것처럼 ‘특별계획구역’이 같이 포함되어 개발할 경우 더 시너지 효과가 날 수 있다는 것이다.

 

 

그러나 현재 특별계획구역 내의 소유주 들이 지구단위계획에 의한 개발에 적극적이지 않다는 후문이다. 그리고 특별계획구역과 같이 도시환경정비사업을 진행할 경우 사업지연등의 문제도 역시 발생할 수 있다. 물론 그림에서의 1,2차 역세권 지역의 개발이 순조롭게 진행되어 수천여세대의 아파트 단지로 변모할 경우 앞쪽의 특별계획구역도 역시 개발의 압력을 받을 것으로 보여지나, 지금으로서는 다소 요원한 일이 될 수도 있다. 2차역세권지역이 과연 1차역세권지역의 경우처럼 준주거지역으로 상향조정되어 보다 높은 용적률을 적용받아 이 지역주민들이 보다 더 많은 개발이익을 누릴 수 있도록 하는 바램 간절하다.

(역세권 시프트 관련 도시환경정비사업 내용에 관한 구체적인 사항은 앞의 지관택 팀장이 작성한 심화분석 칼럼을 자세히 살펴보길 바란다. 본 리포트에서는 앞에서 이미 언급하였으므로 생략하기로 한다)

 

목2동 다세대 주택 가격동향 및 유망투자 추천물건소개

현재 이 지역의 다세대주택의 거래시세는 6월이후 접어들어 다소 하락한 상태이다. 실제 거래된 다세대주택의 실거래가의 경우 7월 이전에는 대지지분 26.7㎡~37.1㎡(8평~11.2평)의 경우 3.3㎡당 3,000만원~3,400만원으로 였다. 그러나 8월 이후들어 조금씩 가격이 하락하여 현재는 사용승인이후 10년이 지난 빌라의 경우 대지지분33㎡안팎을 기준으로 3.3㎡당 약 2,700만원 ~3,000만원으로 거래가 되었다. 그러나 앞서 살펴본 바대로 250m이내의 1차역세권 지역의 경우, 이미 급매물은 상당부분 소진되었으며 매도자들의 경우, 도시환경정비사업에 대한 기대감으로 호가를 올리려는 움직임을 보이고 있다. 기존 다세대주택의 경우 현재 호가의 가격대는 33㎡이하의 경우 3,200만원 ~ 3,500만원선이며 이미 건축허가를 받아 건축진행중인 신축빌라의 경우 33㎡이하의 대지지분의 경우, 3.3㎡당 약 3,500만원선으로 시세를 형성하고 있다. 실제로 2011년 상반기 중으로 역세권 시프트 관련 도시환경정비사업에 관한 용역조사가 들어가고 실제 1~2년내에 정비구역으로 지정되어 본격적으로 사업이 진행될 경우 가격은 더 상승할 가능성이 높다. 특히나, 지하철9호선 개통이후로 목2동 지역은 그동안 매매보다는 전,월세의 임대위주의 실질적인 실수요에서 거래가 되어왔었다. 지금도 전셋집을 구하기 힘들 정도로 지하철 9호선 개통으로 여의도 및 강남 업무지구와의 접근성 개선으로 임대수요는 계속적으로 증가하고 있다.

 

■ 다세대 주택 A

 

 

이 다세대 주택은 염창역에서 도보로 2~3분 밖에 소요되지 않을 정도로 역을 이용하기 매우 편리하다. 1991년 10월에 사용승인을 받아 올해로 약20년 정도되었으나 매우 깨끗한 빌라이다. 바로 주변에 목동도심소공원이 위치해 있는 만큼 쾌적한 환경도 겸비해 있다. 또한 바로 6m도로에 접해있어 차량통행도 매우 용이한 곳이다.

 

구분	내용	비고
매매금액①	280,000,000원
전세보증금②	140,000,000원
취·등록세+부대비용③	9,520,000원	취·등록세+법무사비용+부대비용
초기투자금④	149,520,000원	①-②+③
예상감정평가액⑤	140,400,000원	주택공시가격 108,000,000원 X 130%
예상비례율⑥	120%
권리가액 ⑦	168,480,000원	⑤ X ⑥
추정 일반분양가⑧	627,000,000원	염창동 한화꿈에그린 109.09㎡형(33평형) 3.3㎡당 1,900만원 기준으로 책정
추정 조합원분양가⑩	344,850,000원	조합원 분양가 D/C율 45% 적용
추가부담금⑪	176,370,000원	⑩-⑦
총투자금액⑫	465,890,000원	②+④+⑪
예상투자수익⑬	161,110,000원	⑧-⑫

 

위의 투자수익성 분석은 주택공시가격을 기준으로 한 예상감정평가에 기초에 산출하였음. 향후 사업에 따라 그 수치가 달라질 수 있으므로 오로지 참고만 하기바람. 다만, 도시환경정비사업으로 사업을 진행할 경우 1차역세권지역의 경우 실제 정비계획용적률을 350%이상  적용받을 수 있으므로 실제 일반 재개발 구역보다 약 100% ~150%이상 용적률이 상향되어 수익성이 좋아짐. 위의계산은 다소 보수적으로 이루어졋슴. 정확한 계산은 아니니 독자여러분은 흐름정도만 보기바람

 

■ 다세대 주택 B

 

 

 

다세대 주택B는 역시 염창역에서 도보로 2분 밖에 소요되지 않는다. 1차역세권 지역으로서 바로 주변에 시장이 있어 생활편의에는 큰 무리가 없다. 98년도에 사용승인을 받아 약13년 정도 된 건물이다.

  

위의 투자수익성 분석은 주택공시가격을 기준으로 한 예상감정평가에 기초에 산출하였음. 향후 사업에 따라 그 수치가 달라질 수 있으므로 오로지 참고만 하기바람. 다만, 도시환경정비사업으로 사업을 진행할 경우 1차역세권지역의 경우 실제 정비계획용적률을 350%이상  적용받을 수 있으므로 실제 일반 재개발 구역보다 약 100% ~150%이상 용적률이 상향되어 수익성이 좋아짐. 위의 계산은 다소 보수적으로 이루어졌음. 정확한 계산은 아니니 독자여러분은 흐름정도만 보기바란다.

구분	내용	비고
매매금액①	390,000,000원
전세보증금②	180,000,000원
취·등록세+부대비용③	13,260,000원	취·등록세+법무사비용+부대비용
초기투자금④	193,260,000원	①-②+③
예상감정평가액⑤	221,000,000원	주택공시가격 170,000,000원 X 130%
예상비례율⑥	120%
권리가액 ⑦	265,200,000원	⑤ X ⑥
추정 일반분양가⑧	627,000,000원	염창동 한화꿈에그린 109.09㎡형(33평형) 3.3㎡당 1,900만원 기준으로 책정
추정 조합원분양가⑩	344,850,000원	조합원 분양가 D/C율 45% 적용
추가부담금⑪	79,650,000원	⑩-⑦
총투자금액⑫	452,910,000원	②+④+⑪
예상투자수익⑬	174,090,000원	⑧-⑫

[출처]9호선 염창역 주변 양천구 목2동|작성자 예스마스터