역세권 장기전세주택 건립관련 지구단위계획 수립 및 운영 기준

 

	주요 개정내용
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1

역세권 시프트 활성화 방안

최소 사업단위 규모 축소

 

종 전

- 지구단위계획구역 내 : 3,000㎡ 이상(특별계획구역 세부개발계획 수립 시)

- 지구단위계획구역 외 : 5,000㎡ 이상(신규 지구단위계획 수립 시)

 

개 정

- 지구단위계획구역 내/외 : 3,000㎡ 이상

 

 

역세권 시프트 추진절차 간소화

 

종 전

- 시․구합동보고회 및 도시․건축공동위원회 소위원회 사전자문 절차 이행

 

개 정

- 시․구합동보고회 및 소위원회 절차 생략 ➜ 바로 도시․건축공동위원회 자문/심의 상정

※ 『추진절차 간소화 방안(2011.2.7)』 기준 반영

 

시프트 동호수 선정기준 마련

 

종 전

- 명확한 기준이 없어 조합주택과 시프트 사회혼합(Social Mix)

 

개 정

- 조합원에게 공급하고 남은 주택을 대상으로 공개추첨

- 즉, 조합주택을 제외하고 일반분양분과 시프트 만을 사회혼합

※ 『사회혼합 적용기준(안) 검토(2011.1.28)』 기준 반영

 

 

도시환경정비사업의 세입자 재정착을 위한 임대주택 건설 기준 마련

 

도시 및 주거환경 정비조례 기준

- 해당 구역에 건설하는 주택 전체 세대수의 17%

- 또는 주거용 건축물연면적의 10%

역세권 시프트 적용으로 용적률 완화시 적용기준

- 장기전세주택과는 별도로 기존 세입자 재정착을 위한 임대주택은 추가 건설

- 이 경우 전체세대수는 완화 받은 용적률을 제외한 전체 세대수로 함.

※ 『도시환경정비사업으로 시프트 공급방안 검토(2009.8.3)』 기준 반영

 

 

2

관련규정 개정에 따른 기준 반영

 

리모델링이 쉬운 구조 기준으로 변경 적용

 

종 전

- 일체화된 라멘구조/무량판 구조 등 지속가능형 건축구조

 

개 정

- 건축법 제8조에 의한 리모델링이 쉬운 구조(설비부문 포함)

※ 『서울시 건축위원회 심의기준』 개정에 따라 반영

 

 

신재생에너지 사용 기준 개정

 

종 전

- 표준건축공사비의 1% 이상 또는 건물 에너지 사용량의 1% 이상

 

개 정

- 공동주택은 표준건축공사비의 1%, 일반건축물은 3% 이상 설치

※ 『서울시 건축위원회 심의기준』 개정에 따라 반영

 

 

   역세권 장기전세주택 건립관련 지구단위계획 수립 및 운영 기준

제정 2008. 11. 18. 서울특별시 행정2부시장 방침 제542호

전문개정 2009. 6. 1. 서울특별시 행정2부시장 방침 제289호

전문개정 2010. 11. 5. 서울특별시 행정2부시장 방침 제362호

일부개정 2011. 5. 3. 서울특별시 행정2부시장 방침 제10009호

제 1 장 총 칙

제 1 절 목 적

1-1-1. 기반시설과 경관 용량의 부담이 상대적으로 적은 역세권에서 장기전세주택의 건축계획을 포함하는 지구단위계획을 수립(변경을 포함한다. 이하 “수립”이라 한다.)하고자 하는 경우 지구단위계획 수립 및 운영에 필요한 사항을 정하여 지구단위계획의 합목적성 유지와 장기전세주택의 공급 촉진을 조화시키는 것을 목적으로 한다.

1-1-2. 도시환경정비사업의 경우 1-1-1.에서 “지구단위계획”이란 용어는 “도시환경정비계획”으로 본다.(이하 같다. 이하 세부내용도 이와 같다.)

제 2 절 적용범위

1-2-1. 역세권 안에서 주택법 제38조의6의 규정에 의하여 임대주택(장기전세주택) 건립계획을 포함한 지구단위계획 수립 시 이를 적용한다.

1-2-2. 주택법 제38조의6의 규정을 적용하여 도시환경정비사업으로 시행하고자하는 경우 정비계획 수립 시 이를 적용한다.

제 3 절 용어의 정의

이 수립 및 운영 기준에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1-3-1. “장기전세주택”이란 임대주택법 제2조 제3호의2에 의한 임대주택을 말한다.

1-3-2. “역세권”이란 보행접근이 가능하고 대중교통이용이 편리한 지하철, 국철 및 경전철 등의 모든 개통된 역(사용승인시점에 개통 예정인 역을 포함한다)의 중심(각각의 승강장의 중심점)으로부터 반경 500m이내의 일단의 지역을 원칙으로 한다. 1차 역세권은 역 승강장 중심에서 반경 250m이내의 범위로 하고, 2차 역세권은 역 승강장 중심 반경 250m에서 500m이내의 범위로 한다.

1-3-3. “지구단위계획구역”이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제51조의 규정에 의하여 지정된 구역을 말한다.

1-3-4. “지구단위계획”이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조제5호의 규정에 의한 지구단위계획을 말하며, 장기전세주택 건립계획을 포함한 지구단위계획 및 특별계획구역의 세부개발계획이 주 적용 대상이 된다.

1-3-5. “도시환경정비사업”이란 도시 및 주거환경정비법 제2조제2호라목의 규정에 의한 정비사업을 말한다.

1-3-6. “정비계획”이란 도시 및 주거환경정비법 제4조에 의한 정비계획을 말하며, 본 기준에서는 도시환경정비사업의 정비계획을 말한다.

1-3-7. “사업대상지”란 역세권에 해당하는 지역으로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제30조제1호의 규정에 의한 주거지역을 말한다. 다만, 전용주거지역과 제1종일반주거지역은 원칙적으로 제외한다.

