자기건설 신축주택, 이럴 때 양도소득세 감면받는다

 

자기건설 신축주택, 이럴 때 양도소득세 감면받는다 

1998년 외환위기 등 경기침체기에 주택건설 활성화를 위해 시기마다 각종 양도소득세  감면제도가 마련되었으나, 납세자가 이해하기에는 그 내용이 복잡하고 어려운 측면이  있습니다.

   

  ◇  1회차 : 자기건설(재건축 포함) 신축주택의 양도세 감면

  ◇  2회차 : 주택건설업자로부터 분양권을 취득한 신축주택의 양도세 감면

  ◇  3회차 : 5호 이상 장기임대주택에 대한 양도세 감면

  ◇  4회차 : 신축 임대주택에 대한 양도세 감면

  

 조세특례제한법에 따라 일정한 요건을 갖춘 자기건설(재건축·재개발 포함) 신축주택은 1세대 1주택 판정시 당해 거주자의 소유주택으로 보지 않으며, 5년내 양도할 경우 양도소득세 전액을  감면 받을 수 있습니다.

1. 자기건설 신축주택의 양도소득세감면 요건

 자기가 신축한 주택과 기존주택(또는 토지)을 보유하다가 재건축(재개발) 조합원이 되면서 완성한 주택으로서

       - 아래의 기간 중에 사용승인(사실상 사용일) 또는 사용검사를 받은 신축주택

  ▶ 1998. 5.22 ∼ 1999. 6.30 (사용승인일)

  전국의 모든 신축주택(다만, 신축 국민주택은 1999.12.31일까지)

   ▶ 2000.11. 1 ∼ 2001.12.31

  서울·인천·경기도를 제외한 지역에 소재하는 신축 국민주택

   ▶ 2001. 5.23 ∼ 2002.12.31

  전국의 모든 신축주택

   ▶ 2003. 1. 1 ∼ 2003. 6.30

  서울·과천·5대신도시를 제외한 지역에 소재한 신축주택

□ 감면세액

○ 취득일로부터 5년이내 양도하는 경우 : 100% 감면  

○ 취득일로부터 5년 경과후 양도하는 경우

-  당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감 

○ 단, 감면세액의 20%에 상당하는 세액은 농어촌특별세로 신고·납부해야 함

□ 감면이 배제되는 신축주택

○ 개인으로부터 조합분양권을 구입하여 취득하는 주택

○ 양도당시 실거래가액이 6억원을 초과하는 고가주택

 다만, 6억원을 초과하더라도 사용승인시기에 따라 아래와 같은 일정 기준면적 이하이면 감면가능합니다.

  ▶ 1998.5.22∼2002.9.30사이에 사용승인  ⇒ 주택면적이 264㎡(공동주택은 164㎡=약50평)미만

  ▶ 2002.10.1 ∼2002.12.31사이에 사용승인 ⇒ 주택면적이 264㎡(공동주택은 149㎡=약45평)미만

   ※ 2003.1.1이후 사용승인 ⇒ 양도가액이 6억원을 초과하면 면적과 관계없이 감면을 받을 수 없습니다.

     

2002.5월에 사용승인 받은 전용면적 36평 신축아파트를 2005.1월에 9억원에 양도하면 일정 기준면적 미만이므로 양도소득세가 전액 감면되지만,

2003.1.1일이후 사용승인된 경우에는 면적과 관계없이 양도가액이 6억원을 초과하면 감면받을 수 없습니다.

2. 주택건설회사로부터 취득한 신축주택의 양도소득세감면 요건

○ 주택건설사업자와 최초로 분양계약을 체결하고 - 계약금을 아래의 기간 중에 납부하고 취득한 주택

○ 주택조합이 조합원에게 공급하고 남은 잔여주택을 주택조합과 직접 매매계약을 체결하고 - 계약금을 아래의 기간 중에 납부하고 취득한 주택

  ▶ 1998. 5.22 ∼ 1999. 6.30 (계약금 납부기간)

  전국의 모든 신축주택(다만, 신축 국민주택은 1999.12.31일까지)

