주택법 통과 이후 '집값' 어떻게 될까

 

주택법 통과 이후 '집값' 어떻게 될까

'집값안정'예상은 오판..폭등 불씨는 여전히 잠재

“이젠 정말 집값 걱정 안해도 되는 건가요?”

“9월 분양가 상한제 시행 이후 25%~30%정도 싸게 나온 아파트를 분양받으면 시세차익을 그만큼 많이 남길 수 있지 않나요?"

“현재 1주택 보유는 양도세 비과세 대상인데 앞으로 집값이 계속 떨어진다고 봤을때 지금 팔아야 하는 것 아닌가요?"

 

"앞으로는 무조건 집값이 떨어집니까?”

지난 3월 2일 민간택지의 분양가 상한제와 분양원가 공개 도입을 골자로 하는 주택법 개정안이 국회 건설교통위원회에를 통과한 이후 이런 질문을 해오는 고객들이 부쩍 늘었다.  

일단 ‘시장 불확실성’은 제거돼

이번 주택법 개정안 통과는 1ㆍ11대책 이후 부동산 시장을 억눌러왔던 '주택법' 변수가 사라짐으로써 일단 주택 시장의 불확실성이 제거되고, 단기적으로 무주택 서민들이 당분간 집값폭등에 대한 불안을 덜게 됐다는 의미로 해석할 수 있다.

이글에서는 주택법 개정안이 확정됐다는 것을 전제로 향후 주택시장에 미치게 될 단기적 파장과 중장기적 영향에 대해 분석해 보고자 한다.

이번 주택법 개정안의 핵심 내용은 민간택지에도 분양가 상한제를 도입하겠다는 것과 분양원가를 공개하겠다는 것이다.

원가공개ㆍ상한제 동시시행은 '극약처방전' 

주택법 개정안의 구체적인 내용은 11월 말까지 관리처분계획인가를 신청하지 않는 재건축과 재개발 단지와 주상복합아파트, 그리고 민간 분양아파트들에 분양가 상한제를 적용하겠다는 것이다.

 

또 중대형 채권입찰가를 주변시세의 80%로 상향조정하고, 택지비의 산정의 기준을 감정평가액으로 하겠다는 것이다. 단 이번 주택법 개정안에서는 경공매나 공공기관 매입택지의 경우 구입비용을 인정한다는 예외 조항을 두고 있다.

또 문제의 쟁점이 되었던 분양원가 공개부분에서는 당초안인 ‘원가공개’에서 다소 후퇴하여 ‘분양가 거래내역 공시제도’로 수정했고, 당초 원가 공개 대상 지역도 원안에서 후퇴한 ‘수도권 등 분양가 상승우려가 있는 지역 중 대통령령이 정하는 지역’으로 수정하였으며 후분양제를 1년간 유예하기로 했다.

이번 주택법 개정안의 국회 건교위 통과가 과연 향후 집값판세에 어떤 영향을 줄까.

 

필자는 사실 이번 주택법 개정안이 통과되는 과정에서 정치적으로 얽혀 있는 여야간 속사정들을 어느정도 파악하고 있었다.

 

즉 이번 주택법 개정안이 민생 보호 차원보다 앞서나간 정치적 제스쳐에 불과한 인기영합주의의 산물로 사실상의 ‘정치적 빅딜’이라고 판단하고 있었던 것.

주택법통과로 대통령선거변수 약화될까?

 

현재 일부 부동산 전문가들의 주장은 “주택법 통과로 인해 대통령선거 변수가 약화될것이고, 정권이 바뀌더라도 부동산정책기조(=규제일변도)의 근간은 그대로 갈것”이라는 게 주요 내용이다.

 

하지만 이번 주택법 통과가 '정치적 빅딜'의 산물이라고 봤을때 사정은 크게 달라질 수 있다. 대선 결과에 따라 여야가 뒤바뀔 경우 현 정부의 반 시장적 규제일변도의 정책적 근간이 크게 흔들릴 수도 있다는 얘기다.

 

이 경우 현 정부의 반 시장적 규제정책의 부작용으로  초래하게 될 공급물량의 부족과 차기 정부 규제완화 정책이 잘못 맞물리면 향후 2~3년 이내에 집값폭등이 재현되지 않으리라는 보장은 없다.

자, 그러면 이번 주택법을 처리했던 여야 국회 건교위 소속 국회의원들의 발언들을 유심히 살펴보기로 하자.  

 

일단 한나라당 의원들은 사실상 이번 주택법 개정안 자체가 반시장적인 위헌요소가 많고, 공급을 위축시켜 오히려 부작용을  불러올 가능성이 크다는 이유를 들어 반대하는 분위기가 많았다.

일부 정부 여당과 여당 의원들도 마찬가지다. 2004년 노무현 대통령도 “원가 공개는 반대가 나의 소신”이라고 말한 바 있다.  