1-3-8. “권장기준”이란 의무기준 이외의 항목으로 장기전세주택 건설 비율 등에 대한 합리적인 계획방향을 제시하기 위한 기준을 말하며, 특별한 사유가 없는 한 사업주체는 이를 이행하여야 한다. 특별한 사유의 인정여부는 서울특별시 도시․건축공동위원회 또는 도시계획위원회(이하 ‘위원회’라 함)에서 판단한다.

1-3-9. “순부담”이란 사유토지(국․공유지를 매입한 토지를 포함하되 무상 양여된 경우는 제외한다)를 공공시설 부지로 기부채납하는 것을 의미한다.

1-3-10. “21세기 미래형 주거환경 조성을 위한 주요정책”이란 역세권에 공급되는 건축물의 주거환경을 미래지향적으로 조성하기 위하여 서울시에서 중요하게 추진 중인 정책으로서 리모델링이 쉬운 구조, 커뮤니티 지원시설의 설치계획, 친환경 건축물, 신재생에너지 사용, 에너지 효율 건축물, 공공기여 방안 및 역사문화 보전을 말한다.

1-3-11. “(패키지)허용용적률”이란 기준용적률에 장기전세주택의 공급과 ‘21세기 미래형 주거환경 조성을 위한 주요정책’을 준수하는 경우 일괄적으로 주어지는 용적률을 추가하여 적용되는 허용용적률을 말한다. 이 경우 필수와 기본 항목을 모두 이행해야 허용용적률을 모두 받을 수 있고 하나의 기준이라도 따르지 않는 경우 허용용적률 전체를 적용받을 수 없다.

제 4 절 적용원칙

1-4-1. 장기전세주택의 건립계획을 포함한 지구단위계획(도시환경정비사업의 경우 정비계획을 말한다. 이하 같다.) 수립시 국토의 계획 및 이용에 관한 법령, 도시 및 주거환경정비법령, 주택법령, 건축법령 및 다른 조례․시행규칙에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 기준이 정하는 바에 의한다.

1-4-2. 장기전세주택 건립계획이 포함된 지구단위계획을 제안하는 자 또는 정비계획 및 정비구역지정을 신청하는 자와 이를 입안하는 행정기관의 장(이하 ‘입안권자’라 한다)은 이 기준에 적합하게 하여야 한다.

1-4-3. 입안권자는 지구단위계획의 입안 시 권장기준에 적합하도록 유도하며, 당해 지구단위계획의 합리적인 설계방향을 위원회에 제시하여야 한다.

제 5 절 지구단위계획 수립기준 검토서

1-5-1. 장기전세주택의 건축계획을 포함한 지구단위계획을 입안하는 입안권자는 별지 서식에 의한 지구단위계획 수립기준 검토서를 작성․제출하여야 한다.

 

 

제 2 장 지구단위계획 수립기준

제 1 절 사업대상지 개요

2-1-1. 사업대상지는 역세권안의 주거지역이 된다. 단, 전용주거지역은 제외하며, 제1종일반주거지역 및 다른 용도지역은 주변 여건과 토지의 효율적 이용, 구역의 정형화 등이 필요하다고 위원회가 인정하는 경우에 한하여 포함할 수 있다.

2-1-2. 사업대상지는 제3종일반주거지역 또는 준주거지역(준주거지역으로의 세분변경이 가능한 대상지를 포함한다)을 전제로 검토한다. 따라서 제3종일반주거지역 또는 준주거지역으로의 변경이나 주거용 건축물의 건축이 부적절하다고 위원회가 판단하는 경우 제외할 수 있다.

2-1-3. 사업대상지가 역세권 내외에 걸치는 경우 사업대상지의 과반이상이 역세권 안에 포함되어야 한다. 다만, 주변 여건과 토지의 효율적 이용, 구역의 정형화 등의 필요성에 따라 위원회에서 부득이하다고 인정하는 경우에는 완화할 수 있다.

예시 ) 하나의 사업대상지가 두개의 역세권에 각각 포함되는 경우 사업대상지 포함여부 - 하나의 사업대상지가 A역세권에 25% 포함되고, B역세권에 30% 포함되어 사업대상지가 총 55% 포함될 경우에도 역세권 안에 포함 된다.

2-1-4. 주택재건축정비구역, 주택재개발정비구역, 주거환경정비구역 및 재정비촉진지구 안에서는 본 기준을 적용하지 아니한다.

2-1-5. 주택재건축정비기본계획과 주택재개발정비기본계획에 의거 정비예정구역으로 포함되어 있던 대상지 또는 주택재건축정비사업과 주택재개발정비사업 대상지로 위원회에서 판단하는 경우에는 「역세권 장기전세주택 건립관련 정비계획 수립 및 운영기준」에 의거 추진함을 원칙으로 하며 원칙적으로 도시환경정비사업으로는 추진하지 못하도록 한다.

제 2 절 사업단위 규모

2-2-1. 사업대상지는 3,000제곱미터 이상이고 공동주택의 규모는 장기전세주택을 포함한 주택수가 100세대 이상으로 한다. 단, 준주거지역은 주거복합건물에 한하며 규정 및 주거비율 등은 주택법 또는 건축법 등의 관련 규정에 따른다.

2-2-2. 주변 여건과 토지의 효율적 이용 등을 위하여 위원회에서 부득이하다고 인정하는 경우 위 기준을 제한적으로 완화하여 적용할 수 있다.

제 3 절 용적률 적용 체계

2-3-1. 공동주택 건립과 관련하여 지구단위계획 수립 시 일반적으로 적용하는 용적률 체계에도 불구하고 본 기준을 적용하는 사업대상지에 대한 용적률 적용체계는 다음과 같다.

