기상도② 수도권 분양시장 달아오를 듯

 

기상도② 수도권 분양시장 달아오를 듯

신도시 등 물량 많고 가격도 낮아져

수도권 분양시장이 올해 북적거릴 전망이다. 지방에선 공급과잉 우려가 나올 정도로 그동안 공급이 많아 당분간 침체가 이어질 것 같다.

수도권지역 물량은 지난해보다 못해도 가격이 저렴해 끊이지 않던 고분양가 논란도 다소 수그러들 것으로 예상된다.

지난해 청약자들이 대거 몰린 판교와 같은 지역은 없어도 신도시와 공공택지 분양이 꾸준하다. 판교에서 지난해 분양하지 못한 아파트ㆍ연립가구 등 1200여가구가 올 하반기 분양될 것으로 예상된다.

화성 동탄신도시에서 막바지 주상복합 분양이 예정돼 있다. 동탄신도시 주상복합은 분양가를 규제하는 분양가상한제 적용을 받지 않아 분양가가 꽤 높을 것 같다. 하지만 잇단 분양가 인하정책 등의 영향으로 업체들이 고분양가 비난을 받을 정도로는 책정하지 않을 것으로 보인다.

용인 흥덕, 의왕 청계, 양주 고읍지구 등지서 첫 분양

파주 운정신도시에서 본격적인 분양이 시작된다. 공영개발 등으로 신도시에서 그동안 민간단지 분양이 많지 않았는데 운정신도시 분양물량은 민간 아파트가 많다. 신도시 개발 이전부터 주택사업을 하던 업체들에 공급된 땅에서다.

용인 흥덕ㆍ구성지구, 의왕 청계지구, 양주 고읍지구, 화성 향남지구 등에 공공택지에서도 분양이 잇따른다. 흥덕지구와 청계지구, 고읍지구 등에선 분양이 이제 시작된다. 구성지구나 향남지구 등에선 앞서 일부 분양됐다.

규모에서 신도시급 이상인 인천 송도ㆍ청라경제자유구역 물량은 인천 수요자들의 주목을 끌 것 같다.

▲서울ㆍ수도권 분양시장은 올해에도 북적거릴 전망이다. 그러나 지방에선 그동안 공급이 많아 당분간 침체가 이어질 것으로 보인다.

건축비를 일정한 상한선 아래로 규제하는 분양가상한제로 이들 공공택지나 신도시 물량의 가격은 주변 시세보다 낮을 것으로 예상된다.

지난해 하반기 파주 운정신도시에서 분양된 한라건설 단지는 상한제 적용을 받지 않아 고분양가 논란을 일으켰지만 올해부터 분양되는 물량은 상한제 적용을 받는다.

용인 흥덕지구의 경우 중소형 가격이 주변 시세보다 30% 이상 낮은 평당 900만원대다. 운정신도시에서도 상한제가 적용돼 분양가가 평당 1000만원 이하로 예상된다. 웬만한 수도권 신도시나 공공택지에선 분양가가 평당 1000만원을 넘지 않을 것으로 예상된다.

거기다 대지임대부든 환매조건부든 분양가상한제보다 훨씬 더 저렴한 단지도 올해 시범분양될 예정이다.

중대형 평형도 채권입찰제의 주변 시세 기준(현행 90%)이 80% 낮아질 예정이어서 분양가가 높지 않을 것 같다. 판교의 경우 지난해 90%에 분양됐다가 80%로 낮아져도 가격도 내려갈지는 불확실하다. 그동안 주변 시세가 많이 올랐기 때문이다. 성남 아파트값이 중대형을 분양한 지난해 8월 이후 지난해 말까지 벌써 11% 올랐다.

경제자유구역이나 동탄신도시 주상복합은 분양가상한제 등 분양가 규제를 받지 않아 분양가가 높을 것으로 보인다. 그렇더라도 업체들이 고분양가 비난을 받지 않을 정도로 가격을 책정할 것으로 보여 주변 시세보다 비싸게 분양되지는 않을 것 같다.

수도권 공공택지 분양가 평당 1000만원 넘기 어려워

민간택지 가격의 발목도 잡힌다. 정부가 9월부터 시행키로 한 분양가상한제 적용을 받아 분양될 단지는 많지 않을 것으로 보이지만 간접적인 분양가 규제가 드세진다. 서울시가 주변 시세보다 낮게 분양가 인하를 유도키로 했고 다른 자치단체들도 심의위원회 등을 도입해 가격에 눈을 부릅뜨기로 했다.

피데스개발 김승배 부사장은 “가격이 저렴한 대신 전매제한은 최장 10년으로 강화되기 때문에 내집마련 위주로 청약해야한다”고 말했다.

분양가가 저렴한 공공택지나 신도시 물량은 노릴만하다. 하지만 투자 목적만은 권하기 어렵다. 최장 10년간 전매가 제한되기 때문이다. 지금은 주변시세보다 저렴하더라도 10년 뒤 집값을 장담하기 어렵다. 공급이 잇따르기 때문에 적어도 현재 집값만큼 오르기는 어렵다.

민간택지에선 뉴타운 등 개발 호재가 있는 지역이 낫다. 민간택지의 경우 상한제 적용 이후 분양가가 낮아질 것으로 보이지만 지금 그보다 다소 높더라도 개발재료가 있다면 시세상승을 기대할 수 있다. 민간택지 분양가상한제 효과가 생각보다 크지 않을 수도 있기 때문에 민간택지 분양가가 많이 내리길 기대하기도 힘들다.