분양가상한제 아파트 언제 나올까

 

분양가상한제 아파트 언제 나올까

다시 쓰는 실전부동산학/ 분양가상한제 뜯어보기

9월 분양가상한제가 시행된다. 민간택지에서 9월 1일 이후 사업승인을 신청하거나 오는 11월 30일 이후 분양승인을 신청하는 모든 신규 분양 아파트가 대상이다. 분양가상한제는 왜 하는지, 어떤 제도인지 알아보자.

■분양가상한제란

-아파트 분양가를 건설교통부 장관이 정하는 기본형 건축비 등으로 산정하는 제도. 즉, 정부가 민간건설업체의 아파트 분양가 산정에 직접 개입하는 것임.

-분양가는 택지비와 기본형 건축비, 가산비로 구성되는데, 민간건설업체들은 정부가 정한 기본형 건축비와 공신력 있는 평가기관이 감정평가한 택지비(감정가액 기준, 경·공매 등은 예외)를 기준으로 분양가를 산정해야 함.

-아파트 분양가가 택지·건축비 원가와 연동되기 때문에 원가연동제라 불리기도 함.

■왜 도입했나

-분양가상한제는 정부가 집값을 잡기 위해 꺼내 든 카드로, 집값 안정화 조치의 일환으로 도입한 것임.

-민간건설업체들이 신규 분양 아파트를 주변 시세에 비해 비싸게 팔면 그 영향으로 주변 집값이 들썩이고, 그러면 다시 신규 분양 아파트의 분양가가 올라가는 악순환을 막자는 취지.

-이 제도는 1989년 처음 실시됐다가 1999년 분양가 전면 자율화 조치에 따라 사라졌다, 2005년 8·31 부동산 대책의 후속 조치로 판교신도시에 적용한 이후 공공택지에 한해 현재 시행 중임.

■ 분양가상한제 아파트는 언제 나오나?

-파주신도시 등 공공택지의 경우 이미 분양가상한제 적용 아파트 나오고 있음.

-분양가상한제는 9월 민간택지로 전면 시행되지만 민간택지에서 분양가상한제가 적용된 아파트는 연말이나 내년에 나올 전망.

-9월 이후 사업승인을 신청한 사업지의 경우 분양승인까지 통상 3~4개월이 걸린다는 점을 감안하면 연말께나 내년에 분양할 수 있음.

-또 8월 말까지 사업승인을 신청하고 오는 11월 말까지 분양승인을 신청하면 분양가상한제가 적용되지 않음.

-결과적으로 12월 중순까지는 민간택지에서 분양가상한제 적용 아파트는 나오기 어려울 것으로 보임.

■ 어떤 효과가 있나

-우선 택지비는 감정가액으로, 건축비는 정부가 정한 기본형 건축비가 적용되기 때문에 건설업체들의 택지ㆍ건축비 부풀리기가 사실상 불가능해짐.

-정부는 특히 분양가상한제가 적용되면 아파트 분양가가 현재 수준 대비 15~20% 가량 낮아질 것으로 예상.

-정부의 시뮬레이션 결과에 따르면 2006년 수도권에서 분양 된 A아파트의 경우 당시 분양가가 ㎡당 454만원 선이었으나 분양가상한제를 적용하면 분양가가 ㎡당 337만원 선까지 떨어지는 것으로 나타남.

-또 지난해 지방에서 분양된 B아파트의 경우 분양가가 ㎡당 260만원 선이었으나, 역시 분양가상한제를 적용하면 분양가가 ㎡당 203만원 선으로, 분양가가 22% 가량 하락하는 것으로 나옴.

-이렇게 해서 일단 분양가를 잡아 두면 주변 집값이 안정될 것으로 정부는 예상하고 있음.

■ 투기세력 견제는 어떻게 하나

-분양가상한제를 적용하면 원칙적으로 주변 시세에 비해 분양가가 낮아지는데, 이렇게 되면 분양가상한제 아파트가 자칫 투기꾼들의 먹잇감으로 전락할 가능성이 있음. 상당한 시세차익을 얻을 수 있기 때문임.

