9호선 역세권 개발 현지탐방과 분석

 

9호선 역세권 개발 현지탐방과 분석

 

 

9호선 역세권 개발 현지탐방과 분석 - 9호선 등촌역세권, 염창역세권 개발지역

역세권 개발은 상향 용적율 중에 일부를 시프트로 짓고 역을 중심으로 상권을 강화하고 배후지역에 주거를 지원하는 사업이다.

 

역세권 개발은 이미 개발이 진행중에 있는 지역은 해당 사항이 없다. 다만 개발이 진행중인 지역에서 시프트를 추가하고 용적율 혜택을 받을수는 있다. 개발시 받은 허용적율을 기준으로 상향되는 용적율에 일부를 시프트를 신축하면 된다.

 

이런 규정을 면밀히 따져 보면 역세권 개발로 처음부터 시작하는 사업은 특혜를 받는다고 해도 과언이 아닐것이다. 용적율에서 아주 큰 차이를 보이기 때문에 사업성이 좋지 않아서 소유주중에 청산자가 속출하는 지역에서도 일반분양분까지 받을 수 있기 때문이다.

 

충정로 역세권 개발지역은 협동주택이 많이 지어져서 쪼개기가 타 지역보다 많이 이루어졌다고 볼수 있다. 이지역을 재건축으로 할경우 청산 대상자가 속출할 것이다. 하지만 역세권 개발로 추진을 하면서 일반분양분까지 나올 수 있을 것으로 보인다.

 

충정로 역세권 개발 지역은 3종과 2종이 약 1:1 비율로 이루어져 있다. 만약 3종이나 준주거 지역으로만 이루어져 있다면 사업성이 극대화 될 수 있었을 것이다. 하지만 역세권 개발을 모두 찬성하는 것은 아니다.

 

일부 단독과 근생을 소유하고 있는 경우 수익성보다는 원천적으로 개발을 반대하는 입장이라면 어떤 개발을 해도 반대를 고수하기에 역세권 개발도 예외는 아닐 것이다.

그리고 시프트가 서민 주택이라고 배척하는 사회 이기주이가 역세권 개발을 반대하기도 한다. 하지만 시프트는 임대주택과는 차원이 다르다.

임대는 10평대 소형 아파트를 지어서 극빈층에 임대하는 반면 시프트는 일반 분양 아파트와 동일하게 지어서 주변 전세 시세의 80%에 전세를 주는 제도이다. 그렇지만 이런 시프트도 공공에서 운영하던 임대주택에 좋지 않은 사례때문에 같이 배척되어서 개발을 반대하는 지역도 있다.

 

그럼 목동지역에 역세권 개발을 살펴보기로 하자.

 

가장 먼저 목3동 등촌역세권 시프트 개발 사업이다. 등촌역세권 개발사업은 양천구청에서 공공제안으로 역세권 개발 사업을 추진하였다.

하지만 등촌역 일부 도로를 중심으로 상권이 활성화 되어 있어서 상가 세입자가 극렬하게 반대를 하였다. 또한 일부 2차 역세권 단독주택 소유주들이 시프트를 받고 공시지가에 집을 뺏긴다는 헛 소문이 돌면서 반대를 한 결과 공공제안을 양천구청에서 취소하고 민간제안이 있는 경우 적극적으로 협조한다는 방침을 세워 공공제안이 취소된 지역이다.

 

공공제안은 기본계획에 대한 용역조사와 구역지정까지 일체의 비용과 행정적인 절차까지 구청에서 주도적으로 처리한다.

하지만 민간제안은 모든 비용과 절차를 민간에서 만들어서 제출한다는 점에서 차이점을 보이고 있다. 다만 민간제안은 주민 합의에 의해서 추진된 사업이기에 개발속도는 빠르게 진행 될 것이다.

 

등촌역세권 지역에서도 1차 역세권지역은 개발 찬성율이 높아서 공공제안 취소에 적극 항의하고 민원을 제기 하였지만 역부족이었다고 한다.

