3 . 30 대 책-도시재정비촉진지구관련

 

     3 . 30 대 책-도시재정비촉진지구관련

 

지구內 구역지정 요건 20%내에서 완화

용적률, 국토법 범위내에서 조례 초과가능
건폐율 완화는 지자체 조례 위임키로 결정


오는 7월부터 시행 예정인 도시재정비 촉진을 위한 특별법(이하 도촉법) 시행령이 모습을 드러냈다. 정부가 발표한 시행령 안에 따르면 각종 특례 부문 및 임대주택 건설비율은 지난 2월 열린 공청회안보다 다소 완화된 내용을 담고 있는 것으로 나타났다. 반면 업계에서 우려를 나타냈던 토지거래허가 규모는 당초 알려진 30㎡보다 강화된 20㎡로 결정돼 사업이 난항을 겪을 것으로 예상하고 있다.
▲구역지정 완화는 어떻게=업계의 가장 큰 관심사인 각종 특례 부분에 대해서는 지난 2월 열린 공청회의 안과 크게 달라진 것이 없는 것으로 나타났다.
재정비촉진구역 지정요건 완화는 재개발 사업의 경우 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 시행령과 위임규정에 따라 정하고 있는 호수밀도, 세장형·부정형·과소필지의 비율 및 주택 접도율을 20% 범위 안에서 완화할 수 있다. 이 때 완화는 시·도 조례로 정한 범위 내에서 해야 한다.
이 때 부지 정형화, 효율적 기반시설 확보 등을 위해 필요한 경우 재정비촉진구역의 지정요건에 의한 구역면적의 10% 범위 안에서 구역을 확장해 지정할 수 있다.
맞붙은 둘 이상의 구역이 동일한 사업방식일 때 통합할 수 있는 방법도 명시됐다. 연접한 구역이 서로 상이한 요건에 의해 각각 재정비촉진구역 지정요건에 해당될 경우 통합해 하나의 재정비촉진구역으로 지정할 수 있는 것이다.
일례로 서울시에서 A구역은 호수밀도와 접도율의 요건이 충족됐고 연접한 B구역은 호수밀도와 노후불량주택 비율이 충족된 경우 A와B는 하나의 구역으로 사업을 할 수 있다는 것으로 풀이된다.
연접해 있지 않고 서로 떨어진 곳을 통합할 수도 있다. 시행령에서는 도시경관의 보호 및 원활한 재정비촉진 사업의 추진을 위해 필요한 경우 서로 떨어진 2개 이상의 지역을 하나의 구역으로 지정할 수 있도록 했다.
이 경우 만약 A, B, C구역이 서로 떨어져 있으면서 하나의 구역으로 지정됐을 때, A구역이 수변경관지구나 고도제한으로 해당 용적률을 모두 충족하지 못하는 경우 그 남은 용적률을 B와C에 이전하게 된다. 넓게 보면 일본의 용적이전제도와 다소 비슷하다는 것이 전문가들의 견해다.
위의 규정에 의한 재정비촉진구역의 최소 규모는 3만㎡ 이상이어야 한다. 다만 지형조건 및 지역여건으로 최소 규모 면적 확보가 불가능할 경우 주민공람 이전에 시·도 도시계획위원회, 도시건축공동위원회, 도시재정비촉진위원회의 자문을 거치면 3만㎡ 미만인 경우도 지정할 수 있다. 또 이처럼 구역지정 완화를 위해서는 각 위원회 자문을 거쳐야 한다.
▲건축규제 완화 내용은=시행령은 시장·군수·구청장이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국계법)의 규정이나 위임 조례에도 불구하고 용적률, 건폐율, 층수제한 등을 완화토록 했다.
이 때는 국계법 제36조제1항제1호 각목(주거·상업·공업·녹지지역)의 범위 이내에서 해야 한다. 또 용적률의 경우 국계법 78조의 규정에 따른 용적률을 초과할 수 없다.
일례로 서울의 경우 제3종 일반주거지역에서는 용적률이 250%를 초과할 수 없으나 재정비촉진구역의 경우 이를 넘을 수 있다. 그러나 국계법에 의해 300%를 초과할 수 없는 것이다. 이 때 도촉법 제11조 3항의 규정에 의해 기반시설에 대한 부지제공의 대가로 증가된 용적률은 포함하지 않는다. 이 때도 주거환경의 개선, 중심지의 형성 및 활성화 등을 위해 불가피한 경우 주민공람 이전에 도계위 또는 도재위의 자문을 거쳐 이를 초과하는 특정용도를 허용할 수 있다.
제2종일반주거지역에 적용되는 층수제한 도한 적용하지 않아도 되도록 특례를 적용토록 했으며 건폐율 완화 범위는 지방자치단체의 조례가 별도로 정하는 바에 따라 정하도록 했다. 이밖에 도정법 및 도시개발법 규정과 달리 전체 세대수 중 전용면적 85㎡ 이하로 건설해야 하는 주택의 비율은 △주거환경개선사업 80% 이상 △주택재개발 60% 이상의 범위 안에서 시·도 조례로 정하도록 했다.


