정책 지원‘팍팍’강북 전성기 ‘활짝’ (06-07-13)

 

            정책 지원‘팍팍’강북 전성기 ‘활짝’

                                                                                                 한경비즈니스200년 7월 13일

부동산시장의 주인공이 재건축에서 재개발로 바뀌고 있다. IMF 외환위기 이후 시장을 주도했던 강남 재건축이 온갖 규제로 발목이 잡힌 반면, 재개발은 7월1일부터 시행된 도시재정비촉진특별법 등에 힘입어 나날이 비상 중이다. 이에 따라 시장 주도권은 강남에서 강북으로 넘어가고 있다. 투자자들의 발길도 강북으로 U턴하는 움직임이 뚜렷하다. 재건축 안전진단 강화 등의 내용을 담은 3·30대책이 발표되면서 분위기가 더욱 확실해졌다. 재건축은 애물단지, 재개발은 아낌없는 지원을 받는 기대주 격이다.

흐름의 중심에는 강북 리모델링을 기치로 내건 뉴타운 사업이 있다. 최근 취임한 오세훈 서울시장은 임기 중에 25곳의 뉴타운을 추가로 지정, 개발하겠다고 공표했다. 기존 25곳을 포함, 모두 50군데의 뉴타운을 만들어 서울을 확 바꾸겠다는 것이다.

이렇게 되면 강북의 웬만한 노후주택지는 모두 뉴타운이라는 대규모 재개발 범위에 포함될 전망이다. 게다가 도시재정비촉진특별법 시행으로 앞으로는 한층 좋은 조건에서 사업을 추진할 수 있게 됐다. 재개발이 뜰 수밖에 없는 환경이 만들어지고 있는 셈이다.

고종완 RE멤버스 대표는 “재개발이 뜨면서 ‘제2의 강북 전성기’가 도래하고 있다”고 말했다. 그는 “80~120년 정도의 주기로 변화하는 부동산의 주기를 보더라도 앞으로는 강북 전성시대가 열릴 것”이라면서 “특히 광화문과 용산은 강남을 능가하는 업무중심지, 고급주거지로 탈바꿈하게 될 것”이라고 내다봤다. 어떤 땅이든 도입기-성장기-성숙기-쇠퇴기-천이기-재개발기라는 사이클을 거치는데, 강북의 경우 60년대 이후 지금까지 쇠퇴기, 천이기에 있었고 앞으로는 재개발기에 들어서 새로운 성장주기를 맞게 된다는 이야기다.

▷도시재정비촉진특별법 시행 = 지난 7월1일부터 시행된 도시재정비촉진특별법(도촉법)은 재개발의 ‘날개’나 마찬가지다. 노후 도심의 광역 재개발을 지원하는 이 법이 시행되면서 적잖은 혜택이 주어지기 때문이다. 건설교통부는 지자체의 제안을 받아 오는 9월 말 서울 강북의 2∼3곳과 내년 상반기 지방 1∼2곳을 시범사업지구로 선정할 계획이다.

도촉법의 세부 내용 가운데 가장 눈에 띄는 것은 재정비촉진지구로 지정된 곳에는 용도지역 변경, 용적률 및 층수 제한 완화 등의 인센티브가 주어진다는 점이다. 용적률의 경우 현재 2종은 200%에서 250%로, 3종은 250%에서 300%로 각각 50%씩 더 받을 수 있다. 사업성이 좋아지는 혜택이다. 중대형 건립도 현재 전체 가구수의 20%에서 40%까지 늘어난다. 또 특수목적고 등 학교 및 기반시설도 크게 확충된다. 이뿐만 아니라 현재 15층 이하인 2종 일반주거지역의 아파트 층수 제한은 폐지돼 초고층 주상복합의 건축이 가능해진다. 이 밖에도 △재개발 구역지정 요건 완화 △소형평형의무비율 완화 △교육환경 개선 △기반시설 설치지원 등의 특례 혜택이 주어진다.

재정비촉진지구 지정 대상은 노후 및 불량주택과 건축물이 밀집한 주거지형의 경우 15만평(50만㎡), 상업지역·역세권·도심·부도심의 중심지형은 6만평(20만㎡) 이상이다. 소규모 도심 재개발사업을 광역화하기 위해서다. 단 지구지정이 된 곳은 통상 재개발 때 분양권이 주어지는 6평(20㎡) 이상의 토지 거래시 투기방지 차원에서 거래허가를 받아야 한다.

물론 서울 뉴타운도 도촉법의 지배를 받는다. 뉴타운 대다수가 15만평 이상이기 때문이다. 7월 이후 건교부 협의를 거쳐 서울시가 재정비촉진지구로 지정하는 시점부터 이 규정의 적용을 받을 전망이다.

