조합원의 일반상식

 

         주택재개발사업관련 조합원 일반상식1


1. 2채 이상의 토지나 건축물이 있는 경우 매매나 증여를 할 경우 별도의 분양권이 주어지는 지와 언제까지 하여야 하는지?

 

① 아파트공급은 1세대 1주택을 원칙으로 하고 있으므로 당연히 이를 매각하거나 증여 할 경우 별도의 분양권을 주는 것이 원칙이나 정확하고 공정한 분양설계를 위하여 그 시기를 제한하고 있는데,

② 그 시기는 관리처분계획 기준일 이전이어야 하는데 관리처분계획 기준일이라 함은 도시재개발법 제35조제1항 제5호의 기준에 의한 분양신청 기간이 만료되는 날을 말하는데 분양신청 기간은 사업시행 인가일로 부터 30일 이상 60일 이내로 조합이 정하는 기간을 말함.

2. 조합원에 대한 이주비는 얼마나 주는가?

 

①사업성 및 시공회사의 자금력 등에 의하여 차이가 나는 것으로 일률적으로 적시할 수는 없으나 대략 7000천만 원에서 12000만원 정도가 건축물을 소유한 조합원 1인당 지급되고 있음.

②나대지 만을 소유한 조합원은 지급되지 않으며, 건축물소유자중 인정받지 못하는 무허가건물을 소유하고 있는 경우 즉 동장이 발행하는 기존무허가건물 확인원이 없는 건물만을 소유한 조합원에게는 지급되지 않음.

3. 본인 소유 토지 및 건축물에는 압류, 근저당, 가처분 등이 설정되어 있는데 이를 해제하지 아니하고도 재개발사업이 시행될 수 있는 지와 압류된 토지의 경우 조합원은 누가 되는가?

 

① 도시재개발법은 재개발사업의 시행으로 인하여 그 목적이 실행될 수 없는 소유권 이외의 권리자는 사업시행자에게 신고하도록 규정하고 있으며, 종전의 토지 건축물에 설정된 각종의 권리는 새로이 건축되는 토지 또는 건축시설에 설정된 것으로 의제처리하고 있으므로 이러한 일련의 소유권 이외의 권리를 정리하지 아니하고도 또는 권리자의 동의 없이도 재개발사업이 이루어 질 수 있음.
② 압류는 소유권에 관한 권리이나 압류된 경우에도 조합원은 소유권자로 하며, 소유권자인 조합원이 새로이 등기되는 아파트에 압류가 전사되므로 압류권자의 권리를 침해하는 일은 없음.

 

4. 공유 토지는 공유지 분할의 절차를 거치지 아니하고도 재개발을 시행할 수 있는 지와 공유지분의 평가는 어떻게 하는가?

 

① 재개발사업은 공유 지분 소유자도 조합원으로 인정하고 있으며, 일정한 요건을 정하여 분양권도 주고 있어 공유지 분할의 절차를 거치지 아니하고도 재개발사업이 시행되는데 장애는 없음.

② 공유 지분 소유자의 평가는 등기상 공유 지분 소유한도에 따라 평가액을 결정하는 것이며, 단지 토지의 평가가 위치에 따라 그 가격이 다르게 나오는데 감정평가시 본인의 점유위치를 신고하여 평가를 받으면 위치에 따라 높은 가격을 받을 수 있을 것임.

5. 재개발구역지정을 입안하는 과정이나 구역지정이 된 경우 건축허가는 나올 수 있는가?

 

재개발 사업은 도시계획사업으로서 도시계획이 입안되는 경우와 도시계획시설로 지정된 경우에는 건축법에 의한 신축허가와 토지분할 등은 금지하고 있음.

6. 재개발 구역으로 지정된 구역 안에서 각종 영업허가를 받을 경우 제한되는가?

 

도시계획사업의 시행에 지장을 주지 아니하는 영업허가의 경우에는 이를 별도로 제한하는 현행 규정은 없음.

7. 재개발구역으로 지정되거나 사업시행인가가 난 후에도 토지·건물을 사고 팔 수 있는가?

 

도시재개발법은 등기이전의 제한에 관한 규정을 두고 있는데 분양처분고시 이후 보존등기가 있을 시까지로 제한하고 있고, 권리 의무의 승계의 유효성을 규정하고 있으므로 이론상 또는 실제상 분양처분고시 이후까지 종전의 토지나 건축물의 매매는 조합원의 명의변경으로 유효하게 시행되고 있음.

