전세 계약 때는 열쇠받는 즉시 전입신고해야

전세 계약 때는 열쇠받는 즉시 전입신고해야

 

주택금융공사 보증 대출 받으면 저렴

아무리 공을 들여도 지나고 나면 왠지 찜찜한 게 집 구하는 일이다. 요즘처럼 전셋값이 천정부지로 뛰어 올라 물불 안 가리고 계약부터 해야 하는 경우에는 특히 그렇다. 어떻게 하면 마음에 드는 전·월세 집을 안전하게 얻을 수 있을까.

 

전세 사기 잇따라…반드시 집주인 확인

 

먼저 임대차 계약을 할 때는 당사자를 확인하는 것이 필수다. 부동산 등기부를 통해 계약자가 소유자와 일치하는지 알아보라는 뜻이다. 등기부는 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)와 대한민국전자정부(www.egov.go.kr) 사이트를 활용하면 확인할 수 있다.

 

또 행정안전부에 전화를 걸면(국번 없이 1382) 당사자가 가지고 온 주민등록증이 위조된 것이 아닌지 알 수 있다. 부인이나 자녀 등 대리인이 계약자로 나오면 본인에게 직접 전화를 걸어 임대 의사 여부를 확인해야 한다. 이어 소유자 본인이 대리인에게 임대할 권한을 주었다는 뜻이 담긴 위임장과 인감증명서를 받아 두어야 한다.

 

그런데 대리 행위는 반드시 위임장이 있어야 하는 것이 아니므로 상대방이 위임장을 소지하지 않는 경우도 있다. 이럴 경우엔 임대인 본인에게 전화를 걸어 임대의사와 대리인이라고 하는 사람에게 대리권을 부여했는지 알아본다. 이후 임대인 본인의 통장으로 송금하면 대리행위로 인해 발생하는 분쟁을 미연에 막을 수 있다.

 

다음으로 등기부를 보면 소유권자와 저당금액 등을 알 수 있다. 저당금액이 집값의 30% 미만이면 안전하지만 그 이상이면 전세보증금을 다 받지 못하는 경우가 생길 수 있다. 만약 집이 경매에 넘어가면 시세의 70~80%에 낙찰되기 때문이다. 저당권으로 잡혀있는 금액과 보증금을 비교해 보고 계약 여부를 판단해야 한다.

 

또한 집 열쇠를 받는 즉시 동사무소에서 전입신고를 해야 한다. 이어 임대차계약서상에 확정일자를 받아 놔야 한다. 확정일자를 받아 놓아야 나중에 보증금 분쟁이 생겨 집이 경매되는 경우 우선변제권을 가질 수 있다.

 

전입신고를 할 때는 임차인 본인 뿐 아니라 배우자 등 가족 모두 주민등록에 포함된다는 사실을 알아야 한다. 임대차계약을 체결하고 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 마치면 그 다음날부터 바로 제3자에게 임차권의 내용을 주장할 수 있다.

 

또 임대차계약서 상 확정일자를 받으면 민사집행법에 의한 경매나 국세기본법에 의한 공매 때 후순위 권리자보다 우선해 변제받을 수 있다. 여기에 주택임대차보호법은 존속 기간의 정함이 없거나 2년 미만으로 임대차기간을 정한 경우 그 기간을 2년으로 보므로 계약기간 동안 안심하고 살 수 있다.

 

다만 임차인은 임대차기간을 1년으로 정한 경우 1년 약정의 유효함이나 2년의 임대차기간을 주장할 수 있다는 점을 유념해야 한다. 전·월세 기간 중 집주인이 바뀌는 것에 대해 임차인은 걱정할 필요가 없다는 말이다. 이는 계약이 그대로 이어지기 때문이다. 계약서를 다시 작성할 필요도 없다.

 

월세 세입자는 대출 받아 전세로

 

전·월세 보증금이 모자라 고민이라면 정부나 은행의 전세대금대출 상품을 적극 이용할 필요가 있다. 정책적으로 낮은 금리를 적용하는 정부 상품은 물론 은행의 전세자금대출도 2년 전보다 대출금리가 연 1%포인트 이상 낮아졌기 때문이다. 일반적으로 전세자금대출이라면 소형주택을 구입하는 무주택자만 이용하는 것으로 알고 있는 경우가 많다. 그러나 주택 보유 유무나 집 크기와 상관없이 은행을 통해 전세자금 대출을 받을 수 있다.

