새해 상가 투자 ‘돌다리 두드리듯’

 

새해 상가 투자 ‘돌다리 두드리듯’

올해 결산과 내년 전망

올해 안정적 투자처에만 몰려 국지적 호황

2006년 병술년(丙戌年) 상가시장은 경기회복에 대한 초반 기대감과는 달리 내수위축에 시달리며 내내 고전을 면치 못했다.

특히 판교청약 열풍, 5.31일 지방선거, 2006 독일 월드컵, 기반시설부담금제 전격 시행, 북핵파문 등은 꼬리를 물면서 금리인상과 고유가 파장과 함께 투자수요의 심리적 위축을 초래해 시장상황을 어렵게 만들었다.

그나마 2005년 8.31대책을 비롯해 주택과 토지시장에 대한 정부의 잇따른 규제로 세부담이 적고 안정적인 고정 수입등 상대적인 밸류에이션 측면이 부각됨으로써 상가로 갈아타려는 수요자들의 움직임이 전년에 비해 현저해졌음은 고무적이었다. 하지만 이 역시 시장상황을 대폭 개선시키기에는 역부족이었다.

여기에 장기불황과 공급 과잉에 따른 자영업 줄도산, 대형할인점의 상권 장악과 중앙차로 도입 후 상권 변화, 미분양 적체 물량 문제에 따른 입점 지연, 바다이야기 사태에 따른 공실의 가중은 2006년 상가시장의 어두운 단면을 보여주기도 했다.

그 가운데 투자수요도 안정적인 투자처에만 몰리며 2005년의 전철을 되밟는 듯 국지적인 호황만 있었다.

대체적으로 상가유입 자금은 고 분양가에 아랑곳 않고 유동인구가 풍부한 역 주변, 대단위 택지개발지구 내 근린상가와 고정수요가 확보된 단지내상가로 집중되었다.

반면, 테마상가(쇼핑몰)와 주상복합상가는 공급과잉과 상품별 경쟁력 측면에서도 상대적으로 투자성이 크게 저하돼 수요층의 외면도 잇따랐다.

9호선, 신분당선 등 신흥 역세권과 서울시 지역 간 격차를 해소키 위한 강북개발 사업이 가속화 되면서 모처럼 투자처 확대를 가져왔지만 눈에 띌 만큼 활발한 거래는 없었다.

내수부진의 문제점과 더블어 2006년에도 허위. 과대광고와 입점지연, 약속 불이행등으로 수분양자와 시행사간의 마찰등 상가시장의 고질적인 병폐는 수요이탈을 부추기는 요인으로도 작용했다.

분양시장이 냉각되자 분양률 제고를 위한 일부 업체들의 과대광고, 선임대 및 전매보장등 ‘눈가리고 아웅식’ 영업전략이 결국 많은 피해자를 양산하면서 모처럼 상대적으로 새 국면을 맞은 시장상황을 얼룩지게 만든 한해이기도 했다.

내년 지역별. 상품별 양극화 심화할 듯

정부와 경제관련 민관기관들이 내놓은 2007년도 경제성장률을 살펴보면 각각의 차이는 보이나 대략 4.5% 내외선으로 2006년과 비교해 0.5% 낮은 수치다.

비단 수치상이 모든 경제상황을 속속들이 대변해줄 수는 없으나 어쨌든 2007년 경제도 그리 밝지 못한 형국임을 가늠해 볼 수 있다.

내년도 부문별 전망에서도 수출강국의 면모가 다소 꺽이고 가구당 3900만원에 이르는 부채와 세금 가중에 따른 구매력 저하 등 민간소비 증가율도 올해보다 떨어진 3%대 중.후반으로 둔화될 것으로 내다봤다.

이처럼 경제전문 기관 등의 전망을 종합해보면 경기회생의 기미가 보이지 않아 2007년도 상가시장도 그 영향권에서 벗어날 수 없을 것이다.

