리모델링 두 마리 토끼 잡을 묘안?

리모델링 두 마리 토끼 잡을 묘안?

증축범위만 제한하는 '총량제' 관심 끌어

구조 안정 걱정을 덜고 일반분양으로 사업비 부담도 줄이고. 정부도 덜 민망하고 주민들은 실익을 챙기고.

이처럼 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있는 리모델링 묘안이 없을까. 정부가 리모델링 정책을 재검토키로 하면서 리모델링 대안에 대한 관심이 높아지고 있다.

리모델링 대안으로 주민들과 업계 사이에서 가장 주목 받는 게 ‘총량제’다. 증축할 수 있는 연면적 총량만 제한하자는 것이다.

총량제는 대략 이렇다. 현재 정부는 리모델링 증축 범위를 가구별로 기존 전용면적의 30% 이하다. 일반인들에게 더 익숙한 공급면적을 기준으로 보면 마찬가지로 30% 정도다.

증축 범위만 규제하고 증축 연면적을 주민들이 모두 가져가든, 일부를 일반분양하든 증축 연면적의 배분 기준은 주민들에게 맡기자는 것이다. 일반분양분은 대체로 기존 가구수의 10%까지만 하자는 것이다.

이렇게 되면 사업방식이 4가지로 나눠진다.

①기존 주택 30% 증축 : 가구별로 똑같이 기존 주택의 전용면적을 30%까지 늘리는 식으로 리모델링한다.

②주민 증축범위 30% 미만+나머지 일반분양 : 가구별로 똑같이 기존 주택의 전용면적을 20%까지 늘리고 나머지 10% 증가분은 가구수를 늘려 일반분양하는 것이다.

③기존 가구에 따라 증축범위 차등+나머지 일반분양 : 이를테면 기존 주택 가운데 소형은 증축범위를 30%까지 하고 중대형은 20%까지만 늘린다. 그리고 나머지는 일반분양하는 것이다.

④기존 주택 규모 축소+일반분양 : 기존 주택 크기를 아예 줄이고 남는 연면적을 일반분양하는 것이다. 대형 주택이 많은 단지들에서 생각해볼 수 있는 방법이다.

 

 

이 같은 총량제는 리모델링 일반분양에 대한 그동안의 비판을 어느 정도 잠재울 수 있는 메리트가 있다.

소형 주택형을 유지하면서 중대형주택형을 동시에 들일 수 있다. 단지 여건과 주민들의 뜻에 따라 다양한 평면 계획이 가능하다.

현재 증축 허용범위(30%)를 벗어나지 않기 때문에 과밀화 부작용을 줄일 수 있다.

증축 범위가 지금보다 늘어나지 않기 때문에 재건축과의 형평성 문제도 덜할 것으로 보인다.

그렇다고 총량제가 만능은 아니다. 어떤 방식을 택하느냐에 따라 주민간 갈등이 더 커질 수 있다. 가구별로 증축 범위를 차등화할 경우 재산권이 일률적으로 변하는 게 아니어서 형평성과 새 주택 배정 문제 등이 생길 수 있다.

리모델링에서 가장 중요한 문제는 구조 안전성이다. 재건축처럼 건물을 새로 짓는 게 아니고 기존 뼈대는 유지하는 것이어서 어떻게 증축하느냐에 따라 안전성이 크게 달라질 수 있는 것이다.

구조 안전성 담보라는 전제에서 불안과 형평성 문제 등을 줄일 수 있는 방안의 하나로 ‘총량제’가 화두로 떠오를 것으로 보인다. 주민들의 관심과 합의 역시 앞으로 더욱 중요해질 것 같다.

안장원 ahnjw@joongang.co.kr

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