 

하지만 그동안의 거듭된 부동산 졸속 정책의 결과로 작년 말 수도권 지역을 중심으로 집값이 급등하자 불과 2년만에 노무현 대통령이 스스로 소신을 뒤집고 임기 말 극약처방인 분양가 상한제와 원가공개라는 반 시장적 규제를 동원해 집값 잡기에 나섰던 것.

 

이에 국민 여론을 의식한 야당도  ‘울며 겨자먹기식’으로 주택법 개정안 통과에 손을 들어주게 된 것이다.

주택법 통과는 여야간 ‘정치적 빅딜’에 불과해

이때  국민중심당 정진석 의원은 “만일 여당의 개정안을 수용하지 않을 경우 마치 주택시장 안정화에 역행하고 반사회적 존재로 치부될것”이라고 말했다. 

이 발언은 결국 이번 주택법 통과가 여야의 ‘정치적 빅딜’로 이해할 수 밖에 없는 근거로 해석된다. 다시말해 정치적 상황이 바뀌면 얼마든지 그 내용이 뒤집힐 수 있는 태생적 한계가 있다는 의미로 볼 수 있다.

 

이는 주택법 개정에 따른 심리적 여파로 집값이 단기간에 걸쳐서는 안정세를 유지하겠지만, 중장기적으로는 공급의 위축에 따른 수급 불균형으로 주택시장에 부작용이 더 클 것이라는 말이다.

때문에 필자가 보기에는 ‘이번 주택법 통과로 대통령 선거변수가 크게 약화될것’이라는 일부 전문가들의 판단은 잘못 된 것이다.

 ‘빅딜’ 깨지면 집값폭등 재현될 수도

이번 주택법 개정안은 올해말 치뤄지게 될 대선을 전후로 다시 도마위에 오를 가능성이 크다. 이번 법안이 지나치게 반 시장적이고 '과잉금지 원칙'의 논란을 부를 수도 있기 때문이다.

 

이로 인해 주택법 개정안이 흔들릴 경우, 오히려 집값안정에 기여하기보다는 현재 관망하고 있는 다주택자들을 비롯해 정부의 정책에 기댄 채 내집마련시기를 저울질 하는 실수요층들은 물론, 일부 투기세력들을 자극하여 대거 매수세로 전환시킬 가능성이 있다.

그렇다면 무주택자들과 1주택자들은 어떻게 해야할까? 일단은 9월 이후까지 계속 관망세를 유지할 필요성은 있다. 그렇다고 대책 없이 기다리다간 큰 낭패를 봐야 하므로 주의해야 한다.

왜냐하면 분양가상한제로 인해 주변시세에 비해 가격이 싼 물량이 공급되면 시세차익을 기대한 수요자들과 투기세력이 대거 청약에 뛰어들 것이 분명하기 때문이다.

 

이 경우 정부는 집값 폭등을 막기 위해 분양가 상한제가 시행되는 9월부터 청약제도를 추첨제에서 가점제로 서둘러 바꿀 것이다.

현재로선 가점제로 불리한 입장에 처하게 될 젊은 청약통장 가입자들을 보호하기 위해 가점제와 추첨제를 병행할 가능성도 없진 않지만 큰 틀에서는 일단 9월부터 가점제 시대로 접어들게 된다는 점에는 변화가 없다.

9월전이라도 선별청약에 나서는게 바람직

청약가점제하에서는 유리한 입장이 된다고 보고 무턱대고 청약을 미루기만 하다가는 실익이 적을 수밖에 없게 된다.

물론 분양가 상한제로 인해 주변시세도 영향을 받을 수 있기 때문에 지금보다는 9월 이후에 기존아파트 매수를 저울질해 볼 수는 있을 것이다.

 

하지만 내집마련과 시세차익이라는 제법 큰 두 마리 토끼를 잡기위해서는 기존아파트보다는 대규모 인기 택지지구등에서 신규분양 물량위주로 청약하여 승부하는것이 훨씬 유리하므로 가점제 점수가 저조한 청약대기자들까지 반드시 9월 이후까지 기다릴 필요는 없는것이다.

9월전이라도 당첨가능성이 낮은 청약예비군들은 오히려 청약열기가 식은 현재 상황에서 상한제의 영향에서 자유로운 상태로 고급품질과 입지가 좋은 곳에서 선보이는 물량이나 미래가치가 높은곳이 있다면 주저말고 통장을 사용하는것이 바람직하다. 

'과잉금지 원칙'이란? 국민의 기본권을 제한하는 법률은 ▲목적의 정당성 ▲방법의 적절성 ▲법익의 균형성 ▲제한의 최소성 등을 준수해야 한다는 의미로 일반적인 판례와 학설에 따라 이를 위배할 경우는 위헌이라는 내용이다.

 

이번 주택법 개정안 처리과정에서 일부 야당 의원들이 “집값안정을 위해서는 분양가 상한제만으로도 충분한데 거기에 분양원가공개까지 하는 것은 지나친 이중규제이며 과잉금지원칙에 위배된다”라는 취지의 발언을 했다.