그나마 금통위의 콜금리 동결과 유가 하향 안정 움직임으로 상가시장에 미칠 외생요인의 일부 부담은 덜어낼 것으로 보이며 정부의 주택시장 옥죄기에 따른 상가의 상대적인 가치상승과 대선에 따른 정부의 경기부양책과 맞물려 후반으로 갈수록 회복세를 뛸 것이라는 전망만이 단비 같은 소식이 아닐 수 없다.

그러나 거시적 관점을 뒤로 물리더라도 의외의 불규칙 요인에 의한 위협요소도 녹록치 않을 것이다. 최근 고병원성 조류독감 출현으로 관련 업종의 창업수요의 감축과 2002년 11월 시행된 상가임대차보호법의 보호기간 5년이 만료되는 내년쯤 임대료 인상과 계약해지에 따른 잡음 등은 시장을 위축시킬 것으로 보인다.

더욱이 대형할인점의 위력이 갈수록 거세지면서 생존을 위한 상권별 업종의 변화도 꾀할 것으로 전망된다.

대형할인점이 점차 소비재 판매에서 전문식당, 병의원, 헤어샵, 안경점등 근린업종마저 입점시켜 주변 상권을 위협하고 있어 차별화, 경쟁력을 갖춘 업종들로 점진적인 재편이 잇따를 것으로 보인다.

주목률이 급격히 늘어난 해외부동산 경우 새해를 맞이해서는 투자자들의 밀도 있는 접근으로 이어질 공산도 크다.

해외부동산 투자한도가 300만달러로 확대될 예정이라 주택위주의 투자와 더불어 점차 상업용 부동산 투자로의 전환속도도 빨라질 것으로 보여 국내 상가시장으로선 새로운 악재를 맞이하게 되었다.

기반시설부담금제 적용에 따른 공급시장의 위축에다 투자자들에게 분양가가 떠안길 개연성도 커  투자금 상승에 따른 심리적인 위축도 예상해볼 수 있다.

따라서 2007년 상가시장도 투자 안정성에 기인한 수요층의 움직임이 현저해 지역별, 상품별 양극화가 전년과 비슷한 양상으로 전개될 것이다.

다만, 수십조에 달하는 토지보상비중 일부가 서울 및 수도권 일대로 유입되면서 시장분위기 개선에 다소 기여할 것으로 전망된다.

단지내상가

단지내상가는 고정수요의 기대감이 늘 투자자들을 사로잡고 있어 수년간 분양시장의 리더역할을 맡아왔다.

그러나 외형적인 투자메리트에 비해 입점업종의 한계와 인근 상권과의 경쟁력 약화에 따른 수익률 저하등은 단지내상가의 한계점으로 드러나고 있다.

그럼에도 불구하고 2006년도에도 택지개발지구 내 단지내상가를 중심으로 낙찰가의 고공비행은 겉잡을 수 없었다.

수익률 보전의 염려속에서도 급기야 동탄 4-4블럭 단지내상가의 경우 7.11평이 6억1330만원에 낙찰돼 평당 9000만원에 육박하는 결과를 낳기도 했으며 5-1블럭의 단지내상가의 경우는 내정가만 4300만원이라는 경이적인 기록도 수립했다.

이를 두고 업계에서는 ‘작전세력’ 개입에 대한 개연성을 논해 지나친 과열현상을 우려했다.

2007년에도 수도권 택지개발지구를 중심으로 단지내상가의 공급은 꾸준할 것으로 보인다. 만약 투자에 나선다면 600세대 이상의 고정배후를 두었더라도 외형에만 집착하지 말고 상가가 주출입구에 위치해 있는지 세대에 비해 공급량이 넘치지 않은가도 살펴봐야 한다.

특히 내정가 대비 낙찰비율을 150%이내로 무작정 유지하기 보다는 내정가의 적정여부부터 파악한뒤 탄력적인 낙찰률로 입찰에 응해야 한다.

근린상가

근린상가는 유동인구가 풍부한 역세권이나 대형택지개발지구 내 중심상업지 중심으로 수요자들의 관심이 집중돼왔다.