-그래서 분양가상한제를 적용하는 아파트의 경우 분양권 전매제한을 더욱 강화함.

-현재 분양가상한제가 적용되고 있는 공공택지의 경우 전용면적 85㎡ 이하 중소형은 계약 후 10년(서울·수도권)과 5년(지방), 전용면적 85㎡ 초과 중대형은 계약 후 5년(서울·수도권)과 3년(지방)간 아파트를 사고 팔 수 없음.

-9월 이후 민간택지로 분양가상한제가 확대되면 공공택지의 분양권 전매제한은 더욱 강화됨. 우선 중소형은 10년(서울·수도권)과 5년(지방), 중대형은 7년(서울·수도권)과 3년(지방)간 매매할 수 없게 됨.

-민간택지의 경우 서울·수도권 내 중소형과 중대형 아파트는 각각 7년과 5년간 거래할 수 없음. 지방은 면적에 관계없이 충청권은 3년, 그 외 투기과열지구로 지정된 지역에서는 1년간 아파트를 사고 팔 수 없음.

-투기과열지구가 아닌 지역도 계약 후 6개월 간은 분양권 전매 금지. 결국 분양가상한제가 적용되면 전국의 모든 아파트가 최소 6개월 간 분양권 전매 규제에 걸리게 됨.

■ 분양가 정말로 떨어질까

-정부의 주장대로라면 분양가상한제를 적용하면 분양가는 확실히 현재 수준보다 떨어질 전망. 그러나 관련 업계는 정부의 주장대로 분양가가 현재 수준 대비 15~20%까지 떨어지지는 않을 것으로 예상.

-분양가를 떨어뜨리기 위해서는 택지비를 낮추는 게 관건인데, 서울·수도권의 경우 최근 몇 년 새 땅값이 큰 폭으로 올랐기 때문에 서울·수도권에서 아파트를 공급할 때는 분양가상한제를 적용해도 분양가 인하 폭이 생각만큼 크지 않을 것이란 주장.

-아파트 수요자들도 분양가 인하 폭이 그리 크지 않을 것으로 예상. 최근 한 부동산정보업체가 자사 회원 중 2708명으로 대상으로 실시한 여론조사에서도 전체 응답자의 28.9%가 분양가 인하폭이 5%에 그칠 것이라고 답했다. 반면 정부의 주장대로 20% 이상 떨어질 것이라고 응답한 사람은 전체 응답자의 5.4%에 그쳐.

■ 예상되는 문제점은

-대부분의 전문가들이 아파트 품질 저하 우려.

-건설업체는 민간기업으로 보다 많은 이윤 창출이 목표. 그런데 정부가 분양가를 규제하면 건설업체로서는 값싼 마감재 등을 사용해 건축비를 최대한 줄이려 들 것으로 보임.

-택지비는 감정평가금액이 기준이 되기 때문에 추가 이윤 발생을 기대할 수 없지만, 건축비는 일을 덜하거나 값싼 마감재 등을 사용하면 얼마든지 추가 이윤을 남길 수도 있기 때문.

-결과적으로 분양가상한제는 아파트 품질이 떨어질 수밖에 없는 구조인 셈.

-공급 위축 가능성도 있음. 건설업체들의 수익성이 크게 악화될 게 불 보듯 뻔 하기 때문.

-웬만한 사업장이 아니라면 사업을 접는 경우가 속출할 것으로 관련 업계는 전망.

-공급이 위축되면 기존 아파트에 대한 희소성(稀少性)이 높아지고, 그러면 다시 집값이 들썩일 수 있다는 게 일부 전문가들의 견해.

-수익성 악화에 따른 건설경기 침체와 과도한 분양권 전매제한 등으로 인한 부동산시장 침체로 경제 전반에 악영향 끼칠 우려 있다는 주장도 나옴.