"상한제 전매제한 너무 길다" 재검토 주장 확산

 

"상한제 전매제한 너무 길다" 재검토 주장 확산

재산권 행사 침해에다 미분양 속출 우려

이달부터 사업승인을 신청하는 아파트는 공공ㆍ민간아파트 통틀어 분양가 상한제가 적용되는 가운데 전문가들 사이에 상한제 대상 아파트의 전매 제한 기간을 재검토해야 한다는 목소리가 높아지고 있다.

수도권 공공택지에서 분양하는 아파트의 경우 전매제한 기간이 최고 10년에 달하는 등 너무 길어 재산권 행사에 지장이 많을 뿐 아니라 수도권 외곽은 미분양이 양산될 수 있다는 우려에서다.

10일 건설업계도 분양가 상한제 시행으로 주택공급 위축이 불가피한 상황에 10년 동안 전매를 제한하는 것은 지나치게 가혹한 처사라며 재조정을 요구하고 나섰다.

주택 구매패턴 무시…'평형 넓히기 불가'

정부는 지난 1.11대책에서 분양가 상한제 시행으로 주변 시세보다 분양가가 싸게 공급되면서 시세차익이 발생하는 만큼 투기수요를 차단해야 한다며 전매 제한을 강화했다.

이에 따라 수도권 공공택지내 전용 85㎡ 이하는 계약 후 10년, 85㎡ 초과는 7년 동안 전매가 제한된다.

공사기간을 감안하면 공공택지의 중소형은 해외이민 등 특별한 경우를 제외하고는 입주 후 최고 7.5~8년간 집을 팔고 나갈 수가 없다.

또 수도권의 민간택지 아파트의 경우 중소형은 계약후 7년, 중대형은 5년으로 묶이고 지방의 공공택지도 각각 5년, 3년으로 전매가 제한된다.

하지만 전문가들은 최고 10년씩 전매를 묶어두는 것은 소비자들의 통상적인 주택 구매패턴을 무시한 조치인 데다 청약가점제 취지와도 맞지 않는 것이라고 지적한다.

주택산업연구원 장성수 박사는 "앞으로 청약가점제에서 아파트에 당첨될 사람은 결국 부모나 자녀 등 부양가족이 많고, 세대주의 나이가 많은 무주택자"라며 "자녀가 계속 성장하는데 10년이나 거주 이전을 제한하면 이들 계층이 평형을 넓혀갈 기회를 박탈하게 되는 셈"이라고 말했다.

장박사는 또 "이상적인 도시계획은 직장과 집이 근거리에 있는 '직주근접형'이 원칙이지만 우리처럼 직주근접이 불가능한 나라에서 인위적으로 거주이전을 오랫동안 제한하는 것은 바람직하지 않다"고 덧붙였다.

전매 제한이 길면 나이 30대는 100㎡(30평형), 40대는 132㎡(40평형), 50대는 165㎡(50평형)에 사는 일반적인 주택 라이프사이클도 깨질 수밖에 없다.

내외주건 김신조 사장은 "가점제에서 당첨확률이 높은 사람은 최소 30대 후반인데 10년 동안 이사를 못가면 40대 후반까지 중소형에 살아야 한다"며 "전매를 제한하면 집이 좁아지니까 결국 살던 집은 전세를 주고 다른 전세를 구하거나 다른 집을 살 수밖에 없고, 이는 1가구1주택을 권장하는 정부 의지에도 반하는 것"이라고 말했다.

수도권의 경우 10년동안 전매가 묶이느니 거래가 자유로운 기존 주택으로 수요자들이 옮겨가 국지적으로 기존 집값을 부추기는 부작용도 나타날 수 있다고 전문가들은 경고한다.

고분양가, 미분양 지역까지 모두 10년?

건설업계는 이 규정 때문에 수도권 비인기지역의 경우 미분양이 속출할 것으로 우려하고 있다. 진입장벽이 높아 투자자는 커녕 실수요자들 조차 외면할 것이라는 전망이다.

최근 남양주 진접택지지구 동시분양의 경우 10년 동안 전매가 제한되는 중소형은 모델하우스 공개 당시 뜨거운 방문 열기에도 불구하고 3순위에서도 대거 미달 사태를 빚었다.

한 건설사 관계자는 "앞서 진접지구 인근에서 분양한 대림e편한세상과 동부센트레빌은 택지지구가 아니고 분양가가 진접지구와 비슷한데도 입주후 전매가 가능하다보니 계약이 거의 다 끝났다"며 "브랜드나 분양시기 등도 영향이 있지만 무엇보다 전매 기간의 차이가 크게 작용했다"고 말했다.

이 때문에 상한제 아파트의 분양가가 주변 시세보다 싸지 않고, 청약 미달이 우려되는 수도권 외곽지역까지 전매제한 기간을 똑같이 적용할 필요가 있느냐는 의견이 나오고 있다.

시간과공간 한광호 소장은 "상한제의 취지는 시세차익이 나는 아파트의 투기수요를 막자는 것인데 진접지구처럼 분양가가 높고 과열 우려가 없는 곳까지 획일적으로 10년으로 제한할 필요가 있는 지 의문"이라고 말했다.

건설업계는 전매 제한에 따른 미분양이 심각해질 경우 헌법소원을 내는 방법까지 모색 중인 것으로 알려졌다.

기간 완화, 지역별 탄력운영 해야

전문가들은 상한제 아파트가 민간으로 확대되기 전에 전매제한 기간을 획일적으로 적용할 게 아니라 지역별 상황이나 재정투입 여부에 따라 탄력적으로 운영해야 한다고 주문한다.

한 국책연구원 박사는 "정부 재정이 투입되는 공공택지는 시세차익이 발생할 경우 전매제한을 길게 둬도 무방하지만 재정이 투입되지 않는 민간택지 아파트는 전매제한 기간을 줄여주거나 없애는 게 바람직하다"고 말했다.

분양가가 주변 시세보다 비싼 경우 자치단체가 판단해 전매 기간을 가감할 수 있는 재량권을 부여하는 방안도 검토해볼만 하다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "주택시장이 침체될수록 전매 제한은 재산권 침해 논란을 불러 일으킬 수 있다"며 "합리적인 선에서 기간을 재조정할 필요가 있다"고 말했다.