재개발 관련 감정평

 

             재개발관련 감정평가

① 표준지 공시지가

매년 1월 1일 자로 토지특성과 가격을 고시한 것으로, 2400만 필지 전체 개별공시지가 산정 및 보상, 담보, 재개발평가 등 다른 토지를 감정평가 할 때의 기준이 된다.
② 개별 공시지가
매년 1월 1일 기준의 가격을 산정하여 6월 30일에 고시하는 것으로, 세금이나 부담금 산정 등의 행정목적에 주로 이용된다.

     감정평가 기준은?

① 감정평가사가 토지를 평가할 경우 “지가공시및토지등의평가에관한법률”에 따라 평가대상 토지와 유사한 이용가치를 가진 비교 표준지를 선정한 후 그 표준지 공시지가를 기준으로 평가하는 토지와 위치, 형상, 환경, 도로조건 수요성 및 인근지가 수준 등의, 제반 가격요인을 비교하여 가격시점일 당시의 가격을 산정한다.

② 감정평가 가격은 위와 같이 법적으로 표준지공시지가(개별공시지가는 아님)를 기준으로 평가하게 되나, 실제 평가과정에서는 인근의 보상선례나 정상가격 수준 등을 보정하여 평가가격을 산정하게 된다.

     도로의 평가는?

① “도로”는 불특정 다수인의 통행에 이용되는 토지이므로 소유자가 가지는 이용가치는 정상 토지에 비하여 현저히 낮아 일반적인 토지보다 감가하여 평가한다.

② “도로” 중에서 국가 또는 지자체가 설치한 공공용도로부지는 당해 도로의 개설로 인한 개발이익이 배제된 인근지가를 참작하여 평가하되 토지의 형상 등을 감안하여 평가한다.

③ “도로” 중에서 공용도로 이외의 사실상의 사도부지(개인 소유의 대부분의 도로부지가 이에 해당 함.) 는 인근지가의 1/3 이내로 감가하여 평가한다.

      종전 자산 목적

관리처분 때 비용부담 또는 이익의 배분(아파트 분양규모 및 부담액)을 공평하게 정하기 위하여 조합원별로 종전 토지와 건축물의 가치를 평가함.

토지--인근 유사토지의 표준지 공시지가를 기준으로 지가변동률, 대상토지의 위치,형상, 환경 등의 개별적 요인과 수요성, 인근토지의 시세 등을 참작한 비준가격으로 평가.

건축물 --대상 건축물을 신축하는 경우 소요될 재조달원가에서 건물의 장래보존년수, 경과년수와 노후도, 관리상태 등을 참작하여 감가액을 공제하는 원가법에의한 복성가격으로 평가.
    

    분양예정 자산

목적--분양되는 아파트(상가)는 위치, 동, 층, 향에 따라 가격이 상이하며 각 세대별로 차등화 된 가격을 산정하여 관리처분 때 조합원별 부담금의형평성 유지를 위하여 평가.

아파트--인근 유사아파트의 시세 수요성 등과 분양아파트의 평형, 위치, 동별, 층별, 방향, 일조, 소음 등에 따른 격차율을 분석하여 각 동·호수별 가격을 평가.

상가등--인근 유사상가의 시세, 배후지 상태, 수요성 등을 고려하여 토지와 건축물 일괄한 분양가능 가격으로 평가.

     미동의자보상

목적--재개발에 동의하지 아니한 토지 등의 소유권 확보를 위하여 소유자와 매수를 협의하거나, 매수가 불성립시 토지수용을 위한 보상액 평가.
조합원의 종전자산 평가방법과 유사하나, 무허가건물이나 신설 또는 용도폐지

     공공시설용지

 

목적--관리청에 무상 귀속되는 신설 정비기반시설 설치비용과 사업시행자에게 무상양도 되는 용도 폐지 국·공유지 가격의 평가.

인근 유사토지의 표준지 공시지가를 기준으로 지가변동률, 대상토지의 위치, 형상, 환경 등의 개별적 요인과 수요성, 인근토지의 시세 등을 참작한 비준가격으로 평가. 구축물 등도 평가대상임.