성수동에 신도시 생기나?

 

성수동에 신도시 생기나?

성수동 준공업지, 도심 가까워 개발 압력 거세

공장과 주택이 뒤엉켜 어지럽던 준공업지역과 주변 땅이 노른자위로 바뀌고 있다. 도시가 확장되면서 슬럼가나 다름없던 이곳에 개발바람이 불고 있기 때문이다.

준공업지역은 대부분 공장들이 하나 둘 빠져나가면서 다른 용도로 개발할 수 있는 땅이 생기고, 도심과 가까워 주택과 업무시설을 동시에 수용하는 이른바 ‘직주(職住)근접형 단지’로 조성하기에 안성맞춤인 곳이다.

건설교통부도 ‘준공업지역 조례준칙’을 만들어 지자체가 정비 기준으로 활용토록 할 계획이다. 이용섭 건교부 장관도 지난 4월 주택업계와 간담회에서 “공업기능이 상실된 준공업지역 안에서는 공동주택 건설이 활성화될 수 있도록 지자체 조례의 가이드라인이 되는 준칙을 제정해 시달할 계획”이라고 밝혔다.

변신 앞둔 성수동

서울 성수동은 구로동과 함께 서울의 대표적인 준공업지역이다. 인쇄소 등 영세 공장들이 어지럽게 들어서있는 곳이다. 이곳이 요즘 ‘성수신도시’라는 이름으로 변신을 시도하고 있다.

성동구청은 최근 성수동 일대 435만㎡(132만평)를 리모델링해 주거와 직장이 함께하는 '직주근접형 신도시'로 만들어 강남·북 간 균형발전의 새 모델을 제시하겠다고 밝혔다. 성동구청은 지난 4일 대한주택공사와 '성수신도시 추진 협약'을 맺고 올해 말까지 구체적인 개발 계획을 마련키로 했다.

성수동 준공업지역 주변의 주거지역도 서울숲과 연계한 타워형 고품격 주거단지나 테마파크로 개발될 예정이다. 스피드뱅크 부동산연구소 김은경 리서치팀장은 “과거 이곳은 ‘강남과는 가깝지만 공장지대로 인한 강북 슬럼화 지역’으로 인식됐다”며 “하지만 최근 서울숲 개장을 비롯해 각종 뉴타운 개발 및 초고층 복합타운 개발, U턴 프로젝트, 현대 힐스테이트 분양 등의 호재가 잇따르면서 꾸준한 상승세를 이어가고 있다”고 말했다.

개발계획이 가시화하면서 준공업지역의 땅값은 주거지역과 비슷한 3.3㎡(1평)당 2500만원을 웃돌고 있다. 건국부동산 성민섭 실장은 “최근 찾는 사람이 늘었으나 매물을 회수하는 분위기”라며 “주거지역보다 큰 면적 단위로 거래되는데 단가는 오히려 더 높다”고 말했다.

구도심의 ‘뜨거운 감자’

준공업지역은 서울에만 성동구·구로구 등 9개 자치구에 2790만㎡(844만평)에 달한다. 구로디지털단지를 중심으로 영등포·구로·강서·금천구에 서울시 준공업지역의 86%가 분포한다.

2005년 말 현재 서울을 포함한 전국에 산재해 있는 준공업지역은 1억5500만㎡(4688만평)로 일산신도시(476만평)의 10배에 육박한다.

2000년대 들어 준공업지역은 개발 압력이 거세지고 있다. 1990년대 후반부터 제조업체 공장이 이전함에 따라 다른 용도로 개발할 수 있게 해달라는 요구가 늘어나고 있기 때문이다.

서울시 구로구 관계자는 “준공업지역에서 공동주택으로 개발돼 주거지화한 곳은 용도지역을 토지이용에 부합하도록 ‘주거지역’으로 바꿔달라고 서울시에 거듭 요청했으나 거부당했다”고 밝혔다.

서울시는 ▷준공업지역이 ‘경공업·기타공업을 수용하되 주거·상업·업무기능의 보완이 필요한 지역’에 지정하는 것이므로 아파트단지(주거)는 지정목적에 부합하는 것이고 ▷준공업지역 내 아파트가 밀집한 지역이 있다고 해서 일반주거지역으로 변경해줄 경우 다른 지역의 변경신청도 들어줘야 하며 ▷준공업지역이 서울시 면적의 4.6%에 불과하고 공장터에 아파트들이 들어서면서 산업입지기반 시설이 점차 취약해져 준공업지역 면적을 유지할 필요가 있다는 입장이다.