(단위 : %)

현재 용도지역	제2종일반주거지역		제3종일반주거, 일반주거지역	제2종일반주거지역		제3종일반주거, 일반주거지역 (’91.5.11 이후 준주거 포함)	준주거지역 (단,’91.5.10 이전)
	7층 이하	12층 이하		7층 이하	12층 이하
세분변경 후 용도지역	제3종일반	제3종일반	제3종일반	준주거지역	준주거지역	준주거지역	준주거지역
기준용적률	200	200	250	200	200	250	400
(패키지)허용용적률  = 장기전세주택 공급+ 리모델링이 쉬운 구조 + 커뮤니티 지원시설+친환경 건축물 등	270	270	300	430	430	450	500
장기전세주택 건립 용적률	35	35	25	115	115	100	50
	장기전세주택 건립에 따라 완화된 용적률의 50/100 이상
상한용적률	300	300	300 이상	500	500	500	500 이상

(1) 상기 용적률은 제2종일반주거지역 또는 제3종일반주거지역에서 제3종일반주거지역 또는 준주거지역으로 세분변경하거나 제3종일반주거지역, 준주거지역으로 존치를 전제로 하고 있으며, 하나의 사업대상지 안에서 기존의 용도지역이 다를 경우 이를 가중평균하여 용적률 체계를 적용한다. 즉, 사업대상지의 일부나 전부가 제1종 내지 제2종일반주거지역으로 존치되어야 하거나 준공업지역 또는 상업지역 등이 포함되어 있다면 그 대상지의 일부나 전부는 본 방안의 사업대상지에서 제외될 수 있다.

예시 ) 사업대상지의 용도지역이 제3종일반주거지역과 노선 상업지역으로 구성된 경우 사업추진 가능여부 - 원칙적으로 노선 상업지역은 제외하고 계획을 수립하여야 한다. - 다만, 노선 상업지역을 제외하고 시프트 사업추진이 어렵거나, 포함하되 노선 상업지역을 본 기준과는 별도로 건축계획하고 제3종일반주거지역에는 본 기준을 적용하여 각각의 용도지역에 부합하게 계획을 수립하여 하나의 사업계획승인이나 건축허가 또는 도시환경정비사업의 사업시행인가가 가능하고 위원회에서 불가피하다고 인정하는 경우 추진이 가능하다.

(2) 사업대상지내 도로 등의 포함으로 위원회에서 불가피하다고 인정하는 경우 제1종일반주거지역을 제3종일반주거지역으로 세분(변경)하되 기준용적률 150%, 허용용적률 250%, 상한용적률 300%를 적용하며 이때 장기전세주택 건립 용적률은 50%를 적용한다. 아울러 제1종일반주거지역을 준주거지역으로 세분(변경)하는 경우 기준용적률 150%, 허용용적률 410%, 상한용적률 500%를 적용하며 이때 장기전세주택 건립 용적률은 130%를 적용한다.

2-3-2. 준주거지역으로 용도지역 변경(세분)의 기준일은 1991.5.11.로 한다. 즉, 현재 용도지역이 준주거지역인 경우에도 기준일 이후 준주거지역으로 용도지역이 세분(변경)되었다면 현재 적용시점에서 용도지역이 세분(변경)된 것으로 간주하고 용적률 체계를 적용한다.

2-3-3. 공공시설 제공에 따른 상한용적률은 장기전세주택의 당해 용적률은 제외하고 순수 사업주체가 활용 가능한 용적률에 추가로 적용하여 완화한다.

예시 ) 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 세분(변경)시 - 기준용적률 250%, 허용용적률 450% <일반분양 용적률 350%(상가포함), 장기전세주택 건립용적률 100%> → 추가 약 8% 공공시설 기부채납시 상한용적률 500% <일반분양 용적률 400%(상가포함), 장기전세주택 건립용적률 100%> ※ 상한용적률 = 허용용적률×(1+1.3×가중치×α) 이내 ?가중치 : 사업부지 용적률에 대한 공공시설 제공 부지의 용적률 비율 ?α : 공공시설부지 제공 후의 대지면적에 대한 공공시설부지로 제공하는 면적의 비율

2-3-4. 원칙적으로 용적률 체계 표에서 제시한 완화된 용적률의 50/100을 장기전세주택으로 공급해야 하나, 현장여건 및 제도상 불가피하게 허용용적률까지 적용하지 못한다고 위원회에서 인정하는 경우 완화된 용적률의 5/10을 초과하는 범위 안에서 설계상 적용한 증가 용적률의 50/100을 장기전세주택으로 공급할 수 있다.

예시 1) 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 세분(변경)시 - 기준용적률 250%, 허용용적률 450% - 건축설계 결과 대지여건상 관련규정에 따라 최대 설계용적률이 350%인 경우 → 최대로 적용한 350% 중 증가된 용적률이 100%(=350%-250%)이므로 이중 50/100인 50%를 장기전세주택으로 공급하면 본 방안의 수립기준을 이행한 것으로 간주함 - 다만, 최대 설계용적률이 340%인 경우 → 증가된 용적률의 5/10인 100%에 미달하는 90%(=340%-250%)이므로 사업대상지에서 제외 된다

예시 2) 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 세분(변경)시 - 기준용적률 200%, 허용용적률 270% - 건축설계 결과 대지여건상 관련규정에 따라 최대 설계용적률이 235%인 경우 → 최대로 적용한 235% 중 증가된 용적률이 35%(=235%-200%)이므로 이중 50/100인 17.5%를 장기전세주택으로 공급하면 본 방안의 수립기준을 이행한 것으로 간주함 - 다만, 최대 설계용적률이 230%인 경우 → 증가된 용적률의 5/10인 35%에 미달하는 30%(=230%-200%)이므로 사업대상지에서 제외 된다

2-3-5. 도시환경정비사업의 경우에도 다음 기준에 따라 본 용적률 체계를 따른다.

(1) 장기전세주택 건립과는 별도로 도시환경정비사업에 따라 설치하는 기존 세입자 재정착을 위한 임대주택은 추가로 건설하여야 한다.

(2) 기존 세입자 재정착을 위한 임대주택은 장기전세주택 공급으로 완화 받는 용적률을 제외하여 건립되는 전체 세대수가 200세대 이상인 경우, 건설규모는 전용면적 40제곱미터 이상으로 하고 건설비율은 다음과 같다. (완화 받는 용적율을 제외하여 건립되는 전체 세대수의 17퍼센트 또는 주거용 건축물연면적의 10퍼센트)×(해당구역에 건설하는 전체 건축물 연면적에 대한 주거용 건축물연면적 비율)로 산정된 비율 이상으로 한다.