일반회계 전입금 등 재원마련 명시… 실효성 ‘글쎄’
도촉법 24조에는 사업 촉진과 기반시설의 설치 지원을 위해 지방자치단체에서 재정비촉진특별회계를 설치할 수 있도록 했다.
재원으로는 △일반회계로부터 전입금 △정부 보조금 △수도권정비계획법에 16조에 의한 시·도에 귀속되는 과밀부담금 중 당해 시·도의 조례로 정하는 비율 △지방세법 238조 규정에 의해 부과 징수되는 도시계획세의 징수액 중 30%, 이 때 지자체가 15% 이상 범위 안에서 달리 조례로 정하는 경우 그 비율 등이 포함된다.
특별회계는 △기반시설 설치비용의 보조 및 융자 △차입금의 원리금 상환 △특별회계의 조성·운용 및 관리를 위한 경비 △지구 내 존치지역 정비를 위한 사업비 지원 △지구내 매수청구토지의 매입비 △총괄사업관리자의 업무수행비용 △지구 지정, 계획수립 및 제도발전 위한 조사비, 설계비, 연구비로 쓸 수 있다.
원칙적으로 사업시행자가 설치하도록 돼 있는 기반시설 마련 재원 또한 지원할 수 있는 방법을 명시했다.
도촉법 29조 2항에는 건교부 장관이 시·도지사나 시장·군수·구청장에게 공공시설 설치에 소요되는 비용의 전부 또는 일부에 대해 주택법이 정한 국민주택기금을 융자·지원할 수 있다. 이 때 융자방법·조건 등에 관해 필요한 사항은 건교부 장관이 정하게 된다.
하지만 이러한 재원 지원책에도 불구하고 그 실현 가능성에 대해서는 의문시된다는 것이 전문가들의 견해다. 규정이 강행규정이 아닌 임의규정이어서 강제성이 없고 따라서 중앙·지방 정부가 강력한 의지를 가지지 않는 한 지원이 어렵다는 것이다.
또 각 구역별로 수억원~수십억원이 소요될 것으로 예상되는 재원을 지원할 만큼 넉넉한 지자체가 거의 없고 중앙 정부도 마찬가지라는 것이 전문가들의 지적이다.
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늘어난 용적률 75% 임대주택으로 짓게
■35조에 담긴 뜻
도촉법 31조에서는 건축제한 완화에 의해 증가되는 용적률의 75% 범위 안에서 시행령이 정하는 바대로 임대주택을 짓도록 했다. 즉 재정비촉진지구 지정 시 용도지역을 기준으로 19조에 의해 증가되는 용적률의 75% 범위 내에서 임대주택을 지어야 하는 것이다. 이 때도 기반시설에 대한 부지제공의 대가로 증가된 용적률은 산정대상에서 제외된다.
일례로 서울에서 지구 지정 시 용도지역이 2종일반주거지역이었고 증가되는 용적률이 80%였다면 280―200=80%의 75%인 60%의 용적률 만큼을 임대주택으로 공급해야 하는 것이다.
시행령 35조에서는 그 범위를 세분화해 주거환경개선사업은 25% 재개발 사업은 75%로 임대비율을 정했다. 다만 수도권 이외의 지방의 경우 50% 범위 안에서 시·도 조례가 정하는 바에 따라 완화할 수 있다. 이 경우 서로 떨어진 2개 이상의 지역을 하나의 재정비촉진구역으로 통합해 주민을 이전해야 하는 재개발의 경우는 이전되는 주민의 수를 감안해 시·도 조례에서 25% 범위로 완화할 수 있다.
도시환경정비사업, 도시개발사업, 시장정비사업은 주택과 주택 이외의 용도로 구분해 용적률을 산정, 그 구성비율에 따라 임대주택의 비율을 결정하게 된다.
즉 당초 용적률을 구분해 주택 용도에서 증가된 용적률의 75%를 임대비율로 하고 주택 이외의 용도가 증가된 용적률의 경우는 기반시설 설치를 위한 비용분담에 따라 시·도 조례가 정하는 바대로 임대비율을 정하게 된다.
중형임대주택 건립비율도 결정돼 늘어나는 용적률의 75% 중 85%를 초과하는 주택의 비율은 20% 이상 40% 이하 범위 안에서 시·도 조례가 정하는 비율로 결정된다.
이는 공청회 당시 40%로 정하되 도계위 또는 도재위의 심의를 거쳐 30%~50%의 비율에서 다소 축소된 수치다.
임대주택은 시·도지사가 우선 인수할 수 있으며 그렇지 못할 때는 재정비촉진계획이 고시된 때 건설교통부 장관에게 인수자 지정을 요청해야 한다.
임차인의 자격은 무주택기간과 지구가 위치한 지역에 거주한 기간이 각각 1년 이상인 범위 안에서 오래된 순으로 하며 임대보증금과 임대료는 지구 인근 시세의 90% 이하로 정하게 된다.


20㎡이상 거래시 허가받아야
오는 7월 1일 이후 지정되는 재정비촉진지구에서 주택을 사고 팔 때 거래 면적이 20㎡ 이상이면 계약 체결 이전에 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다.
도촉법 32조에 따르면 재정비촉진지구가 지정·고시된 때에는 국계법 117조 규정에 의해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 본다.
또 건교부 장관은 지구 지정 전이라도 지정이 예상되는 지역에서 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승되는 지역, 그러한 우려가 있는 지역인 경우에는 직권으로 허가구역을 지정할 수 있다. 허가구역으로 지정된 경우에는 20㎡ 이상의 토지를 거래할 때 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다.
이에 따라 주택을 소유한 사람이 재정비촉진지구 안에서 집을 사려고 하는 경우 실제로 거주하지 않는 한 거래허가가 나지 않아 실수요자들이 아닌 투자자들로 인한 거래가 사실상 불가능해질 전망이다.
도촉법 부칙에 의해 서울시의 경우는 3차뉴타운 지구는 모두 토지거래허가제의 적용을 받으며 2차뉴타운에서도 면적요건에 맞는 지구 내 사업시행인가를 받지 않는 곳은 해당될 전망이다.