투자를 위한 4가지

 

          재개발 투자를 위한 4가지

 

▷재개발 지분이라고 모두 아파트를 분양 받을 수 있는 것은 아니다.

재개발구역  내 토지지분이 30㎡ 미만의 토지를 가지고 있는 경우에는 시세대로 현금으로 보상만 받게 되고 구역지정고시일 이전에 분할된 30㎡~90㎡ 미만의 토지인 경우에는 토지소유자의 가구원이 사업시행 고시일로부터 공사가 끝날 때 까지 무주택이여야 아파트 분양을 받을 수 있다는 점을 잊지 말아야 한다.

이러한 분양여건을 확인하기 위해서는 투자하려는 대상물건의 등기부등본과 대상물건의 재개발 조합원명부를 반드시 확인하는 주의가 필요하다. 또한 무허가건물대장도 열람하여 자신이 구입하려는 건물이 무허가 건물일 경우에는 등록되어 있는 가를 확인하여 위험요소를 최소한으로 줄이는 지혜도 필요하다.

▷ 구역지정 직후를 노리자... 재개발 투자는 어느 시기에도 늦은 것이 아니다

부동산 투자의 가장 기본은 투자의 시기를 결정하는 것이다. 재개발사업의 절차는 구역지정-조합설립-사업승인-관리처분으로 이어지는데 많은 투자전문가들은 대체로 구역지정이 난 직후를 투자의 적기로 추천한다.

구역지정이 난 이후라면 투자 후에 아파트를 분양받을 수 있는 기간이 대체로 2~3년 정도 남은 기간이여서 기간도 그리 길지 않고, 구역지정이라는 호재와 함께 재개발 지분 가격이 본격적으로 상승세를 타기 시작하는 시기이기 때문이다.

하지만 부동산 투자에 정답은 없듯이 재개발 지분 매입에 있어서 적기라는 의미는 별로 통용되지 않는다. 우선 구역지정 전에 지분을 매입한다면 투자의 리스크는 늘어나는 반면에 지분을 최대한 저렴하게 구입하게 되는 효과가 있어 향후 사업승인이 난 이후에 지분을 매도할 경우 높은 시세차익을 남길 수 있는 장점이 있다.

또한 사업승인을 전후해서 재개발지분을 마련한다면 재개발지분가격이 높아 투자비용을 많이 들여야 하는 문제가 있지만 일반분양가보다는 저렴하게 분양권을 확보할 수 있게 되고 투자리스크도 거의 없이 확실한 투자가 이루어 질 수 있는 장점이 있다.

재개발투자에 임할 때 자신이 시세차익을 남기는 투자자에 입장에서 접근 할 경우에는 최대한 빨리 구입해서 사업승인 전후에 매도하는 것이 일반적이며 아파트 분양권을 목적으로 향후 입주하여 살 목적으로 투자에 임하는 경우에는 사업승인인가 전후로 구입하는 것이 바람직하다.

▷투자하기 전에 반드시 생각할 5가지 조언

1. 지분 쪼개기가 적어 조합원의 수가 적은 곳을 찾을 것 : 지분 쪼개기가 성행하는 재개발구역은 조합원 수가 많아서 사업추진에 속도가 더디고 지분가격도 상대적으로 높게 형성되지 못한다. 또, 무리하게 지분 쪼개기가 진행된 지역의 경우에는 재개발지분을 매입했더라도 아파트 분양권을 확보하지 못하는 경우도 발생할 수 있으므로 주의 깊게 살펴봐야 한다.

2. 조합의 추진의지나 지역주민의 재개발 분위기 등을 반드시 확인 할 것 : 사업추진의 가장 큰 원동력은 재개발조합의 전문성과 지역주민들의 재개발 열기이다. 이를 위해서는 현장을 걸어서 답사하는 것이 필수이다.

3. 장기적인 안목에서 주변개발요건은 갖추어졌는가 확인 할 것 : 아파트 가격 상승의 중요한 요소 중에 하나가 개발소재이다. 단순히 재개발구역만 바라보지 말고 해당 구청에서 인근 지역의 추진사업계획등도 꼼꼼히 살펴보는 여유도 필요하다. 인근 지역에 개발소재가 될 만한 나대지나 주요시설이 위치해 있다면 투자 해볼 가치는 충분히 있다.

4. 인근 분양권 시세보다 상대적으로 저렴한 지역을 찾을 것 : 재개발지분은 통계적으로 인근의 아파트 분양권 시세보다 저렴해야 한다. 주변의 재개발, 재건축 아파트 분양권시세를 면밀히 관찰하고 평균시세 보다 1,000~1,500만원 정도가 저렴하다면 투자의 가치는 있다고 판단 할 수 있다.

5. 투자대상의 과거 재개발 진행절차의 흐름을 확인 할 것 : 구역지정 후 1년 넘게 조합설립인가 신청을 하지 못하거나 2년 넘게 사업승인 신청을 하지 못하는 구역, 구역준비 과정이 5년을 넘기는 구역 등은 투자대상 리스트에서 제외하는 것이 바람직하다.

▷내가 살 아파트를 사듯이 더 꼼꼼하게... 유망한 재개발구역 고르기

1. 한강이나 산이 보이는 지역은 필수체크

일반적으로 서울에서 시세가 높게 형성되는 곳은 강남권과 한강 조망권 그리고 최근에 각광받고 있는 산조망권 아파트들이다.  일반적으로 한강조망권으로는 금호지구, 용산-보광지구, 흑석지구 등이 대표적이다. 상도지구, 옥수지구 등은 준 한강 조망권으로 분류되지만 대부분의 층에서 한강조망이 불가능하고 조망이 가능하다 하더라도 일부 창을 통해서만 제한적으로 보이는 경우가 많아서 상대적으로 인기가 높지는 않다.

2. 뉴타운이라는 강북 최고의 개발호재를 놓치지 말자

뉴타운은 서울 강북지역의 대표적인 개발호재이다. 특히 뉴타운 인근이나 뉴타운에 포함된 재개발지분은 개발 발표 후에 높은 상승세를 지속하고 있고 당분간은 이러한 강세가 지속될 전망이다. 이미 착공에 들어간 길음, 은평, 왕십리 뉴타운을 비롯해서 2차로 지정된 12개 뉴타운의 인근 재개발지분은 투자우선순위에서 빼놓지 말아야 한다.

3. 재개발에도 대단지의 위력은 존재 한다

최근 서울에서 1,000세대 이상의 대규모 재개발 구역은 거의 사업이 완료되어 대단지 아파트를 찾기가 힘들어 졌지만 인접한 재개발구역이 모여서 대단지를 형성하는 경우는 부쩍 많아지고 있다. 뉴타운지역은 모두 5,000세대를 능가하는 대단지를 형성하고 있으며 이와 인접한 지역 가운데서도 재개발구역이 모여서 대단지를 형성하는 경우가 있다.

3,000세대 이상의 아파트 단지가 형성되면 우선 단지 내에 초등학교와 중학교가 개교하게 되고 인근에 고등학교도 신설될 가능성이 매우 높아 교육적으로 안심할 수 있고 할인점을 중심으로 중심상권이 넓게 형성되어 생활편의시설을 보다 가깝게 이용할 수 있다.

4. 위험을 감수한 고수익을 노린다면... 정비예정구역 중 사업진행 의지가 강한 지역을 찾자.

아직 구역지정을 받지 않아서 투자리스크는 높지만 서울시에서 재개발을 하겠다고 발표를 한 지역이기 때문에 자체적인 재개발추진구역보다는 보다 안정성이 있다 할 수 있다.