제 4 절 용도지역 세분변경

2-4-1. 장기전세주택 건립에 관한 지구단위계획 수립(변경)이 타당한 경우 위원회의 판단에 따라 일반주거지역을 제3종일반주거지역 또는 준주거지역으로 다음 각 기준에 따라 세분(변경)할 수 있다.

(1) 1차 역세권의 대상지는 준주거지역까지 세분(변경)할 수 있다.

(2) 2차역세권의 대상지는 지형, 기반시설, 건축물 등 인접한 주변 여건을 감안하여 다음 기준에 따라 세분(변경)할 수 있다.

< 준주거지역 >

- 상업지역 또는 준주거지역과 연접한 경우

- 제3종일반주거지역에 접하고 (보조)간선도로 이상의 도로에 접할 경우

< 제3종일반주거지역 >

- 제2종일반주거지역 또는 제3종일반주거지역과 연접한 경우

- 간선도로 이면부

- 기타 준주거지역으로 세분변경이 바람직하지 못한 지역

(3) 도시자연공원구역, 근린공원, 자연경관지구, 최고고도지구(단, 김포공항주변 최고고도지구 제외) 및 전용주거지역 등과 접한 경우 용도지역 변경은 원칙적으로 제한하며, 위원회가 인정하는 경우 제한적으로 변경할 수 있다.

(4) 하나의 사업대상지는 하나의 용도지역으로 결정함을 원칙으로 한다.

제 5 절 건축물 노후도 기준

2-5-1. 서울특별시 도시계획조례 시행규칙 제4조 제2항 관련 [별표1] 제1호 라목의 규정에 따라 노후건축물 기준은 계획 부지 내 건축물 중 사용검사 후 20년 이상 경과한 건축물이 전체 건축물수의 2분의 1이상으로 한다.

2-5-2. 도시환경정비사업의 경우도 2-5-1의 노후건축물 기준을 적용한다.

제 6 절 공공시설 부담기준

2-6-1. 용도지역 상향(세분변경)시 순부담으로 부지면적에 대하여 다음 기준에 의한 비율만큼 공공시설을 설치․제공하여야 한다.

(1) 용도지역 1단계 상향(세분변경)시 : 15% 이상

(2) 용도지역 2단계 상향(세분변경)시 : 20% 이상

(3) 용도지역 3단계 상향(세분변경)시 : 25% 이상

2-6-2. 2-6-1에 의한 공공시설 부담률을 산정함에 있어 임대사업자에게 무상으로 양여하는 장기전세주택 부속토지 면적은 공공시설 설치․제공 비율의 1/2 한도까지 공공시설 부담기준을 설치․제공한 것으로 갈음할 수 있다. 다만, 입안권자가 스스로 일단의 지역을 대상으로 입안하여 결정고시된 지구단위계획구역안의 경우에는 무상 양여하는 장기전세주택의 부속토지 모두를 공공시설 부담률 한도까지 갈음할 수 있다.

예시 1 ) 제2종일반주거지역(7층이하)에서 준주거지역으로 세분(변경)하여 지구단위계획을 수립시 - 용도지역 3단계 세분변경으로 25%이상 공공시설을 설치․제공해야 하나 <2종 7층이하 → 2종12층이하(1단계) → 3종(2단계) → 준주거(3단계)> - 우선 공공시설 부담률 25%의 1/2인 12.5%를 공공시설로 설치․제공하고, 나머지 12.5%의 부담률은 무상양여한 장기전세주택의 부속토지만큼 갈음할 수도 있다. - 별도로 공공시설 설치․제공된 12.5%는 상한용적률 산정에 적용 할 수 있다.   예시 2 ) 입안권자가 제안하여 결정고시된 지구단위계획구역내에서는 무상양여 비율 모두를 공공시설 부담률 한도까지 갈음되므로 추가 공공시설의 부담은 하지 않을 수도 있다.

2-6-3. 2-6-1 및 2-6-2 규정에도 불구하고 지역 특성 등을 감안하여 도시계획적으로 필요한 공공시설은 반드시 설치하여야 하며, 입안권자가 필요하다고 인정한 공공시설 또는 위원회에서 필요하다고 판단한 공공시설은 별도로 확보하게 할 수 있다. 별도로 설치․제공하는 공공시설의 경우에는 상한용적률 적용 대상이 된다.

제 7 절 건축물의 높이계획

2-7-1. 장기전세주택 공급 사업대상지는 건축법 제60조 제3항의 도로사선제한을 적용하지 않고 제1종 지구단위계획수립지침 제3장 제9절에 의한 건축물의 높이를 계획하여 적용할 수 있다.

2-7-2. 건축물의 높이에 대하여 계획할 경우에는 도시관리계획 등의 토지이용계획, 당해 가로구역이 접하는 도로의 너비, 당해 가로구역의 상․하수도 등 간선시설의 수용능력, 도시 미관 및 경관계획, 당해 도시의 장래 발전계획 등을 고려하여야 한다.

2-7-3. 건축물의 높이계획 시 다음과 같은 세부적인 고려사항을 종합적으로 검토하여 수립한다.

(1) 건축물의 높이는 경관요소, 구릉지 및 주변건축물 현황 등 입지적 특성을 고려하여 적정하게 정할 수 있다.

(2) 구역 전체의 단계적 스카이라인 형성을 위하여 개발규모를 감안하여 건축물의 높이를 따로 정할 수 있다.

(3) 건축물의 높이는 층수와 병행하여 지정할 수 있으며, 건축물의 수용기능, 구조, 미관, 주변 환경과의 조화 등이 함께 고려되도록 한다.

(4) 접도조건별 사선제한에 의한 최저점, 최고점 산정 후 평균점에 의한 사업대상지에 대한 기준높이(H)를 산출한다.

 

 

(5) 사선 제한에 의한 평균높이 산정 후 건폐율을 고려하여 산정한 체적산출 평균높이(h)를 산출한다

 

(6) 주변과의 관계, 전면도로, 상위 및 관련계획 등을 고려하여 최고높이를 산출한다.

(7) 서로 다른 최고높이제한이 속하는 대지간 공동개발의 경우 전면도로가 가장 넓은 대지에 적용되는 최고높이 제한을 적용한다.

