고가주택의 양도소득세 절세

 

고가주택의 양도소득세 절세

 

주택의 매매 당시 매매가액이 9억을 초과하는 주택을 고가주택이라 해서 고가주택 외의 주택과는 세금 측면에서 달리 적용되는 제도들이 몇 가지 있다. 과거에는 가액과 면적기준을 가지고 고가주택 여부를 판단하였지만 현재는 매매가액만을 가지고 판단하며, 이 매매가액도 2009년 2월에 종전 6억에서 9억으로 상향 조정되었다.

 

고가주택은 1세대1주택이더라도 비과세 받을 수 없어

 

국내에 1개의 주택을 3년 이상 보유하고 있다가 그 주택을 처분하는 경우에는 양도소득세의 비과세 혜택을 주고 있다(서울 등은 2년 거주 요건이 추가적으로 필요). 그런데, 주택 매매가액이 9억을 초과하는 경우에는 해당 주택은 고가주택으로 분류되고, 고가주택은 9억 초과분의 양도차익에 대해서 양도소득세를 부담하도록 하고 있다.

 

양도차익 중 일부에 대해서는 양도소득세를 내야

 

그렇다고, 1채의 고가주택을 보유하고 있는 경우 전체 양도차익에 대해 양도소득세를 내도록 한다면 다른 1세대1주택 비과세 혜택을 받는 사람들에 비하여 1고가주택 보유자들이 과도하게 불공평하게 되는 결과가 초래되므로, 현행 소득세법에서는 다음과 같이 고가주택의 양도차익 중 그 일부에 대해서만 양도소득세를 과세하도록 하고 있다.

 

[산식1]

 

 

[도표1]

매매가액	양도차익 과세비율
10억	10%
15억	40%
20억	55%
30억	70%
40억	78%

 

위 표에서 보듯이 매매가액이 높을수록 양도차익 중 과세되는 비율이 상대적으로 상승하는 구조여서 고가주택 기준인 9억을 약간 상회하는 선에는 양도소득세부담액이 상당히 낮은 편이다. 아래의 사례에서 보듯 매매가액 10억(10년 보유)의 주택을 처분시 양도소득세는 약 36만원에 불과하다는 점을 확인할 수 있다.

 

 

장기보유특별공제를 적극 활용해야

 

이러한 세부담 결과에는 장기보유자에 대한 세금부담을 완화하기 위하여 보유기간별로 양도차익에서 일정비율을 공제하는 제도인 장기보유특별공제도 큰 몫을 하고 있다. 1세대1주택인 경우에는 10년 이상 보유시 최고 80%를 공제해주고 있는데 앞선 사례에는 10년 이상 보유로 최고 80%공제가 적용된 결과여서 세금부담액이 그만큼 낮아진 경우이다.

 

유일하게 1채의 고가주택에 대해서는 양도차익에 비해 부담하는 세금이 상대적으로 낮은 편이라고 할 수 있지만 만약, 1채가 아닌 다주택 보유자라면 어떻게 될까. 다주택보유자라면 장기보유특별공제가 적용되지 못한다.(물론, 예외적으로 적용되는 경우가 있다)

 

앞선 사례에서 추가로 다른 주택을 보유하고 있는 경우의 양도소득세는  무려 2억9천만원에 달한다. 장기보유특별공제를 적용받지 못한 결과가 그만큼 세금부담에 큰 차이를 가져다 준다.

 

현재 다주택 중과세를 한시적으로 배제하고 누진세율을 적용하고 있음에도 불구하고(50% 세율이 아닌 누진세율을 한시적 적용하고 있음) 2억9천만원인데, 2011년에 다시 누진세율에서 50% 세율로 환원될 경우에는 그 양도소득세는 무려 4억3천만원에 달한다.

 

이렇듯 고가주택의 양도소득세는 타주택 보유현황, 보유기간, 처분시기에 따라 양도소득세 부담액에 상당한 차이가 있다. 그래서, 기존 고가주택 보유자들이 추가로 주택을 취득하는 경우에는 향후 양도소득세 절세와 관련해서 반드시 전문가와의 상담이 필요하다 하겠다.

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