뉴타운 누르니 후보지가 뜨네

 

뉴타운 누르니 후보지가 뜨네

규제 강화에 반사이익 '톡톡'

27일 오후 서울 마포구 망원동 노후 연립주택 밀집촌. 왕복 2차선 도로변 곳곳에 들어선 부동산 중개업소 중 한 곳에서 주부 2명이 중개업자와 투자상담을 하고 있다.

중개업자는 “이미 뉴타운으로 지정된 곳은 각종 규제로 투자 매력이 크게 떨어졌기 때문에 망원동과 같이 뉴타운으로 지정될 가능성이 크면서 아직 규제가 없는 후보지가 유망 투자처”라며 투자를 권한다.

요즘 서울 부동산시장에선 뉴타운 후보지로 거론되는 곳에 투자 수요가 몰린다. 정부가 부동산 투기를 막겠다며 특별법을 만들어 지난해 10월부터 최근까지 서울 시내 뉴타운 개발 확정 지역 18곳을 재정비촉진지구로 지정, 강도 높은 규제를 가하면서 나타난 일종의 풍선효과(풍선의 한 곳을 누르면 다른 곳이 불거지는 것처럼 특정문제를 해결하는 과정에서 또 다른 문제가 나타나는 것)다.

재정비촉진지구로 지정된 뉴타운 지역에서는 유주택자가 투자 목적으로 또 다른 집을 사기가 사실상 불가능하다. 대지면적 20㎡(6평)가 넘는 집에 대해선 무주택자에게만 거래 허가가 나기 때문이다.

“이쪽 누르니 저쪽 튀네”

 

투자자들이 몰리는 곳은 2005년 서울 3차 뉴타운 지정 당시 신청서를 냈다가 탈락해 4차 뉴타운 지정을 기다리고 있는 도봉구 창2ㆍ3동, 구로구 구로본동ㆍ구로2동, 중구 신당1동 등이다. 구로구 구로동 뉴타운부동산 김은용 사장은 “기존 뉴타운 규제에 따른 반사이익 때문인지 지난해 말 이후 거래가 자유로운 이곳에 외지인 투자수요가 계속 몰리고 있다”고 전했다.

이에 따라 지난해 이맘때 평당 ㎡당 242만~303만원(평당 800만~1000만원)이던 구로동 지분 값(재개발 이후 새 아파트를 배정받을 수 있는 권리)이 최근 ㎡당 272만~454만원(평당 900만~1500만원)으로 뛰었다.

서울시가 올 초 집값 불안이 우려된다는 이유로 4차뉴타운 지정 발표를 전면 보류한 것도 뉴타운 후보지 거래시장엔 되레 호재로 작용하고 있다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “지정 시기만 늦춰졌을 뿐 개발 가능성은 여전히 부각돼 투자자 입장에선 규제 없이 사고 팔 수 있는 시간적 여유가 더 생긴 셈”이라고 지적했다. 도봉구 창2동 태영공인 성광재 사장은 “4차뉴타운 지정 보류 이후 잠시 주춤하던 매수세가 추석 이후 다시 쏠려 지금은 매물이 귀한 상태”라고 말했다. 창2동의 경우 지분 값이 1년 전에 비해 평당 400만원 가량 올랐다.

3차뉴타운 탈락지 이외에 4차뉴타운 후보로 새롭게 거론되고 있는 지역에서도 투자 열풍이 거세다. 마포구 합정동 발해공인정의창 사장은 “투자 문의는 쇄도하고 있지만 뉴타운 개발에 대한 집주인들의 기대감이 높아 매물 회수 현상까지 나타나고 있다”고 전했다.

아파트와 달리 노후 연립주택에는 DTI(총부채상환비율) 등의 대출 규제가 없어 집값의 60%까지 은행에서 빌릴 수 있다는 점도 투자수요를 부추기고 있다. 지난해 5ㆍ31지방선거 때 서울 시내 각 구청장 후보들이 대부분 ‘뉴타운 확대’를 핵심 공약 사항으로 걸고 나와 당선된 점도 뉴타운 후보지 거래시장에 지속적인 호재로 작용할 전망이다. 다음 선거 때‘표심’과 연결되기 때문에 구청 입장에선 공약 이행에 신경을 쓸 수밖에 없다는 것이다.

투자 주의점도 많아

 

뉴타운 후보지역에선 투기세력까지 가세해 곧 개발될 것처럼 현혹하는 경우가 많다. 일부 투기세력이 싼값에 여러 채의 주택을 산뒤 그럴듯한 헛소문을 퍼트려 비싼 값에 되파는 식이다. 양천구 목동 옛 시가지와 강서구 화곡동의 경우가 대표적이다.

이들 지역에선 지난해부터 “구청이 뉴타운 개발 타당성을 검토하고 있으며 서울시에 의해 곧 4차뉴타운으로 지정될 것”이란 소문이 파다했고 일부 투자자들을 중심으로 집을 보지도 않고 사는 묻지마 투자 열풍까지 불었다. 그러나 실제 구청 조사 결과 노후도 여건 등이 안 맞아 당분간은 뉴타운 추진이 어렵다는 사실이 밝혀지면서 투자 열기는 싸늘하게 식었다.

앞으로는 뉴타운 사업지에도 분양가상한제가 적용되기 때문에 이전에 비해 사업성이 떨어진다는 점도 고려해야 한다.

J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “뉴타운 후보지 투자의 경우 투자자금이 장기간 묶일 수 있고, 기대수익이 높은 만큼 투자위험도 크다는 점을 명심해야 한다”고 조언했다.

☞뉴타운=지난해 재정비촉진지구 등의 내용을 담은 도시재정비촉진특별법이 시행되기 전 서울시가 자체조례에 따라 추진해온 도심 광역 개발 단위. 서울시는 이 용어를 계속 쓸 예정이지만 4차뉴타운 등 앞으로 지정될 뉴타운의 공식적인 명칭은 재정비촉진지구로 바뀌게 된다.

☞재정비촉진지구=정부의 특별법 지원을 받아 추진되는 도심 광역 개발 단위. 일정한 면적 요건을 갖춰야 하고 주거지형과 중심지형으로 나눠 개발된다. 용적률 상향 등 인센티브가 주어지지만 대지면적 20㎡(6평) 이상 집을 거래할 때에는 무주택ㆍ실거주ㆍ3년 전매제한 등의 까다로운 토지거래허가조건이 붙는다.