예시 1 ) 기 결정된 지구단위계획 내용에 도로사선제한을 적용받도록 하고 가로구역별 최고높이 규정이 없다면, 특별계획구역에 대한 세부개발계획 수립 시 또는 지구단위계획 수립(변경) 시 도로사선제한을 적용을 하지 않고 지구단위계획에 의한 건축물의 높이계획을 별도로 수립이 가능하다. 예시 2 ) 기 결정된 지구단위계획내용에 도로사선제한을 적용받지 않고 건축물의 높이계획를 적용받도록 규정되어 있다면 장기전세주택 공급에 따른 인센티브로 건축물의 높이 완화는 없다. 다만, 특별계획구역에 대한 세부개발계획 수립 시 또는 지구단위계획 수립(변경) 시 주변여건상 준주거지역으로의 세분변경이 타당하다면 이를 감안하여 건축물의 높이계획을 변경 결정할 수 있다. 예시 3 ) 당해 가로구역이 접하는 도로의 너비 등에 대하여는 <‘4단계 가로구역별 건축물 최고높이 지정(2006.12. 서울시 건축과)’> 등을 준용하고 상기 2-7-3 (1)~(7)의 검토계획 및 높이산출 이후 주변 여건을 종합적으로 고려하여 지구단위계획으로 별도의 건축물의 높이계획을 계획한다.

예시 4 ) 도로사선제한에 의한 평균높이 산정방법

제 8 절 사업의 시행방법

2-8-1. 주택법 제38조의6의 규정에 의하여 일반적으로 주택건설사업 또는 건축허가에 의한 일반건축물의 건축 방식을 적용한다.

2-8-2. 도시환경정비사업의 적용 대상범위는 원칙적으로 도시기능회복과 상권 활성화를 위해 중심성이 높은 지역인 1차 역세권으로 하되 사업부지가 경계에 걸치는 경우 부지정형화 등을 위해 사업부지가 250m를 초과하는 부분이 과반이 넘지 않는 범위내에서 위원회의 결정에 따른다.

 

 

제 3 장 건축계획 수립기준

제 1 절 적용기준

3-1-1. 사업주체가 이 수립기준을 적용받기 위해서는 ‘21세기 미래형 주거환경 조성을 위한 주요정책’을 이행하여야 한다. 이중 리모델링이 쉬운 구조, 커뮤니티 지원시설의 설치계획, 에너지 효율 건축물, 친환경 건축물 4가지는 필수로 이행하여야 하고, 신재생에너지 사용, 공공기여 방안 및 역사문화 보전 3가지 중에서 1가지를 선택하여 적용하여야 한다.

3-1-2. 주요 정책사항의 반영여부는 지구단위계획 심의 또는 자문시 위원회에서 판단하여 반영하였다고 인정하는 경우 용도지역 세분변경, 용적률 완화 등의 인센티브를 적용하도록 하고, 사업계획승인 또는 건축허가 및 사용승인시 이행 여부를 확인한 후 행정 처리한다.

제 2 절 리모델링이 쉬운 구조

3-2-1. 「서울특별시 건축위원회 공동주택 심의기준」 제3조 제5호의 ‘건축법 제8조에 의한 리모델링이 쉬운 구조’에 적합하여야 한다.

3-2-2. 적합 여부는 「서울특별시 건축위원회 공동주택 심의기준」 [별표4]를 참조하여 건축위원회에서 결정한다.

제 3 절 커뮤니티 지원시설

3-3-1. 건축계획시 장기전세주택을 포함한 지상층 공동주택 연면적의 아래 기준에 의한 비율 이상의 면적으로 게스트하우스, 휘트니스센터, 어린이집, 노인시설, 마을회관, 지역도서관, 지역갤러리, 문화센터 등 일반 공동주택 입주자 및 장기전세주택 입주자와 더불어 지역 주민들까지 포함하여 실질적으로 의사소통을 원활히 할 수 있는 커뮤니티 지원시설을 설치하여야 한다. 이 커뮤니티 지원시설의 용도와 운영계획(운영주체를 명시하여야 한다)을 주변 입지여건 등을 고려하여 자치구청장이 제안하고, 그와 같이 설치하고 운영하면 이행한 것으로 본다.

(1) 장기전세주택을 포함한 주택수가 300세대 미만인 경우

: 장기전세주택을 포함한 지상층 공동주택 연면적의 2%(최소 300㎡)이상

(2) 장기전세주택을 포함한 주택수가 300세대 이상인 경우

: 장기전세주택을 포함한 지상층 공동주택 연면적의 3%(최소 450㎡)이상

예시) 커뮤니티 지원시설의 면적은 전용면적과 공용면적의 합을 말하며 커뮤니티 지원시설의 주차장 면적은 면적 산정에서 제외한다.

제 4 절 에너지 효율 건축물

3-4-1. 에너지효율 건축물에 관하여는 국토해양부장관이 정하는 「건축물의 에너지절약 설계기준」에 의한 에너지 성능지표 검토서의 평점합계가 86점 이상이고 지식경제부장관이 정하는 「건물에너지 효율등급 인증에 관한 규정」에 의한 “에너지효율 2등급”이상 인증을 받아야 하며, 이의 적용에 관하여 지구단위계획에 포함하여야 하고 인증 여부는 사업계획승인이나 또는 건축허가 및 사용승인 시 이를 입증하여야 한다.

제 5 절 친환경 건축물

3-5-1. 친환경건축물 설계의 친환경 분야 성능인증은 건축법 제65조 및 「친환경건축물의 인증에 관한 규칙」에 따라 인센티브를 받는 환경영향평가 대상 건축․주택사업은 최우수 등급, 기타 건축․주택사업은 우수등급 이상의 친환경 예비인증을 받아 건물의 성능을 표시하여야 한다.

3-5-2. 평지붕 등으로 옥상 녹화가 가능한 부분은 전면 녹화할 수 있도록 한다. 다만, 초고층 건축물 등 옥상 녹화가 불합리한 경우에는 그러하지 아니한다.

3-5-3. 구조나 용도분류상 발생되는 전이층에는 정원 및 녹화시설을 설치하여 휴게공간으로 활용토록 한다.

