내달 공개하는 전월세 실거래가, 믿을만 할까

내달 공개하는 전월세 실거래가, 믿을만 할까

들쭉날쭉 실거래가 어쩔 수 없을 듯

서울 송파구 잠실동 전세 아파트에 사는 직장인 박모씨(36)는 최근 전세 물건을 알아보면서 여간 답답한 게 아니다. 시세를 알아보는 데 도무지 기준을 모르겠어서다.

서울시가 집계하는 부동산정보광장(land.seoul.go.kr) 전세 실거래가에 따르면 그가 관심을 두고 있는 잠실동 잠실엘스 전용면적 84㎡형은 올 들어 모두 6건 실거래 신고 됐다.

그런데 가격대는 3억7000만부터 4억7000만원까지 천차만별이다. 국민은행 조사로는 4억1500만~4억6000만원 정도다.

박씨는 “인근 중개업소에 문의를 했더니 이 아파트 전세를 5억원까지 불렀다”며 “도대체 어떤 걸 기준으로 삼아야 할지 모르겠다”고 하소연했다.

헷갈리는 전세 실거래가 정보

전세난이 확산되는 가운데 전세가격 정보가 제각각이어서 어려움을 겪는다는 사람이 많다. 주변에서 전셋값 상승세라고 난리인데 정말 어느 정도나 오른 건지 판단하기 어렵다는 것이다.

이런 문제를 해소하려고 서울시가 지난해 11월부터 전월세 실거래가격을 공개하고 있지만 큰 도움이 못된다는 불만이 벌써부터 터져 나온다. 같은 조건인데도 전셋값 차이가 커서다.

예컨대 강남구 도곡동 도곡렉슬 120㎡형은 지난 4일 7억5000만(11층)에도 거래되고, 8억5000만원(2층)에도 실거래 신고 됐다. 같은 날 거래된 아파트인데 전세보증금은 1억원이나 차이가 났다.

지난 7일엔 송파구 잠실동 레이크팰리스 84㎡형 전세 거래에서 비슷한 일이 생겼다. 이번엔 층도 비슷했다. 이날 이 아파트 전세는 2건 거래됐는데 3억6000만원(26층)과 4억3000만원(21층)에 각각 계약됐다.

같은 아파트인데 전셋값이 5000만원 이상씩 차이나는 경우는 흔하다. 서초구 반포동 반포미도 84㎡형은 올해 들어 2억3000만원(1층)에도, 2억8000만원(7층)에도 계약됐다. 양천구 목동 신시가지(1단지고층) 65㎡형의 경우는 가장 최근 실거래 신고 된 사례가 지난해 11월인데 1억9000만원(11층)과 2억5500만원(12층)에 각각 계약됐다.

실거래가 차이 원인은 제각각

실거래 가격 차이가 나는 이유는 세입자들의 선호도가 다르기 때문이다. 같은 아파트라도 층, 향, 내부 인테리어, 발코니 확장 여부 등에 따라 수천만원씩 전세 보증금은 달라진다.

조망권이 좋은 아파트의 경우 층에 따른 전세 시세 차이는 더 벌어진다. 반면 세입자기 기피하는 근저당 설정이 많은 집은 몇천만원씩 싸게 나오기도 한다.

최근엔 반전세 영향도 있다. 재계약을 할 때 전세보증금은 그대로 두거나 소폭 인상하고, 나머지를 월세로 계산해 받는 것이다. 전세 보증금 신고는 낮게 하기 때문에 전셋값이 싼 것처럼 나타난다.

잠실동 김세빈공인 김세빈 사장은 “전셋값이 많이 올랐다고 해도 일부는 월세로 받고 전세보증금은 낮게 신고할 수 있다”며 “집주인과 세입자간 전세계약을 어떻게 했는지, 월세 계약을 추가로 어떻게 했는지 등은 개별적으로 문의하지 않는 한 파악하기 어렵다”고 말했다.

전문가 “신고 의무화, 세분화” 주장

전문가들은 이런 문제를 해결하려면 현재의 전월세 신고 시스템을 바꿔야 한다고 말한다. 전월세 거래 내역을 의무적으로 신고하고 신고 항목을 층은 물론 향, 빌트인 가구 여부 등 인테리어, 반전세 여부 등 세분화하면 전월세 가격 정보가 보다 투명해질 수 있다는 주장이다.

투모컨설팅 강공석 사장은 “실거래가가 지금처럼 숨겨진 원인에 따라 제각각이라면 전세 정보를 찾는 세입자들은 아무런 도움을 못받는다”며 “좀 더 도움이 될 수 있도록 공개 항목을 늘려야 한다”고 주장했다.

현재 전월세 실거래가 신고는 의무사항은 아니다. 다만 전세입자가 임대 보증금을 보호받기위해 기초지자체 주민센터에 확정일자를 신고한다.

서울시가 실거래가를 공개할 수 있는 건 이 확정일자를 취합해 공개하는 것이다. 국토해양부가 내달부터 전국의 아파트를 대상으로 공개하기로 한 전월세 실거래가 정보도 이런 방식으로 취합될 예정이다.

따라서 국토부가 공개하는 전월세 실거래가 정보도 서울시 실거래가 정보에서 드러난 문제점을 고스란히 드러낼 가능성이 크다.

정부 “신고 규제 최소화가 원칙. 반전세는 확인할 수 있도록 할 것”

하지만 정부 및 지자체는 신고 항목을 세분화하는 것에 대해서 부정적인 입장이다. 서울시 부동산평가팀 관계자는 “전세 실거래가를 공개하면서 ‘층’을 표시하는 것에 대해서도 지나친 개인정보 유출이라고 반발하는 사람들이 있다”며 “전셋값 신고를 의무화하고 신고 항목을 세분화하는 건 지나친 규제여서 실행하긴 어려울 것”이라고 말했다.

국토부도 현행 실거래가 신고를 의무화한다든지 신고 항목을 보다 세분화한다든지 하지는 않을 방침이다.

국토부 주택정책과 관계자는 “전세 실거래가 공개는 규제는 최소화하면서 기존 확정일자 제도를 활용해 하겠다는 것”이라며 “서울시에서 공개하는 방식과 비슷할 것”이라고 말했다. 그는 다만 “재계약 여부와 이전 보증금, 월세 정보를 동시에 표시하도록 해 ‘반전세’ 계약 여부를 알아볼 수 있도록 방법을 강구하고 있다”고 덧붙였다.

전문가들은 결국 전국의 전셋값 실거래가 공개돼도 실수요자들은 부지런히 중개업소를 다니면서 정확한 시세 파악에 노력해야 하는 수밖에 없다고 강조한다.

나비에셋 곽창석 사장은 “전세는 각각 매물의 특성마다 시세가 천차만별일 수밖에 없다”며 “실거래가, 국민은행 등 정보업체 시세 동향 등은 흐름을 판단하는 차원에서 참고하고 직접 발품을 팔아 매물 특성별 가격대를 확인하는 수밖에 없다”고 말했다.

박일한 jumpcut@joongang.co.kr

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