불확실한 시장…경매도 장기적 관점을

 

 불확실한 시장…경매도 장기적 관점을

 

 

지난 2일 서울 동부지방법원 경매 2계. 경매사상 최고가 아파트인 서울 송파구 잠실동에 있는 갤러리아팰리스 244㎡형은 감정가 55억원에서 세 차례 유찰돼 28억1600만원에 경매 나왔다. 경매 시작가격이 감정가의 절반으로 떨어지니 7명이 응찰했다. 낙찰가는 결국 31억5500만원을 써낸 사람에게 돌아갔다. 그래도 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가비율)은 57.4%였다.

10일엔 서울서부지방법원에서 용산구 이촌동에 있는 강촌 아파트 59㎡형이 두 차례 유찰돼 3억7760만원에 경매에 나왔다. 최초감정가는 5억9000만원이었다. 이날 응찰자는 20명이나 몰렸다. 결국 4억7110만원에 낙찰됐고 79.9%의 낙찰가율을 기록했다.

올해 경매 시장의 특징은 사례에서 알 수 있듯 양극화다. 참여자들의 주관심사는 과거와 달리 특정지역에 대한 관심보다 가격 경쟁력에 더 큰 비중을 두고 있다. 2회 이상 떨어진 물건은 지역불문, 종목불문 투자자 쏠림 현상의 심화되고 있다. 이런 현상은 올해 계속 이어질 전망이다.

주거형 부동산은 금액별, 평형별 양극화가 심화되고 있다. 극도의 거래 부진 등 시장 침체국면에도 불구하고 3억 이하 물건이나 2회 이상 유찰 물건은 수십명씩 몰려다닌다.

고가 아파트는 적어도 두 차례 이상 떨어져야 투자자가 관심을 보이는 현상은 당분간 계속될 가능성이 크다. 연립ㆍ다세대는 지난해와 같이 가격불문, 지역불문하고 일단 낙찰 받고 보자는 묻지마 경매는 사라질 것으로 보인다. 주택시장 침체가 심화되면서 매물이 늘어나고 있어서다.

테마상가는 공급과잉과 경기 부진 여파에 따라 고전이 예상된다. 다만 잦은 유찰로 가격 경쟁력이 있는 물건이나 리모델링 등 새로 단장해 상권 복원이 가능한 물건은 유망 투자 대상으로 봐도 무방하다.

과거와 달리 특정지역 보단 가격 경쟁력에 큰 비중

지난 2005년 이후 긴 잠을 자고 있는 토지시장은 실수요자와 장기 투자자 중심으로 움직이고 있다.

지금 같은 침체 시기엔 경매 투자 법칙도 달라야 한다. 우선 과거 낙찰 사례를 과도하게 의존해서는 안된다. 경매업계 격언 중 '낙찰 받기를 원한다면 반드시 전유찰가를 넘겨라‘는 말이 있다. 두 번 유찰돼 감정가의 64%에서 경매가 시작되는 물건을 낙찰 받고 싶다면 전유찰가인 감정가의 80%(1번 유찰)를 넘겨야 한다는 말이다. 하지만 이 말은 요즘처럼 하락기에는 별로 유용하지는 않다. 왜냐하면 현재 진행중인 물건은 연초 고점기에 감정을 해 한 번 떨어져도 현재 호가 수준이기 때문이다.

경매는 ‘시세보다 싸게 사기’라는 점을 감안하면 적어도 두 번은 떨어져야 가격 경쟁력을 확보하는데 전 유찰가를 넘기면 제 값 주고 사거나 2등과 큰 격차를 감수해야 한다. 최근 한 경매 낙찰 받은 사례 가운데 낙찰자와 2등과의 격차가 무려 1억2000만원이 난 경우도 있었다. 무리하게 고가를 써낸 것이다.

실수요자와 장기투자자들은 원하는 지역에 원하는 조건의 물건이라면 시기에 구애 받지 말고 참여할 필요가 있다. 단 떨어져도 좋다는 심정으로 보수적으로 응찰해야 고가 낙찰을 막을 수 있다. 중소형 아파트는 78~80% 내외가 적당하며 대형 아파트는 68~73%선이 무난하다.

반면, 투자자는 좀 더 호흡을 길게 가져갈 필요가 있다. 시장의 불확실성이 가시고 반전의 신호가 있을 때 들어가도 충분하기 때문이다.

이 모든 전망의 언저리에는 정부정책의 향배가 키를 쥐를 있다. 거래활성화에 방점이 찍힌다면 하반기에 다시 반전의 기회가 올 것이다. 그러나 지금처럼 가격안정 기조를 유지할 경우 하반기 경매시장은 계속 흐릴 전망이다. 시장의 향배가 불확실한 시기에 단기투자는 위험하다. 장기적인 관점으로 실수요 차원으로 접근하는 인내가 어느 때보다 필요하다.

강은현 미래시야 이사

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