시행시기·단계·구역따라 규정 달라 ‘요주의’

 

시행시기·단계·구역따라 규정 달라 ‘요주의’

 

시장·군수가 정비구역 지정 후 추진위 승인

토지등소유자 1/10 발의 조합임원 해임총회

 

 

 

MB정부의 ‘정비사업 활성화 정책’과 맞물려 용산 세입자 문제까지 불거지면서 상반기에는 정비사업 관련 법 개정이 봇물을 이뤘다. 올해 들어서만 〈도시 및 주거환경정비법〉 개정이 벌써 3차례나 이뤄졌으며, 관련 하위 규정들과 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉도 개정 러시가 이어졌다. 자고 일어나면 바뀐다’는 말이 곧 업계의 현실이다.

하지만 법률이 너무 자주 개정되다보니 업계에서는 혼선을 빗는 일이 비일비재한 실정이다.

여기에 시행시기가 각 규정마다 다른데다 구역 현황이나 사업단계에 따라 적용시점도 달라 업계의 혼선은 더욱 가중되고 있다. 이에 따라 올 상반기 개정된 주요내용과 시행시기에 대해 총 정리해 봤다.

 

▲정비사업 활성화 방안 “2·6 〈도정법〉개정”=올해 상반기 〈도정법〉은 2월 6일, 4월 22일, 5월 27일 등 총 3차례에 걸쳐 개정·공포됐다. 특히 2·6 〈도정법〉개정은 MB정부의 ‘정비사업 활성화’ 정책에 따라 규제 완화 및 활성화에 초점을 맞추고 많은 조항을 손질했다.

 

▲기본계획 및 정비계획 수립 간소화=그동안 시장이 기본계획을 수립할 경우 도지사의 승인이 필요했지만 50만명 이상이 거주하는 대도시의 경우 도지사의 승인 없이 직접 정비계획 수립이 가능해졌다. 지방의회 의견제시 기간도 60일로 제한했으며 정비계획 수립시 건축위원회 심의가 생략됐다. 또 정비계획 수립시 의무적으로 주민설명회와 공람(30일)을 거치도록 했다. 이 조항은 최초 기본계획 수립(변경)시 주민공람 실시 분부터 적용된다.

 

▲공공 정비계획 수립 의무=정비구역 지정 이후에나 추진위 승인이 가능해졌다. 또 주민제안형 구역지정 신청도 제한된다. 그동안은 대부분 정비예정구역에서는 추진위 승인 후 주민제안으로 정비구역을 신청해왔었다. 하지만 앞으로는 시장·군수가 정비계획 및 정비구역을 지정한 이후에나 추진위 승인이 가능하다.

 

▲행위제한 강화=지분쪼개기 금지 방안으로 정비계획을 수립하는 구역에 대한 행위제한이 명시화됐다. 그동안은 시·도 조례 등에 따라 지분쪼개기를 방지해 왔지만 건축 및 토지분할을 금지하는 조항을 법에 명시한 것이다. 기본계획을 공람 중이거나 정비계획을 수립하는 지역은 3년 이내에 건축 및 토지분할이 금지된다. 이 조항은 8월 7일부터 적용된다.

 

▲공공, 정비사업 시행=추진위 승인 후 3년, 조합설립인가 후 3년 이내에 각각 조합설립인가나 사업시행인가를 신청하지 못하면 주공 등 공공이 시행하게 된다. 또 국·공유지와 주택공사 등이 소유한 면적이 토지면적의 1/2 이상이면서 토지등소유자 과반이 동의한 경우에도 공공이 시행하게 된다. 다만 현재 구역지정을 받은 추진위는 2012년 2월 5일까지 조합설립인가를 신청하면 되며 이미 조합이 설립된 구역도 2012년 2월 5일까지 사업시행인가를 신청하면 적용받지 않는다. 구역지정을 받지 못한 추진위의 경우 구역지정 후 3년 이내에 조합설립인가를 신청해야 한다.

 

▲정비사업 투명성 강화=정비업체의 업무를 현실화하는 한편 벌칙규정은 강화했다. △설계도서의 검토 및 공사비 변동내역의 검토 △조합의 업무 중 조합이 요청하는 것 등이 정비업체의 업무에서 제외됐다. 하지만 벌칙 규정은 강화돼 〈도정법〉 위반으로 벌금형 이상의 선고를 받은 경우 정비업체를 등록할 수 있는 유예기간을 1년에서 2년으로 늘렸다. 또 앞으로 정비업체를 선정할 때에는 국토해양부 장관이 정하는 경쟁 입찰의 방법으로 선정해야 한다.

