일산 오피스텔 "나홀로 강세"

 

일산 오피스텔 "나홀로 강세"

임대 수익률 높아 매매값 상승

경기도 고양시 일산동구 백석ㆍ장항동에 형성돼 있는 오피스텔촌에 요즘 모처럼 생기가 돌고 있다.

임대 수요는 풍부한 반면 매매가는 낮아 임대 수익을 기대하는 투자자들이 매수세에 나서고 있어서다. 때문에 매매가도 상승세를 타고 있다.

반면 경기도 분당이나 서울 강남ㆍ마포 등지에 형성된 오피스텔촌은 별다른 움직임이 없다. 일부 지역은 매수세가 뚝 끊겨 정확한 시세조차 파악이 안 된다.

풍부한 임대 수요가 강점

그 동안 백석ㆍ장항동 일대 오피스텔촌은 ‘임대료는 강세 매매가는 약세’ 모습을 보여 왔다.

풍부한 임대 수요를 바탕으로 임대료는 최근 크게 올랐으나 매매가는 과잉공급 등의 영향으로 분양가 이하로 내려가 몇 년 새 제자리걸음이었다. 그나마 거래도 쉽지 않았다.

그러나 요즘 임대사업을 위한 투자자들이 매입에 나서면서 매매가가 오름세를 보이고 있다. 장항동 그린공인 관계자는 “매달 일정한 임대수익을 기대한 투자자들이 매수에 나서면서 매매가가 본격적인 상승세를 보이고 있다”고 전했다.

실제로 장항동 쌍용플래티넘 18평형은 연초보다 500만~1000만원가량 올라 지금은 7000만~7500만원에 거래된다. 백석동 동문굿모닝힐 2차 17평형도 올해 초 7300만원 선이었지만 현재 76000만~8000만원 선에서 시세가 형성돼 있다.

백석동 브라운스톤 18평형은 올해 초 9000만원대 초반까지 내려갔으나 지금은 9500만~1억원 선으로 회복했다. 백석동 국제공인 최혜옥 사장은 “얼마 전까지만 해도 매수세가 뚝 끊겼었는데 지금은 사겠다는 사람도 있고 실제 계약도 이뤄진다”고 말했다.

투자 부담 적은 것도 이유

이처럼 일산 오피스텔촌에 매수세가 붙는 이유를 현지 부동산중개업소들은 임대 수요가 풍부하고 매매가 대비 임대 수익률이 높기 때문으로 풀이한다.

상대적으로 몸값이 낮아 투자 때 부담이 덜 한 것도 매수자들을 끌어들이고 있는 요인으로 꼽힌다.

실제로 현재 일산 오피스텔촌은 공실이 거의 없을 정도로 임대 수요가 풍부하다. 백석동 현대밀라트공인 김추성 사장은 “서울 서북부 지역으로의 출ㆍ퇴근이 편리하고 다세대주택 등에 비해 주거환경이 좋아 특히 젊은 층에 인기가 많다”며 “현재 임대 매물은 나오는 즉시 소화된다”고 전했다.

그러다보니 매매가 대비 임대 수익률도 괜찮다. 장항동 쌍용플래티넘 18평형의 임대시세는 1년 전에 비해 15만원(월세)가량 올라 현재 보증금 500만원에 월 50만~55만원 선.

 

지금 이 오피스텔을 7300만원에 사서 보증금 500만원 월 53만원에 임대를 놓을 경우, 임대 수익률이 연 9.3%에 이른다. 취득ㆍ등록세 등 부대비용을 제하더라도 임대 수익률은 연 8.5% 선이라는 게 현지 중개업소들의 설명이다.

큰 부담 없이 투자할 수 있는 것도 매수세를 끌어들이는 요인으로 꼽힌다. 2000만원가량 융자를 끼고 있는 소형 평형은 특히 전세금 수준(6000만~7000만원 선)이면 매입이 가능하다.

때문에 전셋집을 구하던 사람들이 매입으로 돌아서는 경우도 있다. 장항동 그린공인 관계자는 “전세가와 매매가가 큰 차이가 없는데다 집주인들이 월세를 선호하다 보니 전셋집을 찾던 사람들이 아예 사서 들어가는 경우도 많은 편”이라고 말했다.

 

경기 분당, 서울 강남 등지는?

이에 반해 경기 분당 정자동 일대나 서울 강남ㆍ마포 등지에 형성된 오피스텔촌은 아파트 시장과 마찬가지로 잠잠하다. 매수세가 전혀 없다 보니 일부 지역에서는 시세 파악조차 안 된다.

분당 정자동의 파크뷰제1공인 유태선 사장은 “지금은 팔려는 사람은 간혹 있어도 사려는 사람이 없다”며 “시장 자체가 형성이 안 돼 있다고 봐야 한다”고 말했다.

분당은 특히 오피스텔 몸값이 상대적으로 비싼 반면 임대 수익률이 그다지 높지 않다. 정자동 두산위브파빌리온 22평형의 호가는 현재 1억8000만원 선이다. 이 오피스텔의 임대시세는 보증금 1000만원에 월 70만원 선.

지금 이 오피스텔을 사서 임대를 한다면 중개수수료 등을 제하더라도 임대 수익률은 연 4.9%다. 중개수수료 등의 부대비용을 더하면 임대 수익률은 연 4% 이하로 떨어진다.

서울 강남 삼성동이나 마포 공덕동 일대도 마찬가지다. 서울 시내는 특히 공실 등을 감안한 임대 수익률이 연 5%도 안 되는 곳이 많다는 게 중개업소들의 설명이다. 그러다보니 오피스텔을 사려는 사람이 없다.

강남 삼성동 L공인 관계자는 “이 일대 오피스텔은 지은 지 오래된 것들이 많고 주거환경이 떨어지다 보니 공실이 많아 그만큼 임대 수익률도 낮은 편”이라며 “급매물도 누구하나 쳐다보는 사람이 없다”고 말했다.

임대사업에는 소형 평형이 유리

임대 수익을 위해 오피스텔에 투자할 때는 되도록 지하철역에서 가까운 소형 평형이 유리하다고 전문가들은 말한다. 대형 평형에 비해 임차인을 쉽게 구할 수 있어 공실로 남아 있을 위험이 적기 때문이다.

오피스텔은 법적으로 업무용이기 때문에 원칙적으로는 주택 수에 포함되지 않는다. 다만 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 사용(주거용으로 임대한 경우도 해당)하다 적발되면 세법상 주택으로 본다.

따라서 오피스텔 외에 아파트 등이 이미 한 채 있다면 1가구 2주택자가 돼 양도소득세 중과세 대상이 된다. 또 종합부동산세 합산 대상이 되므로 주의해야 한다.