4차 뉴타운 불확실성 높아 신중해야

 

4차 뉴타운 불확실성 높아 신중해야

 

투자 유의점…지방은 단기 투자 금물투자지역이 수도권과 지방이냐에 따라 신경써야할 게 다르다. 수도권에서 재개발은 투자 매력이 높은 편이다. 도심 주택공급 부족으로 집값 오름세가 쉽게 꺾이지 않을 전망에서 재개발 투자는 좋은 층의 새 집을 일반분양가격보다 값싸게 마련하는 방법이 될 수 있기 때문이다.

재개발 구역들 가운데 용적률 상향, 우수학교 설립 지원 등의 혜택을 받는 재정비지구의 전망이 밝다. 재정비지구 내에선 아직 개발계획의 윤곽이 잡혀 있지 않아 어느 곳의 투자성이 높을지 불확실하지만 이미 재개발예정구역으로 선정된 곳이 낫다. 보존되지 않고 확실히 개발될 지역인 데다 노후도가 심한 편이어서 다른 곳에 비해 먼저 개발될 가능성이 크기 때문이다.

재정비지구 안의 재건축지역은 피하는 게 좋다. 재건축 사업장은 용적률 상향 등의 건축기준 완화 혜택을 받지 못한다. 입주 후 개발이익의 일부를 부담금으로 물어야한다. 경기도지역 재정비지구 후보지에 재건축예정구역이 더러 있다.

다만 대지가 6평 이상이면 토지거래허가를 받아야해 실제로 거주하지 않고는 거래할 수 없다. 3년 이상 전 세대원이 거주해야 한다. 세입자가 있으면 임대기간이 끝난 뒤 들어가야한다.

거주할 생각이 없다면 허가제 대상이 아닌 6평 미만이나 재정비지구 이외 뉴타운 내 재개발구역이나 입지여건이 괜찮은 일반 재개발구역을 선택해야한다. 개별 단지로 개발되는 일반 재개발구역보단 대규모로 개발되는 뉴타운이 낫다.

아직 대상지 윤곽조차 잡히지 않은 서울지역 4차 뉴타운 투자는 신중해야한다. 기대감에 가격이 올랐다가 탈락할 경우 급락할 수 있기 때문이다. 4차 대상에 포함되더라도 노후도 등 개발요건에 맞지 않아 사업이 상당 기간 늦어질 수 있다. 입주권을 노린 다세대 등의 신축이 많은 곳은 노후도가 좋아져 사업에 불리하다.

입지여건 좋고 사업 빠른 곳 유리

지방은 용적률 규제가 수도권보다 덜하고 조합원 수가 적어 많은 일반분양수익을 기대할 수 있다. 서울의 재개발 용적률은 210% 정도이지만 지방에선 250% 이상이다. 대개 전체 건립가구수의 절반 이상이 일반분양분이다. 지분 가격도 비싸야 평당 500만원 이하로 투자부담이 덜하다.

하지만 당분간 주택시장에 청신호가 켜지기 어려울 것으로 보여 단기 투자는 금물이다. 미분양 해소 등의 조정기를 거쳐 시장이 활발해질 때 이후를 보고 투자해야한다. 재개발 요건이 수도권에 비해 덜 까다로워 사업지가 많아 재개발 공급과잉 우려도 있다.

지방 재정비지구도 수도권과 마찬가지로 강화된 토지거래허가제가 적용된다.

J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “지방에선 개발호재 등으로 집값이 오를 지역이거나 주택수요가 많은 지역 등 철저히 입지여건 위주로 대상을 골라야한다”고 말했다.

수도권이든 지방이든 재개발기본계획에서 사업단계가 빠른 지역의 재개발 속도가 빨라 유리하다.