재개발에 관한 지식2

                           재개발에 관한 지식 2 

 

1. 구분소유가 불가능한 다가구 주택을 공유지분으로 소유한 경우의 분양권 유무?

- 건축법상 다가구 주택을 공유지분으로 소유한 경우 즉, 구분소유가 불가능한 다가구 주택을 분양하여 공유지분으로 각각 소유한 경우에는 그 공유지분의 취득일이 서울특별시도시재개발사업조례 개정일인 1997년 1월 15일 이전인 때에는 개별분양권을 인정하고 있음.

2. 공유지분을 소유한 경우에도 분양권이 있는가?

- 토지만을 공유지분으로 소유하거나 토지 및 건축물을 공유지분으로 소유한 경우 구역내 1세대의 공유지분 소유면적의 합계가 90평방미터 이상이거나 그 이하라 하더라도 토지의 평가액이 구역내 최소평형 아파트 분양가 이상일 경우 별도의 분양권이 있으며, 공유지분의 지분취득의 시점은 구역지정고시일 이전으로 한정하고 있음

3. 미등록된 무허가건물에 대한 보상금 지급은 어떻게 처리되는가?

① 서울특별시의 기준에 의하여 존립을 인정받는 기존무허가건물의 경우 조합원의 자격이 있음은 재론의 여지가 없고, 또한 신발생무허가건물의 경우에는 보상의 대상이 되지 않는 점 또한 논란의 여지가 없으나,

② 서울시의 인정일인 1982년 4월 8일 이후 일정한 시점에서 발생된 무허가건물의 보상금 결정에 논란이 있을 수 있는데 서울특별시의 경우 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 개정시점인 1989년 1월 24일 이전에 발생된 무허가건물일 경우에는 평가액에 의한 보상을 받을 수 있을 것임.

4. 구역내 종교시설이나 공공청사가 있는 경우 어떻게 처리되는가?

- 종교용지나 공용의 청사가 있는 경우 환지계획 또는 사업계획결정시 별도의 구획을 하여 토지를 제공하며 건축을 하여 종전토지 및 건축물의 평가액과 사업시행후의 분양가액을 평가하여 차액을 징수 또는 지급함.

5. 시유지 또는 국유지를 점유하고 있는 경우에는 어떻게 처리되며 조건은 어떻게 되는가?

① 국유재산법 및 지방재정법에 의하여 점유자에게 우선불하권이 주어지며, 이는 수의계약 형태로 이루어 짐. 또한, 점유면적의 인정은 건축물의 점유면적만을 말하는 것이 아니고 생활에 필요한 공간의 전부를 인정면적으로 처리하고 있음.

② 시유지는 현재 20년 분할 상환이며, 이율은 연리 5%이나, 국유지는 최장 10년에 이율은 8%의 조건으로 분할 계약임.
※ 수의계약 및 계약의 전제조건으로 5년치 변상금 또는 사용료, 대부료의 납부를 요건으로 하고 있음

6. 조합원과 세금과의 관계는?

가. 양도소득세

① 도시재개발법에 의한 관리처분계획에 따라 분양 받은 아파트의 양도시 공사기간이 보유기간에 포함된다.
② 재개발조합원이 재개발 사업기간 중 다른 주택을 취득하여 거주하다가 관리처분계획에 의해 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하기 위해 다른 주택을 양도할 경우 3년 보유에 관계없이 비과세 한다.

나. 취득세

(1) 재개발 조합원의 취득세 납부

① 관리처분에 의해 취득하는 토지 및 건축물은 취득세를 부과하지 않는다. 단, 종전부동산가액을 초과하여 청산금을 부담하는 경우 청산금에 상당하는 부동산에 대해 취득세를 부과한다(지방세법 109조 제3항).

② 원조합원이 85㎡이하의 주거용 부동산을 취득할 경우 면제(서울특별시세감면조례 16조)
* 농어촌 특별세
취득세액의 10%에 해당하는 농어촌특별세가 함께 과세된다. 그러나 국민주택규모(전용25.7평이하)아파트에 대하여는 비과세

 

7. 공유토지는 공유지 분할의 절차를 그치지 아니하고도 재개발을 시행할 수 있는 지와 공유지분의 평가는 어떻게 하는가?

① 재개발사업은 공유지분 소유자도 조합원으로 인정하고 있으며, 일정한 요건을 정하여 분양권도 주고 있어 공유지분할의 절차를 거치지 아니하고도 재개발사업이 시행되는데 장애는 없음.

② 공유지분 소유자의 평가는 등기상 공유지분 소유한도에 따라 평가액을 결정하는 것이며, 단지 토지의 평가가 위치에 따라 그 가격이 다르게 나오는데 감정평가시 본인의 점유위치를 신고하여 평가를 받으면 위치에 따라 높은 가격을 받을 수 있을 것임.