 

대출받는 절차도 간단하다. 시중은행 대출 창구에서 한국주택금융공사의 보증서를 발급받아 최대 1억5000만원까지 빌릴 수 있다. 대출 금리도 싼 편이다. 지난 8일 기준으로 국민은행의 코픽스 기준 대출금리는 연 4.13~5.53%다. 한국주택금융공사 관계자는 “주택금융공사가 보증하기 때문에 채무자의 신용에 따른 금리 차이가 별로 없고, 은행 간 차이도 작다”고 설명했다.

 

기존에 월세로 집을 구해 살던 세입자라면 더 적극적으로 창구를 두드릴 만하다. 월세 이율이 2년 전 연 8~9%에서 지금 연 7% 수준으로 낮아졌지만 전세자금대출 금리에 비하면 높은 수준이기 때문이다. 자격만 된다면 정부의 국민주택기금을 재원으로 하는 대출 상품을 이용하는 게 가장 유리하다. 연 소득이 3000만원 이하인 무주택 세대주는 국민주택기금의 근로자·서민 주택전세자금 대출을 이용할 수 있다. 연 4.5%의 금리로 전용면적 85㎡ 이하만 신청 가능하다.

 

전셋값의 70% 이내에서 6000만원(3자녀 이상 가구는 8000만원)까지 빌릴 수 있다. 특히 구청 등에서 저소득층으로 인정받으면 금리가 연 2%대로 내려간다. 국민주택기금 대출은 우리은행·신한은행·하나은행·기업은행·농협 등 5개 금융회사에서 취급한다.

 

각종 분쟁도 잘 알아둬야

 

전셋값이 뛰면서 집주인과 세입자 간 분쟁이 늘고 있다. 주택임대차(전·월세) 계약기간이 남았는데도 집주인이 전셋값 인상을 요구하는가 하면 전셋집을 새치기하는 일도 빈번하다. 우선 계약금의 경우 약속을 지키기 위한 최소한의 장치다. 보통 거래 금액의 10%를 내놓는다. 일단 계약을 체결한 뒤 하루가 지나지 않아도 파기하면 책임을 져야 한다.

 

일반적으로 계약금을 준 사람을 반환받을 수 없고 받은 사람은 계약금의 2배 수준의 금액을 줘야 한다. 미리 물건을 확보하기 위해 체결하는 가계약과 계약의 차이점에 대해 궁금해 하는 사람도 많은데 법에서는 가계약도 계약의 일부분으로 본다.

 

따라서 가계약을 파기할 때도 계약과 똑같이 위약금을 물어야 한다. 그러나 계약서에 ‘계약금을 준 자가 계약을 위반하면 계약금을 포기하고 계약금을 받은 당사자가 계약을 위반하면 그 두배를 상대방에게 물어주고 계약을 해제할 수 있다’는 특약을 하지 않으면 실제 손해만을 청구할 수 있다. 그러므로 계약금을 해약금으로 추정한다는 문구를 기재해야만 한다.

 

계약이 이뤄진 후에는 집주인은 마음대로 집을 비우라고 요구할 수 없고 또 2년의 임대차기간에 묶이지만 임차인은 언제든지 해지통보가 가능하고 3개월 후 집주인은 보증금을 줘야 하는 의무가 있다. 집주인이 전셋값 인상 등 계약 조건을 바꾸려면 최소 계약 만기 한 달 전에 세입자에게 알려야 한다.

 

그렇지 않으면 종전 계약이 그대로 이어지는 것(묵시적 갱신)이므로 집을 비우지 않아도 된다. 다만 계약이 묵시적으로 갱신된 경우라도 집주인은 전셋값의 5% 이내에서 올려달라고 할 수는 있다. 따라서 주변 전셋값이 많이 올랐다면 집주인과 협의해 5% 이내에서 전셋값을 올려주는 게 바람직하다.

 

주변 전셋값이 큰 폭으로 뛴 경우 계약기간이 남았더라도 전세 계약 1년 뒤부터는 집주인이 5% 이내에서 전셋값을 올려달라고 요구할 수 있다. 물론 이 경우 세입자가 동의해야만 가능하다. 집주인 입장에서는 세입자가 거부하면 법원에 민사조정신청을 해야 한다.

 

황정일 obidius@joongang.co.kr

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