 

8. 조합원과 세금과의 관계는?

9. 재개발사업의 아파트 평형별 건립비율은 어떻게 되는가?

 

① 재개발사업의 아파트 건립비율은 국민주택규모 초과규모(85㎡ 이상 115㎡이하)와 국민주택규모 중 전용면적 60평방미터 이하로 구분되는데, 국민주택규모(전용면적 85평방미터 이상) 이상 : 건립세대수의 20%이내 → 구역 내 전용면적 115평방 미터를 초과하는 규모의 주택비율만큼 165평방미터 이내의 규모도 지을 수 있음.
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국민주택규모 이하 : 건립세대수의 80%
① 국민주택규모 이하 중 전용면적 60㎡ 이상 85㎡이하 : 40%
② 국민주택 규모 이하 중 전용면적 60㎡ 이하 : 40%

※ 규모별 건립비율을 구역사정에 의하여 서울시장의 인가를 받을 경우 10% 범위 내에서 조정할 수 있음.

10. 구역 내 도로는 어떻게 처리되는가?

 

구역 내 도로는 재개발사업의 시행으로 용도 폐지되어 아파트 건립부지로 되며, 조합원이 점유하고 있지 않은 비점유지이므로 향후 조합이 매입하게 되며, 조합이 매입한 금액을 조합원이 평형을 높여 가는데 필요한 경우 조합원이 그 금액을 부담하는 경우 배분될 수 있는 것임.

11. 시유지 또는 국유지를 점유하고 있는 경우에는 어떻게 처리되며 조건은 어떻게 되는가?

① 국유재산법 및 지방재정법에 의하여 점유자에게 우선불하권이 주어지며, 이는 수의계약 형태로 이루어 짐. 또한, 점유면적의 인정은 건축물의 점유면적만을 말하는 것이 아니고 생활에 필요한 공간의 전부를 인정면적으로 처리하고 있음.

② 시유지는 현재 20년 분할상환이며, 이율은 연리 5%이나, 국유지는 최장10년에 이율은 8%의 조건으로 분할 계약임.
※ 수의계약 및 계약의 전제조건으로 5년치 변상금 또는 사용료, 대부료의 납부를 요건으로 하고 있음.

 

12. 조합원의 평형 결정은 어떻게 이루어지는가?

 

조합원은 사업시행인가 후 분양신청기간 내에 분양신청을 하게 되어 있는데 분양신청시 본인의 희망평형을 신청하는 것이 전제요건이며, 본인이 어떠한 평형을 희망한다 하여도 전체 조합원의 희망과 재산가액을 전면 검토하여 평형을 결정하게 됨.

※ 어떤 조합원의 재산가액이 151,000,000원일 경우 평형별 조합원 분양가격이 인접한 평형에 배정되게 됨. 즉, 45평형 분양가액이 2억이고, 32평형 분양가격이 1억일 경우 45평형이 배정되게 됨. 그러나 이는 재산가격만을 요건으로 하는 것이 아니고, 희망하는 자가 많을 경우 재산가액의 순위에 따라 이러한 결정권리가 주어짐.

 

13. 구역 내 종교시설이나 공공청사가 있는 경우 어떻게 처리되는가?

 

종교용지나 공용의 청사가 있는 경우 환지계획 또는 사업계획 결정시 별도의 구획을 하여 토지를 제공하며 건축을 하여 종전 토지 및 건축물의 평가액과 사업시행후의 분양가액을 평가하여 차액을 징수 또는 지급함.

14. 재개발조합의 법률상 지위?

재개발조합은 도시재개발법에 의하여 인가를 받는 법인으로 이는 특별법인 도시재개발법에 의하여 설립되는 특수법인의 성격을 띠며, 법인의 분류상 비영리법인에 속하나 일반분양을 하거나 영리활동을 함에 있어서는 세법상 영리법인의 영역에 속하여 법인세 및 특별부가세 납부 대상이 되며, 도시재개발법은 이 법이 규정한

사항 이외에는 민법의 사단법인에 관한 규정을 준용하도록 하고 있어 그 성격상 상법의 주식회사에 관한 규정이 유추적용 되고 있음.

15. 어떤 사람이 조합원이 되나?