주민들은 ‘준공업지역’이라는 말이 풍기는 어두운 이미지가 자신의 자산가치를 깎아먹고 있다고 주장한다.

서울시는 준공업지역을 유지하되 공장용도 혼재 비율에 따라 ▷공업기능우세지구(혼재도30%이상) ▷주공상(住工商)혼재지구(혼재도 10%이상 ~ 30%미만) ▷비공업기능우세지구(혼재도10%미만)로 구분해 비공업기능 우세지구와 주공상 혼재지구 일부에 대해서는 공동주택 건립을 허용하고 있다.

이에 따라 지구 변경을 요구하는 민원도 잇따르고 있다. 구로구는 현재 공업기능우세지구로 분류된 서부간선도로변 신도림동 준공업지역을 주공상혼재지구로 변경해달라고 서울시에 요구하고 있다.

주공상혼재지구에서는 주택사업부지 중 공장부지가 50%미만일 경우 서울시도시계획위원회의 심의를 거쳐 지구단위계획을 수립해 공동주택을 건축할 수 있기 때문이다.

국가산업단지에도 개발 압력

국가가 개발하고 관리하는 구로디지털단지 등 산업단지에도 개발압력이 커지고 있다.

현재 구로단지에는 줄잡아 500여 개의 상설 할인매장이 몰려있다. 산업시설구역에도 할인매장들이 들어서있다. 이들 업체들은 벌금을 내며 영업한다. ‘산업시설구역’에서는 공장 안에서 생산한 물건에 한해서만 판매할 수 있고 나머지는 30% 범위 안에서 영업을 해야 한다는 법규정을 어기고 있기 때문이다.

한국산업단지공단은 이들 매장을 ‘지원시설구역’에 집단화하는 방안을 추진하고 있으나 일부 업체는 “옷 파는 것이 왜 불법이냐”며 계속 반발하고 있다.

삼성경제연구소는 지난달 ‘구로공단 부활의 의미'라는 보고서를 통해 구로단지는 한국의 1호 공단에서 양적, 질적인 성장을 거듭하며 현재 '도시형 비즈니스 파크'로 변모하는 중이라고 평가했다.

그러나 건교부 관계자는 “아파트형 공장이 우후죽순처럼 들어섰으나 도로 등 기반시설은 확충되지 않은 난개발의 전형”이라고 일축했다. 건교부는 용도지역까지 바꿀 수 있는 ‘재정비’를 추진해 1960~70년대 세워진 공단에 절대적으로 부족한 도로·공원 등 기반시설을 확충할 계획이다.

뉴타운처럼 정비 바람 불 듯

현행 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(국계법)은 준공업지역 내 공동주택 건설 허용 여부를 지자체 조례에 위임하고 있다. 이에 따라 서울시 등 일부 지자체는 도시계획조례에서 요건을 정해 공동주택 건축을 허용하고 있다.

그러나 많은 지자체가 조례를 두지 않아 공장 이전으로 공업기능이 쇠퇴한 곳에서 소규모 상가와 주택이 난립하고 있는 실정이다. 건교부는 지자체별 조례의 가이드라인을 제시해 준공업지역 내 산업기능과 조화되는 범위에서 주거시설이 건설될 수 있도록 하되 합리적이고 투명한 허용기준을 마련하기 위한 것이라고 밝혔다.

건교부의 조례준칙은 준공업지역의 활용을 둘러싼 이해다툼을 줄이고, 준공업지역의 다양한 활용을 촉진할 것으로 보인다.

지자체들도 나름대로 준공업지역 관리 방안을 연구 중이다. 서울시는 서울시정개발연구원에 용역(준공업지역의 산업경쟁력 강화방안)을 의뢰해 제조업 집적지에서 사업서비스업 등의 새로운 산업클러스터로 발전시키는 방안을 모색하고 있다.

신창호 선임연구위원은 “연말까지 보고서를 작성할 예정”이라며 “주민들이 기대하는 준공업지역의 주거지역 전환 같은 것을 중심적으로 다루는 것은 아니다”고 말했다.