3-5-4. 외부 창호계획은 환경 친화적인 계획이 될 수 있도록 자연채광 블라인드, 덧창, 어닝 등의 방법을 적극 활용한다.

3-5-5. 친환경건축물 인정을 적용받고자 하는 사업주체는 인정기관(친환경건축물 인증의 경우는 인증기관)에서 발급한 친환경건축물 예비인증서를 제출하여야 한다.

3-5-6. 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제64조 제3항에 따른 「친환경주택의 성능 및 건설기준」에 정한 설계기준을 충족해야 한다

3-5-7. 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제3조 따른 「청정건강주택 건설기준」을 충족하여야 한다.

제 6 절 신재생에너지 사용

3-6-1. 「서울특별시 건축위원회 심의기준」에 따라 공동주택은 표준건축공사비의 1% 이상을 일반건축물은 3%이상을 설치해야하며, 공공건축물은 신에너지 및 재생에너지 개발․이용․보급촉진법 시행령에 따른 공급의무비율을 적용하여야 한다. 이를 인정받기 위해서는 지구단위계획에 이를 포함하여야 하고 적용 여부는 사업계획승인이나 건축허가 또는 사용승인 시 이를 확인한다.

제 7 절 공공시설물 설치

3-7-1. 지하광장, 지하보행통로, 지하철 관련시설(연결통로, 출입구, 환기시설 등) 등 불특정다수를 위한 공공기여방안을 지구단위계획 및 건축설계에 반영한 경우로서 위원회(또는 건축위원회)에서 공공에 기여가 있다고 인정하는 경우 이행한 것으로 본다.

제 8 절 역사문화 보전계획

3-8-1. 사업대상지가 문화재보호법상 지정 및 등록문화재 또는 역사문화 보전이 필요한 지구 등에 포함된 경우 보전 계획을 준수하여 지구단위계획 수립 및 건축계획에 반영한 경우로서 위원회(또는 건축위원회)에서 역사문화 보전에 기여가 있다고 인정하는 경우 이행한 것으로 본다.

제 9 절 비주거시설의 건축

3-9-1. 준주거지역으로 계획 시에는 역세권 거리의 활성화 및 생활지원시설 공급을 위하여 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하여 지상 1층과 2층은 비주거로 설치하는 것을 권장한다. 이 경우 지상층 주택연면적 합계의 비율이 90퍼센트 미만으로 지상층에 건축하고 주택외의 시설은 지상층에 다음기준에 따라 건축을 권장한다. 단, 제3종일반주거지역의 경우 비주거시설의 설치 의무는 없다.

(1) 원 칙 : 역세권 거리의 활성화를 위해 지상층 연면적 10%이상의 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 공공시설 등 생활편의시설과 주거지원시설 및 직주근접형시설 등의 비주거시설의 설치를 권장한다. 단, 준주택(오피스텔, 고시원, 노인복지시설)은 비주거비율로 산정하지 않는다.

(2) 위치의 완화 : 자치구청장이 입지여건을 고려하여 지하철 연결통로, 지하상가 활성화 지역 등과 연계하거나 사업대상지의 건축계획상 ‘지하층 활성화 계획’이 가능하다고 요청하는 경우 위원회의 판단에 따라 입지여건을 고려 지하층에 설치도 가능하다. 단, 이 경우에도 지상층 비주거시설이 입지하는 건물의 지상 1층과 2층에 비주거 설치를 권장한다.

 

제 4 장 장기전세주택 건립 및 운영계획

제 1 절 규모별 건설비율

4-1-1. 사업주체가 건설하는 장기전세주택의 규모별 건설 비율은 전용 60제곱미터 이하 주택을 과반이상 계획하여야 한다.

4-1-2. 위의 원칙적 기준 이외에 권장기준은 장기전세주택으로 공급해야하는 의무 용적률을 임대주택으로 공급되는 세대수를 기준으로 다음과 같은 비율로 최대한 부합하도록 공급하여야 한다. 다만, 사업대상지의 공동주택 규모계획, 임대주택 공급정책 방향 등을 감안하여 주택공급부서와 협의에 따라 일부 조정될 수 있다.

(1) 전용면적 60제곱미터 이하 : 60% 내외

(2) 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하 : 30% 내외

(3) 전용면적 85제곱미터 초과 : 10% 내외

예시) 장기전세주택 건설비율 6:3:1은 권장사항으로서 의무사항인 60㎡ 이하가 과반이 되도록하는 범위 안에서 위원회에서 불가피하다고 인정하는 경우 85㎡ 초과 주택을 건설하지 않은 수 있다. 즉, 일반분양주택이 전부 국민주택규모 이하인 경우로서 85㎡ 초과를 설계시 설비를 위한 보이드층 계획 등으로 불합리한 경우 등은 불가피한 경우로 인정될 수 있다.

제 2 절 사회혼합(Social mix)

4-2-1. 지구단위계획의 입안을 제안하는 자나 입안권자는 동일 단지․건축물 안에 분양주택과 장기전세주택을 함께 계획하는 경우 분양주택과 차별화된 구조와 동선체계로 하거나 공동이용시설 사용상의 불리 등으로 인한 차별 및 불편 문제가 발생하지 않도록 사회혼합(social mixing)을 고려한 건축계획을 수립하여야 한다.

4-2-2. 원칙적으로 장기전세주택만을 별동으로 계획하여서는 안 된다. 다만, 건축계획상 장기전세주택을 제외한 주택이 장기전세주택 건설 규모를 포함하고 있지 않은 경우 등 위원회에서 불가피하다고 인정하는 경우 건축물의 일부에 장기전세주택을 집합적으로 계획할 수 있다.

4-2-3. (지역/직장/도시환경정비)조합주택의 경우 장기전세주택의 동호수 선정은 조합원에게 공급하고 남은 주택을 대상으로 공개추첨의 방법으로 시프트를 공급한다.

제 3 절 장기전세주택 지분 토지에 대한 조치

4-3-1. 장기전세주택의 지분에 해당하는 토지는 장기전세주택의 인수자에게 처분(무상양여)하는 내용을 포함하여야 한다.