 

도시재개발법상 조합원의 자격은 구역 내 토지 또는 건축물의 소유자 및 지상권자로 한정하고 있으며, 법률상 의미는 법인이나 민법상 비법인 사단까지 조합원의 범주에 포함시킬 수 있을 것임.

16. 상가를 소유한 자의 처리는 어떻게 되는가?

 

건축물의 용도가 상가 또는 점포 등 근린생활시설인 경우 구역 내 건립하는 상가(생활편익시설)의 분양권이 주어지며, 주택을 분양 받고도 권리가액이 남은 경우 남는 금액이 구역 내 건립하는 상가 최소면적의 분양가액을 초과할 경우에도 본인이 원하는 경우 상가 분양권을 취득할 수 있음.

17. 미등록된 무허가건물에 대한 보상금 지급은 어떻게 처리되는가?

① 서울특별시의 기준에 의하여 존립을 인정받는 기존무허가건물의 경우 조합원의 자격이 있음은 재론의 여지가 없고

 

② 서울시의 인정일인 1982년 4월 8일 이후 일정한 시점에서 발생된 무허가건물의 보상금 결정에 논란이 있을 수 있는데 서울특별시의 경우 공공용지의취득 및 손실보상에관한특례법 개정시점인 1989년 1월 24일 이전에 발생된 무허가건물일 경우에는 평가액에 의한 보상을 받을 수 있을 것임.

 

18. 구분소유가 불가능한 다가구 주택을 공유지분으로 소유한 경우의 분양권 유무?

 

건축법상 다가구 주택을 공유지분으로 소유한 경우 즉, 구분소유가 불가능한 다가구 주택을 분양하여 공유지분으로 각각 소유한 경우에는 그 공유지분의 취득일이 서울특별시 도시재개발사업조례 개정일인 1997년 1월 15일 이전인 때에는 개별분양권을 인정하고 있음.

19. 땅 30평을 소유한 경우 아파트는 몇 평 짜리를 주는가?

재개발사업의 분양권 배정은 소유한 땅의 면적에 의하여 절대적으로 정하여 지는 것이 아니고, 조합원의 분양신청 결과에 따라 다르게 정하여 질 수 있는 것이며, 상대적으로 재산가액이 많은 조합원이 있을 경우 순위에서 밀리며, 주택을 동시에 소유하였다면 최소 분양평형이 32평형일 가능성은 많으나 이는 절대적인 것이 아니며 순위에 의하여 25평형으로 결정될 소지는 있음.

20. 아파트 동·호수의 배정 방법은?

 재개발사업으로 인하여 건립되는 아파트의 동·호수 결정은 동일 평형별로 공개추첨에 의하여 결정되며 추첨의 순위는 재산가액이 많은 조합원이 우선하여 추첨에 응함.

※ 조합원 분양과 일반분양이 혼재되어 있는 평형의 경우 즉 45평형이 일반분양과 조합원 분양이 반반일 때에는 이른바 로얄층을 구분하여 조합원에게 좋은 층과 호수를 우선 배정하고 나머지 평형을 일반분양 물량으로 정할 수 있기 때문에 조합원의 경우 상대적으로 유리할 수 있음.

21. 동·층·호수에 따라 분양가격에 차등을 둘 수 있는가?

관리처분계획 수립시 조합원 총회의 결의로 또한 감정평가의 결과에 의하여 층별로 분양가격의 차등을 둘 수 있을 것임.

22. 조합원의 아파트 분양대금의 납부는 언제 하는가?

통상의 경우 종전재산가격과 분양아파트의 가격에 차액이 있을 경우 일반분양 후 조합원 분양가액으로 분양금 차액을 납부하고 있음.

23. 세입자 자격과 처리는 어떻게 하는가?

세입자는 재개발구역지정고시일(구역의 변경지정으로 새로이 추가된 구역안의 세입자는 당해 구역 범위의 추가지정을 위한 최초의 구역변경지정고시일)이전 3개월 전부터 주민등록을 필하고 사업시행인가일까지 거주한 세대로 자격이 한정되며. 주거대책비는 재정경제부장관이 매년 조사·발표하는 도시근로자 평균가계지출비를 기준으로 산정하여 가족수에 따라 3개월 분의 주거대책비를 지급합니다. 또한 세입자 중 2인 이상 가족이면서 세대원 모두 무주택자인 세대의 경우에는 임대주택을 공급받을 수도 있습니다.