미리가본 신도시예정지

 

미리가본 신도시예정지

뒤늦게 산 투자자 낭패 볼 수도

다음 달 정부가 수도권에 분당급 신도시 예정지를 발표할 것으로 알려진 가운데 신도시예정지로 부각된 지역의 부동산이 매일급등하고 있다.

이것은 좋은 방법이 절대로 아니다.

역대 모든 정권들이 신중한 발표를 하지 않은 국가시책마다 많은 예산이 불필요하게 투입되었고 국민들은 골탕을 먹었다. 대표적인 것이 김영삼정권의 금융실명제이다.

금융실명제를 하려면 쥐도새도 모르게 시행을 하였다면 모른다. 예정일이 누설되면서 금융기관과 기업들이 외화를 빼돌리는 사태가 벌어지고 외국투자가들도 투자자본을 회수하면서 며칠사이에 외화가 바닥이 나면서 외환위기를 불러와 국민들이 고통을 받았고 아직도 그때의 휴유증에 시달리고 있다.

그 후 계속된 정부의 신도시의 사전 발표로 인하여 부동산가격상승의 원인이 되었고 정부에서는 되려 국민들에게 부동산앙등의 책임을 돌려 세금폭탄의 정책을 써왔던 것이다.

 

신도시 예정지역을 보면

1.이제부터 정부가 발표하려고 하는 신도시예정지역을 살펴보자

건교부가 당초 예정대로 분당급 신도시를 ‘강남을 대체하는 분당급 규모’로 발표하여 일단경기 남부지역으로 입지가 좁혀지고 있다.

지금 신도시의 희망을 버리지 않는 일단 고양, 양주 등 대규모 택지개발을 추진중인 경기 북부는 입지가 조금 떨어지지만 역대 정부의신도시 발표통계를 본다면 마치 럭비공 같아서 포기할 단계는 아니다.

경기 남부지역에서는 용인지역의 모현·남사지구와 광주지역의 오포가 분당급 신도시도 가장 유력하다는 분석이 우세하다.

과천∼안양은 강남 접근성이 좋지만 분당급신도시에 해당하는 택지가 부족하다.

성남 서울공항은 자체부지(70만평)에 그린벨트와 군골프장인 남성대, 체육부대까지 합치면 300만∼500만평까지도 개발이 가능하지만 군부대 이전의 시간이 확정되지 않았고 확정되더라도 이전까지의 시간이 문제가 있어 가능성이 낮다.

하남은 위치가 뛰어나고 송파 등 강남권 접근성이 타지역보다 양호하지만 그린벨트와 백제 유적지라는 점이 단점이다.

신도시개발사업 중에 문화재가 발견되면 택지규모가 축소되거나 사업이 지연될 공산이 높기 때문이다.

 

부처 간 마찰 예상 등 문제점 많아

2. 문제점

이들 두 지역도 다른 지역과 마친가지로 환경 등 규제로 묶여 있어 향후 부처간 마찰이 빚어질 수도 있다. 용인 모현과 광주 오포는 수변구역과 수질보전특별대책지역으로 지정돼 있어 공동주택 건설이 제한된다. 수변구역은 오수 방류기준으로 10ppm이하여서 대규모 단지가 들어서지 못하고 수질보전특별대책지역은 연면적 800㎡이하의 공동주택만 지을 수 있게 돼 있다.

그러나 이들 지역이 하수처리구역으로 지정되면 이러한 규제에서 벗어나 공공주택을 지을 수 있다. 환경부 관계자는 “하수처리구역으로 지정되면 수변구역에서 해제가 되고 수질보전특별대책의 규제에서 예외가 된다”면서 “이렇게 되면 사실상 규모에 상관없이 주택을 지을 수 있다”고 말했다. 하수처리구역은 지자체장이 ‘하수정비 기본계획’을 수립해 환경부의 승인을 받으면 지정된다.

이와 함께 일부지역은 50㎡이상 택지조성이 제한되는 자연보전권역에 속해 있어 정책적 결단이 요구된다.

3. 강력한 투기조치대책

신도시후보지로 선정되더라도 각종 투기대책의 후속조치가 뒤따르기 때문에 상투잡는 투자자들은 낭패를 볼 확률이 높다.

건교부 고위 관계자는 “분당급 신도시 개발예정지와 주변지역에서 투기가 발생하는 것을 최대한 억제하기 위해 법적·행정적 수단을 총동원할 것”이라고 밝혔다.

이에 따라 신도시 발표와 동시에 토지거래허가구역, 주택ㆍ토지투기지역 지정과 건축 등 각종 개발행위 제한 등 투기책이 나올 전망이다.

예를 들면 검단신도시의 경우 신도시 발표후 급등했던 부동산값이 각종규제로 매수세가 받쳐주지 못해 가격이 단기간이 빠지기도 한 사실을 우리는 바라보았다.

 

신도시 투자는 신중하게 해야

4. 맺는말

필자는 조인스랜드 내가고수칼럼에서 “막차타고 우는 신도시투자자들”이란 칼럼을 개제하여 신도시남발의 문제점과 신도시투자에 신중을 기하여야 한다는 내용을 예고하였다.

정부는 천문학적인 예산을 투입하는 신도시조성을 자제하고 그 예산으로 구도시의 뉴타운 재개발, 재건축에 투자하여 낙후된 구도시와 죽어가는 상가를 살려야 할것이다.

위에 열거한 신도시후보지역의 예상은 우리전문가들도 장담을 하지 못하는 것은 앞서 1에서 설명한 내용의 정부발표가 마치 럭비공이 튀는 것과 같이 방향을 예측하지 못하는데에서 있다. 분명 전문가들이 예상한 지역은 검단신도시 발표 때와 같이 엉뚱한 지역이 될수도 있어 신중할 수밖에 없다.

그러나 우리는 역대정권들이 이러한 중대한 발표를 하기 전에 고위층에서 미리 매점매석하여놓고 발표한 사례를 잘 보아왔다.

이번에도 국세청과 건교부에서는 정부고위층과 담당부서 관계자들의 부동산투기동향과 금융이동상황을 국세청과 건교부에서 우리국민들에게 하는 수준정도라도 하여 발표해 준다면 신도시예정지역의 예측에 도움이 되지 않을까?