이에 등촌 1차 역세권 지역에서 노후도가 가장 높고 찬성율이 가장 높은 607번지 일대를 중심으로 민간제안을 하기 위하여 구청에 협의하였다고 한다.

 

607번지는 현재 1종지구단위계획이 세워져 있는 지역으로 구청에서 역세권 개발을 위하여 민간제안시에 특별계획구역으로 지정 개발에 협조해줄 수 있다는 입장을 전달 받고 지역 주민을 중심으로 민간제안을 준비중에 있다.

 

특히 607번지는 준주거지역으로 용적율을 일단 최대 500%가 가능하다. 최소 450%까지는 문안할 것으로 본 필자는 예상하고 있다. 그리고 김포대로와 보조간선도로와 접해 있어서 500% 이상에 용적율이 적용 가능할 수도 있다.

 

구역은 약 1.6ha로 개발시 초 역세권역으로 전철역 출입구가 단지 내로 들어오는 등 개발에 메리트는 많아 보였다.

 

현재 등촌역세권 개발 주민 추진모임에서는 민간제안시 반대가 적은 지역을 중심으로 민간제안을 1안으로 추진함으로서 인근 주민들이 역세권 시프트 개발 사업에 대한 인식을 정확히 하여서 인근 주민이 추가로 찬성하는 지역은 구역을 확장하여서 개발한다는 계획이라고 했다.

 

현재 다음 카페 등촌역세권 개발 주민 추진 모임이라는 카페를 만들어서 민간제안을 추진하고 있다. 민간제안을 추진할 경우 역세권 개발 면적은 적어지지만 개발에 속도에는 가속도가 붙을 것으로 보인다.

 

아래 구역도와 이미지 설명은 다소 차이가 있을 수 있으며 정확한 것은 관계기관과 해당 지역 부동산과 등촌역세권 주민추진모임 카페에 문의를 해야 할 것이다.  

 

 

 

다음은 목2동 염창역세권 추진은 현재 공공제안으로 추진중에 있다. 최종적으로 공공제안을 추진할 것인지 구역은 어떻게 할 것인지 아직 결정을 하지 못하였고 서울시에 자문 결과에 따라서 양천구청이 입장을 정리한다는 방침이다.

 

염창역세권 개발 지역도 해당 지역 근생 및 단독 소유주 그리고 상가세입자가 구청에 개발 반대 항의를 하고 있고 비대위가 설립되어서 반대 연명을 받는등 공공제안이 쉽지만은 않을 것으로 보인다.

 

하지만 역세권 개발을 찬성하는 사람들도 추진위를 설립하였고 개발 찬성자에 요구도 연일 이어지고 있어서 향후 향방을 예측하기는 쉽지 않아 보인다.

 

염창역세권은 풀어야 할 숙제도 많아보인다.

역세권 개발시에 250m를 넘을 경우 2차 역세권으로 용적을 300%까지 3종주거지역으로 상향한다. 여기에 역세권 개발시 1개 구역에 2개의 종으로 개발을 할 수 없다라는 규정이 있어서 1차 역세권은 준주거지역으로 종상향됨으로서 2차 역세권을 향후 1차 역세권과 같이 개발하기는 어렵지 않을까라는 예상을 해본다.

 

1차 역세권에서도 상가가 많은 지역을 중심으로 반대가 많아서 이 지역을 제외하고 역세권 개발을 한다고 지역에서 소문이 나기도 했다.

이런 지역을 제외하고 나면 염창역세권 지역 중앙을 중심으로 쪼개기가 많이 이루어져 있고 2종주거지역으로 대부분 이루어져 있어서 사업성이 처음 계획했던 것보다 나빠질 가능성도 있다.

 

하지만 처음부터 역세권 개발은 높은 용적율 혜택으로 좋은 사업성을 가지고 있어서 역세권 개발이 확정되어 진다면 수익성은 좋을 것으로 예측되고 있다.

 

아래 구역도와 이미지 설명은 다소 차이가 있을 수 있으며 정확한 것은 관계기관과 해당 지역 부동산과 서울시 자문 결과에 따른 양천구청에 발표를 보아야 할 것이다.