그중 평당 5,000만원이 넘는 강남권 상가에 큰손들의 움직임이 현저했으며 동백, 파주, 동탄등의 택지개발지구 내 근린상가에도 투자 관심이 쏠렸다.

특히 화성 동탄의 경우는 4만세대 입주, 삼성반도체공장 입성과 세계적 복합도시로 부각될 메타폴리스 건립의 호재에 힘입어 중심상업지 중심으로 상가공급이 러시를 이루었으며 평당 3500만원을 넘는 고분양가 논란과 아파트 미입주시기로 인해 전반적인 호황을 이어가지는 못했지만 몇몇의 분양업체는 70%이상의 분양성과를 올리기도 했다.

2007년도에도 역세권이나 택지개발지구내 근린상가 그리고 개통이 예정된 신설 역세권 중심으로 투자수요가 몰릴것으로 예상된다.

그러나 택지개발지구내 근린상권 경우는 아파트입주률이 상승돼야 유동인구도 증가하면서 상권형성에 기여하는 특성을 고려해 최소 2~3년 이상의 중장기적인 관점에서 투자에 나서는 것이 좋다.

또한 여전히 상가후분양제가 유명무실한 관계로 자칫 자본여력이 부족한 업체를 만날 경우 투자금 손실로 이어질수 있으니 재무건전성 파악에 주의를 기울일 필요가 있다.

주상복합상가

주상복합상가는 역세권 중심의 공급이 주를 이루고 있어 입지적인 면에서는 이점을 갖추고 있으나 대부분 상가비율이 높아 건물 내 공급과잉으로 상가활성을 이끌지 못했다.

더욱이 지역에 따라 고 분양가로 임대료도 상승돼 임차인 유치가 어려워지면서 입주후 반년이 넘어서도 공실로 남은 상가가 의외로 많았다.

특히 폐쇄적인 구조탓으로 전면부 상가를 제외한 나머지 층의 효율성이 급격히 떨어져 공실을 유발한 이유를 하나 더 보태기도 했다.

최근 11.15대책을 통해 정부가 상업비율축소를 발표했지만 서울시가 아파트공급비율을 70%로 유지키로 해 지역별 투자성 기복은 심화될 것으로 전망된다.

테마상가

말도많고 탈도 많은 테마상가도 전반적인 활성에 실패하면서 투자수요도 급감한 상황이다. 이를 극복하기 위해 일부는 수익률 보장 강화와 리콜제등 파격적인 분양조건을 내세우는등 자구책 마련에 분주하지만 대체로 테마상가의 전반적인 이미지 쇄신은 내년에도 어려울 것으로 보인다.

다만 동대문식 쇼핑몰의 답습을 지양하고 온라인, 할인매장 등으로부터 빼앗긴 고객을 되돌리기위해 테마상가의 진화형태인 멀티형 상가로의 선회는 잇따를 것으로 보인다.

이미 일부 업체들은 fun(재미)의 개념을 바탕으로 B-boy 공연장, 라이브 콘서트홀, 실내스키장, 워터파크 등 엔터테인먼트 요소가 강화된 집객시설을 설치하고 소형 구좌분양에 따른 문제점도 보완하고자 점포면적을 넓히는 등 앞서 개선책 강구에 나서기도 했다.

또한 보행자 편익 중심의 상가들이 관심을 모을 것으로 예상된다. 하지만 테마상가역시 고수익 고위험을 대표하는 투자상품이라 투자자 입장에서는 여전히 점검대상이 많다.

소액투자라고 해서 대부분 간과하는 시행사의 재무상황이나 입점 후 상권 활성 프로그램의 현실성 등을 체크해야 하며 지역별 공급현황이나 외부 소비층을 이끌 집객요소 등을 꼼꼼히 체크해야 한다.

특히 수익보장이나 전매 등의 구두약속은 법적효력이 없음을 인식하고 구두계약은 절대피해야 하며 반드시 계약서상에 개별 특약사항을 명기해야 한다