토지보상제도 개편, 시장안정에 효과 있을까

 

토지보상제도 개편, 시장안정에 효과 있을까

보상금 너무 많이 풀려 시큰둥한 반응도

정부가 6일 개발사업의 토지보상제도를 개선키로 한 것은 토지 보상비가 인근 부동산 시장으로 유입돼 시장 불안 요인으로 작용하고 있다는 지적 때문이다.

특히 금년 하반기부터 혁신.기업도시 보상이 본격적으로 시작되고, 송파신도시(12월), 동탄2신도시(내년 5월) 등 대규모 신도시 보상금도 줄줄이 풀릴 예정이어서 이 돈이 부동산으로 다시 흘러들어오는 것을 최대한 막아보려는 것이다.

건설교통부 추산에 따르면 2003년부터 2006년까지 신도시 개발 등으로 풀린 보상비는 67조1천억원에 이르며 이중 62%에 달하는 42조2천억원이 수도권에 집중됐고, 현금 보상비가 전체 보상비의 95%에 달해 인근 부동산 가격 상승의 주범으로 인식되고 있다.

따라서 이번 제도개선안의 핵심은 보상금 축소와 토지보상금을 현금이 아닌 채권으로 주는 '채권보상' 활성화 방안에 집중돼 있다.

하지만 전문가들 사이에는 "앞으로 신도시와 혁신도시, 기업도시 개발을 통해 천문학적인 금액이 풀릴 예정인데 이번 조치가 부동산 시장 안정에 얼마나 효과를 발휘할 지는 의문"이라며 회의적인 반응도 나오고 있다.

개발이익은 인정 안 해

정부는 보상금 규모를 줄이기 위해 보상금 산정기준을 사업인정 고시일(지구지정일)에서 주민 공람. 공고일로 앞당기기로 했다. 보상 시점을 앞당김에 따라 개발 이익을 뺀 공시지가로 보상하겠다는 것이다.

이 경우 동탄2지구의 경우 현행 기준으로는 2008년 2월 지구지정을 한다고 볼 때 직전의 표준공시지가인 2008년 1월 가격으로 보상이 되지만 앞으로 공람.공고 단계(2007년 6월)로 앞당겨지면 이보다 1년 빠른 올해 1월 공시지가로 보상가가 산정돼 개발이익이 완전 배제된다.

건교부 관계자는 "이 경우 토지보상금 산정 기준이 최대 1년간 앞당겨지면서 5% 정도의 보상금이 감소할 것"이라고 기대했다.

하지만 종전에 비해 공시지가 적용 시점이 앞당겨지면서 토지보상금이 크게 줄어 토지소유자들의 반발이 거셀 전망이다.

시간과 공간 한광호 사장은 "투자목적 뿐 아니라 원주민들의 반대도 만만치 않아 토지보상이 원활치 못할 수 있다"고 우려했다.

채권 보상 확대

정부는 이번에 채권보상을 활성화하기 위해 부재지주 인정 범위를 확대하고 대토보상제를 도입하는 방안도 추진중이다.

이와 관련한 토지보상법 개정안은 현재 국회에 계류중이며 정부는 대토보상이 확대될 경우 현금 보상의 규모가 약 20% 정도 줄어들 것으로 기대하고 있다.

실제로 용인 흥덕지구를 대상으로 시뮬레이션을 한 결과 현금 보상액이 6747억원에서 5550억원으로 18% 정도 줄어드는 효과가 있다고 추정했다.

정부는 또 현재 1억원 초과분에 대해 의무적으로 채권보상을 받아야 하는 부재지주의 인정 범위를 '사업인정 고시일'에서 '사업인정고시일(지구 지정일) 1년 이전'으로 확대하기로 했다. 부재지주를 확대해 채권보상 대상자를 늘리자는 취지다.

하지만 이미 수도권 신도시 예정지구의 경우 사전에 토지거래허가구역으로 묶인 곳이 많고, 이 경우 외지인이 논, 밭, 임야 등을 사려면 현지에 1년 이상 거주해야 해 이 제도의 실효성은 크지 않을 것이라는 의견도 있다.

정부는 또 보상채권을 만기까지 보유할 경우 양도소득세를 15%에서 20%로 추가 감면해주기로 해 앞으로 채권 보상을 희망하는 사람이 늘어날 것으로 보고 있다.

예를 들어 토지소유주가 공공기관에 땅을 팔아 양도세가 1천만원이 나왔을 경우 종전에는 양도세로 850만원을 내면 되지만 앞으로는 20%를 감면한 800만원만 내면 된다.

건교부 최정호 팀장은 "보상 금액이 클수록 양도세 절세 효과가 크기 때문에 의무적으로 채권보상을 받아야 하는 부재지주가 아니더라도 채권보상을 신청하는 사람이 늘어날 것"이라고 말했다.

관리 감독 강화

정부는 감정평가사의 부실 평가를 막기 위해 3년 주기로 자격 갱신등록을 실시해 부실, 허위 평가사에 대해서는 등록을 거부하는 등 관리감독을 강화하고 부실평가법인에 대해서는 표준지 공시지가 산정 업무 배정에서 제외하기로 했다.

또한 토지보상금 점검TF를 구성해 보상금 지급 시기와 규모를 수시로 점검해 연말 등 특정시기에 보상금이 집중되지 않도록 조정하기로 했다.

이와 함께 부재지주가 보상금으로 인근지역 부동산을 재취득하는 경우 세금 탈루를 막기 위해 세무조사를 강화하고, 보상금 수령자 및 가족의 부동산 거래내역을 상시 점검해 편법 증여 혐의가 포착될 경우 과거 5년간의 부동산 거래 내역의 자금출처를 조사하기로 했다.