   ▶ 2000.11. 1 ∼ 2001.12.31

  서울·인천·경기도를 제외한 지역에 소재하는 신축 국민주택

   ▶ 2001. 5.23 ∼ 2002.12.31

  전국의 모든 신축주택

   ▶ 2003. 1. 1 ∼ 2003. 6.30

  서울·과천·5대신도시를 제외한 지역에 소재한 신축주택

□ 감면세액

○ 취득일로부터 5년이내 양도 : 100% 감면

○ 취득일로부터 5년 경과후 양도 : 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세           과세 대상 소득금액에서 차감 

□ 감면이 배제되는 신축주택

○ 개인으로부터 분양권을 매입하여 취득한 주택

○ 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있는 주택

○ 주택건설업자로부터 최초 분양받은 후 분양권으로 양도하거나 등기하지 않고 양도하는 경우

○ 양도당시 실거래가액이 6억원을 초과하는 고가주택 - 다만, 6억원을 초과하더라도 계약금을 납부한 시기     에 따라 아래와 같은 일정 기준면적 이하이면 감면을 받을 수 있습니다.

▶ 1998.5.22∼2002.9.30 분양받고 계약금을 납부 ⇒ 주택면적이 264㎡(공동주택은 149㎡=약45평)미만

▶ 2003.1.1이후 분양받고 계약금을 납부 ⇒ 면적에 관계없이 양도가액이 6억원을 초과하는 신축주택은 감면     받을 수 없습니다.

Q. 조세특례제한법의 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면대상에 주상복합아파트와 주거형 오피스텔도 포함되는지요?

 A. 주상복합아파트는 조세특례제한법 제99조의 규정을 적용받을 수가 있으나 주거용 오피스텔은 동법 규정의 감면을 적용받을 수가 없습니다.

Q. 조세특례제한법에 따른 감면대상 아파트가 2005년 1월에 완공예정입니다. 이 감면대상 아파트를 등기만하고 입주는 하지 않은 채 바로 양도하려고 합니다.

  1) 입주하지 않아도 양도득세가 100% 감면되는지요? 거주여부, 다주택 무관하게 감면가능

  2) 취득한 날로부터 5년 이내에 양도하는 경우에 감면받는다고 하였는데, 5년 이내의 기준일이 분양계약 체결일인지(2002.09.24) 아니면 아파트 완공 후 등기일(2005.1월경)인지요?

 취득일이란 당해 아파트에 대한 잔금을 청산한 날입니다 다만, 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 아파트의 완성일(사용승인일, 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른날)이 취득일이 됩니다

3. 5호 이상 장기임대주택에 대한 양도세 감면

□ 감면대상 장기임대주택의 요건

장기임대주택이란 아래의 요건을 모두 충족하는 주택을 말합니다.

  (1) 국민주택일 것(전용면적이 85㎡=약25.7평 이하인 주택)

  (2) 다음중 하나에 해당하는 주택일 것

         · 1985.12.31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1 현재 입주한 사실이 없는 주택

         · 1986.1.1∼2000.12.31일 기간중 신축된 주택

  (3) 2000.12.31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대했을 것

□양도소득세의 감면율

○100% 감면되는 장기임대주택

 -  5년이상 임대한 임대주택법에 의한 건설임대주택

 * 건설임대주택 - 임대주택법에 의한 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

       주택법규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 사용검사시까지          미분양된 주택으로서 임대주택법에 의한 임대사업자 등록을 마치고 임대하는 주택

 - 95.1.1 이후  취득 및 임대를 개시하여 5년이상 임대한 임대주택법에 의한 매입임대주택

           (취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한함)

  *매입임대주택 - 임대주택법에 의한 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택

 - 10년이상 임대한 일반임대주택

○ 50% 감면되는 장기임대주택 - 5년이상 임대한 일반임대주택

  

□ 임대기간의 계산

○ 임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 합니다.

○ 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 않습니다

○ 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산합니다.

○ 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 공백기간이 3월 이내이면 그 기간은 주택임대기간에 포함하여 계산합니다

□ 1세대1주택 비과세 판정시 주택의 수에서 제외

○ 장기임대주택은 거주자의 다른 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 판정시 당해 거주자의 소유주택으로 보지 않습니다. 

○ 1세대 3주택 실가과세 판정시 위와 같은 장기임대주택도 포함하여 주택수를 계산하지만, 해당 장기임대주택 자체는 60% 중과대상에서 제외합니다.