 

▲동의방식 간소화=추진위 구성에 동의한 토지등소유자는 조합설립에도 동의한 것으로 간주된다. 다만 조합설립인가 신청 전에 반대의사를 표시한 토지등소유자는 조합설립동의서를 별도로 징구해야 한다. 또 서면동의시 매번 첨부해야 하는 인감증명서도 1회 첨부한 경우에는 인감도장만으로도 동의가 가능하다.

 

▲주민대표기구 투명성 강화=임의규정이었던 대의원회 구성도 강제규정으로 개정됐다. 이에 따라 조합원 100인 이상인 조합은 전체 조합원의 1/10 이상으로 대의원회를 구성해야 한다. 또 〈도정법〉 위반으로 100만원 이상의 벌금형을 선고받은 후 5년이 경과하지 않은 자는 임원 자격이 제한된다. 또 서면 동의서를 위조할 경우 5년 이하의 징역이나 5천만원이하의 벌금을 부과하는 조항도 신설했다.

 

▲조합임원 해임 요건=토지등소유자 1/10 발의로 조합 임원 해임 총회를 소집할 수 있게 됐다. 그동안은 정관에서 정하는 바에 따라 조합 임원을 해임하도록 규정하고 있었다. 하지만 1/10 발의로 조합 임원을 해임하고자 하는 경우에는 발의 대표자가 총회 소집, 진행 등에 대해 조합장의 권한을 대행할 수 있도록 했다.

 

▲사업시행계획 수립절차 조정=그동안은 정관 등에 정하는 바에 따라 동의를 받아 사업시행계획인가 신청을 했지만 앞으로는 총회에서 과반수의 동의로 사업시행계획인가를 신청할 수 있게 됐다. 다만 도시환경정비사업의 경우 전체 토지등소유자의 3/4 이상의 동의를 받아야 하며 인가 변경시 토지등소유자의 과반수 동의를 받아야 한다. 이 법은 오는 8월 7일부터 시행된다.

 

▲정관변경 절차 간소화=정관 변경은 총회 과반수, 또는 2/3 이상 동의로 가능해졌다. 또 경미한 변경의 경우 정관으로 정하도록 했다. 종전에는 정관을 변경하기 위해서는 조합원 과반수, 2/3 이상의 서면 동의가 필요했다. 이법은 오는 8월 7일부터 시행된다.

 

▲분양권 제한=지분쪼개기로 인한 사업의 피해를 막기 위해 분양권 제한 기준일도 설정됐다. 정비계획 고시가 있은 다음 날, 기본계획 수립 후 정비구역을 지정·고시하기 전 시·도지사가 따로 정하는 날 등을 기준으로 지분을 분할할 경우 분양권이 제한된다.

 

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추진위 승인 前 안전진단 실시

 

■ 체크 포인트

 

2·6 〈도정법〉개정에는 재건축 관련 규제 완화책도 적잖게 등장했다. MB정부가 들어선 이후 부동산 활성화의 ‘첨병’ 역할이 주어졌기 때문이다. 이에 따라 2·6 〈도정법〉개정에서는 시공자 선정시기가 앞당겨지는 등 재건축 규제 조항이 개정, 완화됐다.

 

▲재건축 시공자 선정 시기=재건축 시공자의 선정시기가 조합설립인가 이후로 앞당겨졌다. 종전에는 사업시행인가 이후에 시공자를 선정했다. 이에 따라 최근 조합설립 후 사업시행인가를 받지 못했던 단독주택 재건축구역들을 중심으로 시공자 선정이 봇물을 이루고 있다.

 

▲재건축 안전진단=앞으로는 안전진단을 추진위 승인 전 시장·군수가 실시한다. 추진위 승인을 받고도 안전진단을 통과하지 못해 사업이 정체되는 등의 문제를 방지하기 위한 보완책이다. 정비구역을 지정받았거나 안전진단을 신청·실시한 구역, 정비구역이 아닌 구역에서 재건축 추진위 승인을 받은 경우에는 해당되지 않는다.

 

▲조합설립 동의요건 조정=재건축의 조합설립 요건이 동별 구분소유자의 2/3 이상 및 토지면적의 1/2 이상과 전체구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 동의로 다소 완화됐다. 종전에는 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상과 전체 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상이었다. 이에 반해 재개발·도시환경정비사업의 경우 면적비율이 추가됐다. 토지등소유자 3/4 이상과 토지면적의 1/2 이상의 동의를 받아야 조합설립이 가능하다.

 

▲재건축조합원 자격이전=세대원의 군무, 생업상 사정, 질병치료, 취학, 결혼 등의 사유로 세대원 전원이 사업구역 밖의 특별시, 광역시, 시 또는 군으로 이전하는 경우 조합원 자격 이전이 가능해졌다. 종전에는 사업구역이 수도권에 위치한 경우 수도권 밖으로 이전하는 경우에 한해 조합원 자격을 이전할 수 있었다.