예시) 장기전세주택의 공급가격은 임대주택법 시행규칙 [별표1] 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준을 준용하여 별도로 정하는 건축비로 하고, 그 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다.

 

제 5 장 행정사항

제 1 절 시행일

5-1-1. 이 기준은 2011. 5. 3.부터 적용한다.

5-1-2. 제3종일반주거지역의 역세권 장기전세주택을 포함한 지구단위계획은 도시계획조례 등 관련규정 변경이후 적용한다.

제 2 절 지구단위계획의 결정 고시 및 무효조치

5-2-1. 주택법에 의해 지구단위계획 의제하는 경우를 제외하고 장기전세주택 건립계획을 포함한 지구단위계획의 (변경)결정고시는 건축허가 신청이 있는 후에 효력이 발생되도록 하고, 지구단위계획의 결정고시일로부터 12개월 이내에 착공 등 가시적인 사업추진이 안되거나 시행이 불가능하다고 판단될 경우 입안권자는 당해 지구단위계획(변경)결정고시에 대해 결정고시가 무효화되도록 절차를 이행하여야 한다.

제 3 절 다른 행정지침의 적용 배제

5-3-1. 이 수립기준에 따라 정하는 사항에 대하여는 「공동주택 건립관련 용도지역관리 등 업무처리 지침」(2010.2.5)과 「서울특별시 지구단위계획 수립기준」 (2010.6.) 및 「역세권 장기전세주택 건립관련 정비계획수립 및 운영기준」 (2010.11.5)을 적용하지 않는다.

제 4 절 경과규정

5-4-1. 종전의 「역세권 장기전세주택 건립관련 지구단위계획 수립 및 운영기준」 (2009.6.1)등에 따라 자치구청장으로부터 시․구합동보고회 개최 요청된 대상지의 경우 종전 기준에 따른 내용과 절차 그대로 추진이 가능하다.

5-4-2. 신규 및 기존 추진대상지 모두 새로 개정된 「역세권 장기전세주택 건립관련 지구단위계획 수립 및 운영기준」 을 새로 적용하여 추진할 수도 있다. 기존 절차에 따라 절차가 추진된 대상지의 경우 그 동안 추진된 절차는 인정한다. 다만, 이 경우 새로 적용한 기준에 대한 입안권자 및 관련부서의 검토의견을 받지 못했으므로 입안권자의 제안 및 관련부서 협의 후 검토의견에 대한 조치계획서를 첨부 후 다음 절차 추진이 가능하다.

5-4-3. 종전 기준에 따라 시․구합동보고회 요청하여 추진한 대상지는 그 동안의 추진절차는 인정하고 적용이 필요한 일부 조항만을 유리하게 적용하여 추진도 가능하다. 다만, 이 경우 새로운 기준에 대한 입안권자 및 관련부서의 검토의견을 받지 못했으므로 관련부서 협의 후 검토의견에 대한 조치계획을 첨부 후 다음 절차를 추진한다.

<별지 서식>
지구단위계획 수립기준 검토서
□ 의무 및 선택 기준
구 분		적 합 여 부 검 토		적용 내용	적합 여부
지구단위계획 수 립 기 준	1. 사업대상지 적합여부	사업대상지 면적 3,000㎡이상
		건설주택수(장기전세주택 포함) 100세대이상의 주거복합건물 또는 공동주택
	2. 장기전세주택 건설비율	완화된 용적률의 50/100
	3. 용적률 체계 적합여부	기준용적률
		허용용적률
		상한용적률
	4. 용도지역 세분변경기준	1차 역세권 (역중심 반경 250m)
		2차 역세권 (역중심 반경 250m에서 500m까지)
	5. 노후도 기준 완화 적용	20년 이상 건축물이 전체 건축물수의 1/2 이상
	6. 공공시설 부담률	용도지역 1단계 상향시 15% 이상
		용도지역 2단계 상향시 20% 이상
		용도지역 3단계 상향시 25% 이상
	7. 높이완화	건축물의 높이계획 적용
21세기 미래형 주 거 환 경 조성을 위한 주 요 정 책	8. 필수항목 4개	리모델링이 쉬운 구조
		커뮤니티 지원시설	300세대 미만 2%(최소 300㎡)이상
			300세대 이상 3%(최소 450㎡)이상
		에너지효율 건축물
		친환경건축물
	9. 선택항목 3개중 1개선택	신재생에너지
		공공기여 방안
		역사문화 보전
장기전세주택 건 설 비 율	10.전용면적 비율	전용 60㎡ 이하 : 60% 내외
		전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 : 30% 내외
		전용 85㎡ 초과 : 10% 내외
자치구의 제안/요청내용	11.커뮤니티 지원시설	종류
		운영계획(운영주체)
	12. 비주거시설	입지여건을 고려 지하층에 비주거시설 입지 허용
	13. 공공시설	입안권자가 필요하다고 인정한 공공시설
위원회(또는 건축위원회)의 인정을 받아야 하는 사항	14. 사업대상지	전용/제1종일반주거 등 다른 용도지역 포함 완화
		정형화 등을 위해 과반이상 미포함 완화
	15. 용도지역계획	공원, 자연경관지구, 최고고도지구 등 완화
	16. 사업단위규모	대상지 면적, 주택수 제한 완화
	17. 용적률 적용	제1종일반주거지역 용적률 체계적용 완화
	18. 공공시설	위원회에서 필요하다고 판단한 공공시설
	19. 사업시행방법	도시환경정비사업 1차역세권 초과 완화
	20. 건축계획	주거환경 조성을 위한 주요정책 중 적용
		리모델링이 쉬운 구조의 공동주택 평가(건축위원회)
		공공시설물 설치의 공공기여 여부
		역사문화 보전에 기여여부
	21. 비주거시설	지하층에 설치 인정여부(지하층 활성화 계획 포함)
	22. 사회혼합	장기전세주택을 집합적 건축 허용 여부
	22. 권장기준	미적용 권장기준에 대해 특별한 사유 인정
□ 수립기준 검토에 대한 종합적 입안권자(자치구청장 등)의 검토의견

 

※ 작성기준

- 본 검토서는 입안권자가 작성한다.