▷뉴타운 사업 본격화 = 뉴타운 사업은 이미 본궤도에 올랐다. 현재 3차 뉴타운까지 총 25곳이 지정된 가운데 올 9월부터는 일부 지역에서 일반 공급이 시작될 예정이다. 서울시는 뉴타운 개발을 통해 총 10만가구(조합원분 제외)의 주택을 일반에 공급할 계획이다.

눈에 띄는 것은 뉴타운 지정지 대부분이 강북에 몰려 있다는 점이다. 3차 뉴타운 가운데 송파구 거여마천지구, 관악구 신림지구, 동작구 흑석지구 정도가 ‘강남권’이라 할 만하다. 나머지는 은평구, 성북구, 마포구 등 강북 곳곳에 분산돼 있다. 오세훈 서울시장이 밝힌 ‘추가 25곳’ 역시 강북이 중심이 될 게 확실하다. 오시장은 최근 한 인터뷰에서 “교육 때문에 강남 가는 일 없도록 하겠다”고 말해 학교 등 기반시설 수준을 한층 업그레이드 할 것임을 시사했다.

가장 속도가 빠른 사업지는 은평뉴타운과 길음뉴타운이다. 모두 2002년에 지정된 시범지구다. 105만 규모의 매머드급인 은평뉴타운의 경우 1지구 3개 공구가 모두 착공한 상태다. 빠르면 9월부터 1~2지구 26~60평형 1만가구가 분양될 예정이다. 3지구도 내년 3월경 공급된다. 길음뉴타운은 9개 재개발구역 가운데 3개 구역에서 입주를 마쳤다. 뉴타운 가운데 가장 빠른 속도다.

2차 뉴타운 사업도 첫삽을 떴다. 서대문구 가좌뉴타운이 2차 뉴타운 12곳 가운데 처음으로 착공에 들어갔고 동작구 노량진지구, 강북구 미아지구, 마포구 합정촉진지구도 올 하반기 중으로 착공한다는 계획이다. 또 성동구 왕십리지구, 양천구 신정지구도 최근 들어 부쩍 사업 가속도가 붙었다.

▷기대감 만발 = “매물이 없어요. 있어도 값이 너무 올라서 수익성이 있겠나 싶네요.”

양천구 목2동의 K공인중개사는 “지난해부터 떠 돈 뉴타운 지정소문 때문에 짧은 시간에 집값이 어마어마하게 뛰었다”면서 “그럼에도 중개업소마다 대기자가 수십명”이라고 덧붙였다. 그는 또 “강남 아줌마 부대가 한차례 휩쓸고 지나갔다는 이야기가 있다”면서 “지하철 9호선 노선과 가까운 목2동이 가장 빨리 개발될 것이라는 이야기까지 나돈다”고 전했다.

요즘 목2·3·4동 일부 부동산 중개업소들은 ‘뉴타운 개발’을 아예 써 붙이고 영업 중이다. 중개업소 수도 하루가 다르게 늘어나고 있다. 아직 뉴타운 지정이 되지 않았는데도 분위기는 달아오를 대로 달아오른 것이다. 주민들의 기대감을 등에 업고 투기 시장이 조성되고 있다고 해도 과언이 아니다.

집값은 올 초에 비해 2배 이상 뛰었다. 평당 900만~1,000만원 수준이던 빌라의 지분값이 최근에는 2,000만원에 육박할 정도다. 물론 호가는 더 높은 수준이다. ‘재정비촉진지구로 지정되면 거래허가를 받아야 하므로 그 전에 사야 한다’는 말까지 돌고 있다.

목동 구시가지 처럼 뉴타운 지정을 기정사실로 받아들이는 곳이 많다. 강서구 화곡동, 은평구 불광동, 용산구 후암동 등에서도 재개발 지분 시장이 꿈틀대고 있다. 강서구 화곡동의 경우 목동에 접해 있어 기대감이 더 크다. 화곡동 S공인 관계자는 “지방선거 출마자들이 뉴타운 공약을 한데다 오세훈 시장이 취임한 후로 기대치가 더 높아졌다”면서 “아직 확정된 게 없어 투자 리스크가 큰데도 매물이 달린다”고 밝혔다.

뉴타운 개발이 확정된 곳에서도 마찬가지 현상이 나타나고 있다. 입지여건이 좋은 곳은 급등세다. 한남뉴타운의 경우 대지지분 10평짜리 다세대주택이 평당 4,000만~5,000만원 수준으로 올랐다. 부도심 개발의 중심인 용산 일대 상업지역에선 평당 1억원을 넘보는 매물까지 나왔다. 그럼에도 매물이 나오자마자 사람들이 몰려든다는 게 현지 중개업자의 전언이다. 뚝섬 일대 다세대주택 역시 평당 1,500만원을 훌쩍 넘어섰다.