[전셋집 마련]오피스텔 구할 때 이것만은 반드시 확인

 

   [전셋집 마련]오피스텔  반드시 확인할 것들 

싱글족이 점점 늘어나면서 오피스텔, 원룸을 찾는 임대수요자들이 많아지고 있다. 학교나 직장 때문에 지방에서 서울로 올라오는 미혼남, 녀들과 결혼을 하지 않는 독신자, 결혼을 했지만 아이를 낳지 않는 딩크족 등 증가로 내부시설이 잘 갖춰진 오피스텔 수요가 늘어나고 있는 것이다.

또한, 이러한 시대 변화에 맞게 주거용, 업무용, 주상복합 오피스텔, 아파텔, 서비스레지던스 등 다양한 오피스텔 상품이 공급되고 있다. 아파텔은 아파트와 오피스텔의 장점을 갖춰 나온 상품이다. 서비스레지던스 형 오피스텔은 호텔식 서비스를 제공 받고 장기 투숙하는 곳이다.

이러한 오피스텔 상품들을 고를 때, 주의할 점은 어떤 것이 있을까? 꼼꼼히 따져보고 계약하지 않으면 낭패를 볼 수도 있다.

1. 실사용 전용면적은 어느 정도나 되나

오피스텔은 평수만 보고 내부크기를 생각하면 안 된다. 전용면적이 아파트처럼 80% 이상 넘어가지 않고 일반적으로 50~60%선이 일반적이다. 최근에는 70%선을 넘는 경우도 있지만 그다지 많지 않다. 그러므로 인터넷이나 중개업소에서 매물을 구할 때 보여지는 평수만 믿으면 안되고, 전용률을 따져봐야 한다. 또한, 평당 관리비는 평수로 계산이 되므로 전용률이 낮아 실제보다 비싸다고 느낄 수 있다.

한편, 오피스텔 전용률이 높다고 무조건 좋은 것은 아니다. 오피스텔 전용률을 좌우하는 변수는 주차장 면적이다. 전용률이 높아지면 주차장 면적이 줄어들어 주차용량이 부족할 수 있다. 현재 오피스텔 밀집지역 서울 도심, 분당, 일산 등 주요 오피스텔 주차대수가 전체 실수의 전반에도 못 미치는 경우가 많다. 그러므로 자가 운전자는 주차대수 확인을 꼭 확인해야 한다.

2. 평당 관리비는 얼마나 들까

오피스텔은 일반 다가구, 다세대 원룸주택보다 평당관리비가 비싼 편이다. 최신으로 지어진 오피스텔은 내부 거주자 전용으로 체육시설, 여가 시설 및 인터넷, 케이블TV 등 비용이 추가되면서 평당 관리비가 올라간다. 적게는 평당 관리비가 1,000원에서 많게는 2만원까지 형성되어 있다. 일반적으로 평당 관리비가 4,000원~5,000원 수준이다. 그러므로 월 임대료 외에 평수가 클수록 관리비가 올라가므로 평당 관리비 비용도 함께 고려해 자신의 경제적 능력에 맞는 오피스텔을 선택해야 한다.

3. 내부시설은 어떤 점을 살펴볼까 - 복층, 풀옵션, 주방 분리형

오피스텔을 고를 때는 다양한 옵션을 확인해야 한다. 최근에는 오피스텔 내부시설이 호텔수준까지 갖추어져 나온다. 모든 내부시설이 갖추어져 몸만 들어가면 생활이 가능하도록 냉장고, 침대, 쇼파, TV 등 완벽하게 꾸며둔다. 하지만 이런 곳은 임대료나 관리비가 비싸 고소득자 외 일반 임대수요자들은 부담이 크다.
그러므로 빌트인 주방기구(냉장고, 세탁기, 전자레인지 등) 및 가구(침대, 붙박이가구장 등)가 어느 정도 갖추어져 있는지를 비교해야 한다.

복층형 오피스텔도 직장인과 학생들로부터 인기다. 최근 이러한 인기를 반영해 불법 개조된 복층도 늘어났다. 천정을 높인 후 다락방을 서비스면적으로 제공하는 복층형 오피스텔은 천정이 높아 공간이 커 보이고, 공간활용도 높다. 이에 따라 일반 오피스텔과 가격차가 있다. 하지만 단점은 오피스텔이 대부분 중앙난방이고, 복층 2층 부분이 난방이 되지 않아 겨울에 춥다는 것이다.

한편, 오피스텔 물량이 많거나 남는 곳은 오피스텔 간의 경쟁으로 임대료는 비슷하지만 시설은 더 좋은 곳을 선택할 수 있다. 그러므로 오피스텔 밀집지역과 신축 오피스텔이 많이 들어서고 있는 지역을 잘 공략해보면 좋을 것이다.

4. 주거용? 업무용? - 오피스텔 주용도 확인

오피스텔을 구할 때 주거용인지 업무용인지를 꼭 확인해야 한다. 왜냐하면 주거용으로 사용할 경우 가구수로 산정되어 집주인의 세부담이 가중된다. 이에 따라 이를 피하기 위해 집주인은 세입자에게 확정일자와 전입신고를 하지 못하도록 하고 대신 근저당권을 설정하도록 대체할 수 있다. 나쁜 집주인을 만날 경우에는 근저당 설정도 못하게 할 수도 있으니 이를 잘 확인 후 계약하는 것이 좋다.

5. 오피스텔 어디에서 고르면 좋을까

오피스텔은 역세권, 배후 수요층 등의 영향을 많이 받는다. 그러므로 가격은 다소 저렴하지만 위치가 좋지 않을 경우 계약 종료 후 다음 세입자가 들어오지 않아 보증금을 받기가 어려워 질 수 있다. 오피스텔은 투자상품으로 집주인들이 대부분 대출로 이용해 보증금으로 그 금액을 메우기 때문에 자금력이 약한 집주인이 많을 수 있다. 그러므로 오피스텔을 구할 때에는 임대수요가 풍부한 업무시설 밀집지역이나 역세권에 위치한 곳을 선택해야 한다. 그래야 임대수요 회전율로 높아 다른 곳으로 이사 갈 경우 집주인과 마찰을 줄일 수 있다.

한편, 오피스텔 공급물량이 넘쳐나는 곳은 깨끗한 오피스텔에 저렴하게 들어갈 수 있겠지만 향후 가격을 올린다던가 나올 경우에 어려울 수 있으니 이점 또한 생각해봐야 한다.

[부동산114 이미윤]