“아파트 대신에 타운하우스 눈독”

 

“아파트 대신에 타운하우스 눈독”

중소시행업체, 규제 많은 아파트보다 틈새 용지 관심 많아

경기도 화성시 동탄면 오산리 일대 임야 1만2000여평을 보유하고 있는 김모씨. 동탄 신도시 경계와 붙어있는 땅이라 아파트단지로 개발을 추진했으나 최근 생각을 바꿨다.

요즘 부쩍 관심이 높아진 타운하우스단지로 눈을 돌린 것. 아파트단지 개발사업은 인허가 과정이 복잡하고, 사업기간이 길어 사업에 어려움이 있고 판단했기 때문이다.

게다가 분양원가 공개 대상을 민간택지까지 확대하는 방안이 검토되자 수익성 하락이 예상돼 이처럼 사업 구상을 바꿨다.

프론티어 C&D의 이왕범 대표는 “최근 시행사들이 규제를 피해 아파트보다 자금회전이 빠르고, 규제가 덜한 타운하우스단지 등 틈새시장으로 눈을 돌리고 있다”며 “개성 있는 주거공간을 찾는 주택 수요의 증가로 이 같은 추세는 더욱 확산되는 분위기”라고 말했다.

규제 덜한 틈새시장을 찾아라

지자체 분양가 규제 등 아파트 개발사업에 대한 규제가 계속되자 시행업체들이 다양한 틈새상품을 찾아 나서고 있다. 최근에는 상대적으로 규제가 덜한 타운하우스나 실버단지, 고급빌라 등의 개발에 나서는 업체도 속속 등장하고 있다.

수도권에서 주로 200여 가구 규모의 중소형 아파트단지를 개발해온 에스엠종합건설. 이 업체는 최근 강원도 춘천시 남산면 북한강가에서 타운하우스단지 ‘에스엠루빌’ 50여가구에 대한 분양에 들어갔다.

수변구역이라 아파트단지의 인허가가 어렵자 집합주택 형태의 타운하우스단지 개발로 방향을 튼 것. 소득수준 증가로 개성 있는 주거공간을 찾는 고급 수요가 늘어 이를 공략하면 얼마든지 승산이 있다고 판단해 이처럼 결정했다. 이 발상의 전환은 그대로 맞아떨어져 가구당 15억원의 고가임에도 불구하고 이 단지는 현재 분양이 순조로운 편이다.

이 업체 강성문 사장은 “아파트단지 개발은 툭하면 심의, 규제라 부지매입에서 준공까지 최소한 3년 이상 걸린다”며 “반면 규제가 덜한 타운하우스는 사업기간이 훨씬 짧아 자금 회전율이 높은 게 장점”이라고 말했다.

남양주시 마석읍에서 2만여평 규모의 아파트 단지를 개발하려던 신정개발산업은 최근 실버단지로 사업 아이템을 바꾸는 것을 검토하고 있다. 사연이 있다. 인허가를 받기 위해 지난 2003년 11월 건축허가원을 제출했으나 조건 미비로 반려됐다. 이후 신청보완 4회, 건축심의 3회 등을 거쳐 2005년 6월에야 허가가 났다.

하지만 이게 끝이 아니었다. 지자체가 심의조건으로 도로개설, 공원시공 등의 편입 사유지 2500여평에 대한 기부채납을 요구했던 것. 15억~20억여원을 무상으로 증여하라는 얘기였다.

결국 이 업체는 아파트 사업을 포기하고, 규제가 덜한 실버단지 개발로 허가용도를 전환을 검토하고 있다.

신정산업개발의 전점수 이사는 “아파트는 총 매출규모나 분양성에서 실버단지에 비할 바는 아닌 것이 사실”이라면서도 “하지만 각종 영향평가, 건축심의, 건축허가 등의 인허가 단계를 거치면서 늘어가는 가외비용을 감안하면 사실 크게 남는 게 없는 편”이라고 말했다.

자금 회전율 빠른 타운하우스 틈새로 인기

반면 타운하우스 등 틈새 부동산상품은 아파트에 비해 규제가 덜해 시행업체들의 관심이 높다. 단독주택 형태의 타운하우스는 19가구 이하일 경우 주택사업계획승인이 아닌 건축허가 대상이 된다.

이 경우 사업기간이 최대 1∼2년 앞당겨져 아파트에 비해 금융비용 부담이 적어진다. 또 단독주택 형태일 경우 분양가상한제 대상에서 제외되는 장점도 있다.

때문에 최근 타운하우스 부지를 찾는 시행업체들이 크게 늘고 있다는 게 부동산업계 관계자들의 설명이다. OK시골 김경래 사장은 “얼마 전 중견 시행업체로부터 타운하우스 부지 물색을 의뢰받고 수소문 중”이라며 “아파트와는 달리 평지가 아닌 구릉지에서 들어설 수 있어 의외로 부지 선택의 폭이 넓은 것을 알았다”고 말했다.

국가가 법(고령친화산업진흥법)을 제정해 장려하는 실버단지의 경우 규제가 덜해 시행업체들의 관심의 대상이 되는 것은 마찬가지다. 중소업체가 비교 우위를 갖는 고급빌라 단지도 땅 주인과 함께 지주공동사업이 비교적 쉬워 틈새시장으로 각광을 받고 있다.

하지만 사업부지 확보는 만만치 않은 편이다. 사업성이 뛰어나 틈새 부동산 상품의 적지로 꼽히는 수도권 인기지역의 경우 땅값 상승을 기대한 땅 주인들이 매물을 풀지 않고 있기 때문이다.

JMK플래닝 진명기 사장은 “최근 타운하우스 부지를 매입을 의뢰한 업체들이 늘고 있지만 수도권에서는 용지 확보가 어렵다”며 “수도권 접경 충청도, 강원도 등에는 좋은 땅이 많으나 분양성 악화를 이유로 업체들이 기피하고 있다”고 말했다.

타운하우스 등과 같은 틈새상품에 대한 부정적인 의견도 있다. 아직 시장이 형성되지 않은데다 아파트에 비해 수요도 한정돼 환금성이 떨어진다는 얘기다. 코람코자산신탁의 임경해 팀장은 “주택시장 규제가 강화되면서 중소 주택업체들이 사업 다각화 차원에서 틈새상품에 경쟁적으로 뛰어들고 있다”며 “하지만 타운하우스 등은 아직 걸음마 단계라 분양성 등을 면밀 따져봐야 한다”고 조언했다.