- ‘커뮤니티 지원시설에 대한 건축물의 용도와 운영계획은 제안서’는 별도로 작성한다.

- 비주거시설 설치 의무비율을 지하층에 설치하는 경우 ‘지하층 활성화 계획’을 별도로 작성한다.

- 적용내용은 지구단위계획 수립 및 운영기준 본 내용을 확인 후 적합여부 검토내용에 대해 실제 적용한 지구단위계획(또는 건축계획) 내용 및 증빙서류를 확인 후 작성한다.

- 적합여부는 본 수립 및 운영기준에 적합할 경우 ‘적합’으로 부적합할 경우 ‘부적합’으로 표시한다.

- 소수점 이하는 표시하지 않는 것으로 하되 필요시 소수점 첫째자리까지 표시한다.

- 21세기 미래형 주거환경 조성을 위한 주요정책 중 필수항목 4개는 반드시 이행하여야 하며 선택 항목은 1개는 사업주체가 선택하여 이행하면 적합한 것으로 본다.

< 사업추진 절차 예시도 >

■ 선 지구단위계획수립 : 건축허가 시

[ 근거규정 : 도시관리계획 수립지침 및 제1종지구단위계획 수립지침(국토해양부) ]

[절차구분]

[본과업진행]

[관련사항]

제안서 접수단계

제안서 작성

(민간)

지구단위계획 수립 주민제안

(민간→구)

주민공람

관련부서 협의 (자치구 및 시 등)

입안단계

구 도시계획위원회 자문

결정 요청

(구→시)

- 주택공급과

사전환경성검토협의 /지속가능성평가대상 선정심의

◀

∙환경정책기본법 시행령 별표2 - 도시관리계획의 결정 (해당시)

∙서울시 녹색서울시민위원회 설치 및 운영조례 - 도시관리계획의 결정

결정단계

서울시 도시․건축 공동위원회 심의

(협의결과통보)

결정고시(유보), 고시안 통보

◀

∙지구단위계획(변경)결정고시는 건축허가시 효력발생토록 조치하되 고시안 통지만으로 후속절차 진행

(시)

건축 인허가 단계

서울시 건축(교통)위원회 심의

◀

∙서울시 공동주택 심의대상 - 16층이상, 300세대이상

건축허가 신청(신청인→허가권자)

(건축협의) ※ 건축허가 가능 판단 시점에 지구단위계획 결정고시 요청

∙교통영향평가 - 환경교통재해영향평가법에 의한 대상시설 ∙환경영향평가 - 건축연면적 10만㎡이상

교통/환경 영향평가 심의

◀

지구단위계획결정고시 및 건축허가

(심의필증교부)

(주택공급과)

(인허가부서)

착 공

시행 및 사용승인 단계

일 반 분 양

임대주택 입주자 모집

사 용 승 인

입 주

■ 지구단위계획 의제처리 : 주택법에 의한 사업승인 시

[ 근거규정 : ｢주택법｣에 의한 지구단위계획 의제 처리관련 ｢공동주택 사전자문제｣ 실시 (2008.3.3)]

[절차구분]		[본과업진행]							[관련사항]
사전자문 단 계		제출도서 작성
			(민간)
		지구단위계획수립 사전자문 접수
			(민간→구)
		관련부서 협의
			(자치구 및 시 등)
		사전자문 신청
			(구→시) - 주택공급과
		사전자문안 상정
								◀
				사전환경성검토협의 /지속가능성평가대상 선정심의
									∙환경정책기본법 시행령 별표2 - 도시관리계획의 결정 (해당시)
									∙서울시 녹색서울시민위원회 설치 및 운영조례 - 도시관리계획의 결정
		서울시 도시․건축 공동위원회 자문
					(협의결과통보)
		자문결과 통보
			(시→구)
사업계획 승인단계		서울시 건축(교통)위원회 공동주택심의					◀		∙서울시 공동주택 심의대상 - 16층이상, 300세대이상
		사업계획승인 신청
			(신청인→구)
								◀	∙교통영향평가 - 환경교통재해영향평가법에 의한 대상시설 ∙환경영향평가 - 건축연면적 10만㎡이상
				교통/환경 영향평가 심의
		사업계획승인 협의
					(심의필증교부)
		사업계획승인 (& 지구단위계획 결정고시)							※ 사업계획승인 및 지구단위계획결정고시 내용 시 관계부서(도시관리과, 주택공급과 등)에 보고 조치
			(자치구)
		착 공
시행 및 사용승인 단 계		일 반 분 양
		임대주택 입주자 모집
		사 용 승 인
		입 주

■ 도시환경정비사업에 의한 Shift 업무처리 절차

[ 근거규정 : ｢도정법｣에 의한 정비구역지정(변경) 절차]

[절차구분]

[본과업진행]

[관련사항]

제안서 접수단계

정비계획 및 정비구역 지정신청서 작성

※ 예정구역 지정 후 단계별 시행계획에 따라 1년이 경과하더라도 정비계획이 수립되지 않을 경우 주민제안 가능

(구)

정비구역지정신청 제안

(구 →시)

입안단계

주민설명회

주민공람

관련부서 협의 (자치구 및 시 등)

구의회 의견청취

정비구역지정 신청

(구 →시)

사전환경성검토협의

◀

∙환경정책기본법 시행령 별표2 - 정비계획 및 정비구역의 지정 (해당시)

결정단계

서울시 도시계획위원회 심의

(협의결과통보)

정비계획 결정고시

(시)

사업시행 인가단계

서울시 건축(교통)위원회 심의

◀

∙서울시 공동주택 심의대상 - 16층이상, 300세대이상

사업시행인가 신청(신청인→허가권자)

교통/환경 영향평가 심의

◀

∙교통영향평가 - 환경교통재해영향평가법에 의한 대상시설 ∙환경영향평가 - 건축연면적 10만㎡이상

사업시행인가 협의

(심의필증교부)

사업시행인가 승인

※사업시행인가 및 정비계획결정고시 내용 시 관계부서(도시개발과, 주택공급과 등)에 보고 조치

(자치구)

착 공

준공인가 단 계

일 반 분 양

임대주택 입주자 모집

사 용 검 사

입 주