입주권 세제 문답풀이

 

           입주권 세제 문답풀이

                                                                                             [유니특종 2005/09/08]

가장 큰 이유는 입주권이 채권으로 남아 있을 때와 주택으로 전환될 때의 과세 기준이 달라 재개발·재건축 사업 단계별로 세율이 다르게 적용되기 때문이다.

바뀐 세제를 문답풀이로 알아본다.

Q. 주택이 입주권으로 변하는 시점은….

A. “재개발·재건축 사업 과정에서 관리처분계획 인가를 받으면 주택이 입주권으로 전환된다. 관리처분계획(착공 전 최종 승인 절차)은 조합원이 갖고 있던 종전 건축물과 토지의 가치를 평가해 동·호수와 추가 부담금을 정하는 절차다.”

Q. 입주권만 3개를 갖고 있는데 그중 하나를 판다면….

A. “입주권만 있으면 주택으로 보지 않는다. 보유 기간이 1년 미만이면 50%, 1년 이상∼2년 미만은 40%, 2년 이상은 9∼36%의 세율이 적용된다.”

Q. 입주권만 3개를 갖고 있다가 그중 하나가 완공된 뒤 해당 주택을 판다면….

A. “입주권과 주택을 함께 갖고 있으면 입주권도 주택 수에 포함된다. 나머지 입주권 2개와 주택 1채를 합쳐 3주택자로 분류된다. 따라서 주택을 팔 때 양도세가 60% 세율로 중과세된다. 단 입주권을 팔 때는 종전과 같은 세율이 적용된다.”

Q. 1가구 1주택자다. 2년간 갖고 있던 주택이 재건축 사업 때문에 헐려 입주권으로 전환됐다. 이후 2년이 지나 이 입주권을 팔 때의 세금은….

A. “입주권에 대한 1가구 1주택 비과세 혜택을 받으려면 입주권으로 전환되기 이전에 비과세 요건을 충족해야 한다. 3년 이상 보유(서울, 경기 과천, 수도권의 5대 신도시는 2년 이상 거주)해야 한다는 것이다. 2년만 보유했으면 1주택이라도 양도차익의 9∼36%를 세금으로 내야 한다.”

Q. 살던 집이 재건축 사업에 들어갔다. 재건축 기간 거주할 집(대체 주택)을 샀는데 사업이 끝난 뒤 대체 주택을 팔지 않고 재건축 주택을 팔려고 하는데….

A. “대체 주택을 산 뒤 1년 안에 완공된 재건축 주택을 팔면 일시적 2주택자로 보고 비과세한다.”

Q. 재건축 기간은 보통 착공 후 3년 가까이 걸린다. 대체 주택을 산 시점과 재건축이 끝나는 시점은 1년 이상 차이가 나기 마련이다. 따라서 재건축 주택을 팔 때는 비과세 혜택을 받기가 사실상 어려운데….

A. “다른 주택을 산 뒤 1년이 넘으면 일시적 2주택자가 아니라는 게 정부의 시각이다.”

Q. 주택을 2채 갖고 있다. 이 중 1채는 재건축 사업 대상이다. 어느 집을 언제 팔아야 세금을 줄일 수 있나.

A. “재개발·재건축 사업 이전에 주택을 2채 이상 갖고 있으면 어떤 경우든 다주택자로 분류된다. 이 사례에서는 △ 재건축이 진행 중인 상태에서 비(非)재건축 주택을 매각 △ 재건축이 끝난 뒤 완공된 주택을 매각 △ 재건축이 끝난 뒤 비재건축 주택을 매각할 수가 있다. 세 가지 모두 2주택자로 간주된다. 2주택자는 내년부터 실거래가로 양도세가 부과되며 2007년부터는 세율이 50%가 된다.

다만 재건축 대상 주택의 입주권을 팔 때는 보유 기간에 따라 9∼50%의 세율을 적용한다.”