아랫목은 '따뜻', 웃목은 '냉랭'

 

아랫목은 '따뜻', 웃목은 '냉랭'

하반기 부동산시장 전망/상가, '곳에 따라 맑음'

하반기 상가시장은 ‘곳에 따라 맑음’으로 점쳐진다. 경기 불황, 공급 과잉 여파 등으로 전반적인 침체 장세가 불가피할 것이지만 경쟁력 있는 상가엔 투자 수요가 몰릴 가능성이 크다.

연말까지 신도시, 혁신도시 등에서 풀릴 막대한 규모의 토지 보상금이 변수다. 토공 등에 따르면 12월까지 신도시, 혁신도시 등에서 4조원에 가까운 보상금이 풀릴 예정이다. 이 가운데 일부만 유입돼도 상가시장엔 위치, 상품, 규모에 따라 ‘보상금 특수’가 발생할 수도 있다고 전문가들은 본다.

금리 인상도 복병이다. 금융 업계에 따르면 하반기에 콜금리가 0.25% 가량 인상될 수도 있다. 이러면 이자부담이 늘어나고, 투자 수익률은 떨어져 상가시장에 악재로 작용하게 된다고 전문가들은 본다.

하반기 시행이 유력한 ‘자본시장 통합법’도 주요 정책적 변수로 꼽힌다.

상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “하반기에도 ‘윗목, 아랫목’ 식 차별화가 예상된다. 기대수익률이 높은 상가라도 과도한 대출은 피하는게 좋다”고 말했다.

‘아파트형 공장내 상가’ 유망해

투자수요가 몰릴 것으로 예상되는 상가는 대규모 배후 수요를 낀 단지 내 상가나 택지지구 근린상가, 신설 역세권 상가, 아파트형 공장 내 상가 등이다. 특히 배후 수요가 풍부한 단지내 상가에는 하반기에도 고가 낙찰 사례가 잇따를 것으로 점쳐진다.

하지만 신규 단지내 상가의 입주가 완료돼야 수익이 발생하는 만큼 안전성을 위주로 한 접근해야 한다고 전문가들은 조언한다. 단기 차익을 노리고 덜컥 고가로 낙찰받았다간 장기간 자금이 묶여 낭패를 볼 수도 있기 때문이다. 상가114 권혁춘 팀장은 “단지 내 상가의 적정 낙찰률은 150% 이내가 적당하다”고 본다.

택지지구내 근린상가도 위치에 따라 투자자들의 선호도가 엇갈릴 것으로 전망된다. 아파트 단지나 중심상업지역 등에 들어선 근린상가에는 기대 수익률이 높아 투자 수요가 몰릴 것이지만 입지가 떨어지는 곳은 장기 미분양에 시달릴 수 있다.

신도시 근린상가 중에서는 전체 면적에서 상업용지 면적 비율이 낮은 근린상가가 인기를 끌 것으로 보인다. 시간과공간 한광호 대표는 “택지지구내 근린상가는 상권 형성까지 소요되는 시간이 길다. 이를 감안한 투자에 나서야 한다”고 조언한다.

특히 하반기에는 아파트형 공장 내 ‘특화상가’가 투자 유망상가로 떠오를 전망이다. 아파트형 공장 내 ‘특화상가’는 공장은 많은 데 비해 상가 비중이 적다는 특징이 있다. 때문에 공실률이 낮고 대부분 투자 수익률도 8%를 넘어설 정도로 안정적이다.

상가뉴스레이다 정미현 연구원은 “최근 틈새시장으로 아파트형 공장내 상가가 수익률이 잘 나와 인기가 많다. 공급이 달려 당분간 입찰 경쟁이 치열할 것”으로 전망했다.

테마상가는 여전히 ‘먹구름’ 을 벗어나기 힘들 것으로 보인다.

‘자본시장통합법’이 주요 정책변수

하반기 상가 관련 주요 정책 변수로는 ‘자본시장 통합법’이 있다. 자본시장 통합법은 3일 국회 본회의에 상정, 통과가 유력시된다.

이 법이 시행되면 ‘익명조합 펀드’ 조성이 가능해져 상가시장에 활력소를 작용할 가능성이 크다. 익명조합이란 상법에 규정된 일종의 동업계약을 말한다. 즉 한쪽은 영업만 하고, 다른 쪽은 단순히 출자만 한 뒤 수익을 나눠 갖는 형태다.

예컨대 A라는 사람이 B와 C로부터 돈을 받아서 노래방을 운영하고, 수익금의 일부를 B와 C에게 나눠 주기로 계약하면 익명조합이 된다. 이 때 A는 영업자, 출자자인 B와 C는 익명 조합원이 된다.

이 경우 마트, 노래방 등에 대해서도 개발 자금을 합법적으로 조성할 수 있어 상가 공급이 증가할 것으로 예상된다. 시간과 공간 한광호 대표는 “다른 상품에 비해 펀드조성이 어려운 상가시장에 훈풍이 불 것”으로 기대했다.

침체기에 상가 투자 ‘안정성’ 위주로

전문가들은 하반기에도 경기 회복을 기대하기 어려워 상가시장의 양극화가 예상되는 만큼 투자에도 주의가 필요하다고 조언한다. 특히 단지내 상가의 경우 유망하다고 무턱대고 투자에 나서지 말고 배후 가구수 등을 반드시 살펴야 한다고 말한다.

수익률보다는 안전성에 투자하라는 충고도 있다. 불황기에 상가에 잘못 투자하면 투자금이 장기간 묶이거나, 원금을 까먹을 수도 있다는 것. 먼저 안전성을 고려한 후 투자 수익률을 따져 보라는 조언이다.

지지옥션 강은 팀장은 “경기 침체기엔 경매나 급매물로 나온 단지내 상가를 노려볼만 하다”며 “무리한 대출은 피하고, 자기자본 비율을 70%선까지 높여야 한다”고 말했다.