재건축 평형 배정 기준 논란

 

재건축 평형 배정 기준 논란

권리가액순 vs 소형평형의무비율 감안

재건축 조합원의 새 아파트 평형 배정이 논란을 일으키고 있다. 최근 과천3단지 재건축과 관련한 서울고등법원 판결에서 이제까지의 통상적인 방법을 뒤집는 판결이 나왔기 때문이다.

재판부는 새로 짓는 20평대 소형 평형에 기존 큰 평형 조합원도 배정하라고 판결했다. 전용면적 18평 이하를 전체 건립가구 중 일정한 비율로 짓도록 돼 있는 소형평형의무비율을 조합원들 사이에 고르게 적용해야한다는 것이다.

과천3단지는 기존 3110가구로 13평형 1500가구, 15평형 930가구, 17평형 680가구다. 새로 짓는 가구수는 3143가구로 25,26평형 798가구, 32,33평형 1678가구, 43평형 456가구, 211가구다.

과천시의 지구단위계획에 따라 전용 18평 이하의 20평대를 전체 건립가구수의 25%(786가구) 이상 지어야해 20평대가 798가구 들어선다.

가구수 늘지 않는 1대1 재건축에 논란

용적률 규제 등으로 가구수가 기존과 비슷해지면서 20평대의 배정이 문제가 됐다.

조합측은 조합원들의 신청을 받아 배정을 하고 모집가구수보다 신청자가 많은 경우는 대지지분 등을 감안한 권리가액에 따라 배정했다. 이 바람에 권리가액이 작은 기존 13평형 조합원들이 20평대를 받을 수밖에 없게 된 것.

하지만 법원은 조합원들의 뜻과 상관 없이 소형주택 의무비율 제도가 생기면서 이런 문제가 발생했기 때문에 소형의무비율의 부담을 조합원들이 공평하게 지는 게 ‘합리적’이라고 판결했다.

소평 평형 의무비율제도가 없다면 조합원들이 자신의 대지지분과 용적률에 따라 기존 13평형은 30평형, 15평형은 35평형, 17평형은 39평형으로 각각 배정돼 기존 평형과 새 평형간 비례관계가 유지된다.

그런데 소형평형의무비율제도로 인해 일부 조합원들은 용적률만큼 새 평형을 배정받지 못하게 됐다는 것이다.

기존 13평형 소유자는 본인의 의사에 반해 25,26평형에 강제로 배정되는 반면 기존 15,17평형 소유자는 최고 50평형까지 배정받을 수 있어 집 크기가 종전 2∼4평에서 25평까지 벌어져 불합리하다는 것이다.

법원은 기존 평형에 골고루 중소형의무비율 25%를 적용해 13평형 375가구(기존 1500가구의 25%), 15평형 232가구(기존 930가구의 25%), 17평형 170가구(기존 680가구의 25%)가 25, 26평형 몫이라고 설명했다.

조합측은 상고할 계획이어서 대법원의 최종판결이 남아있지만 이번 법원 판결에 대한 조합들의 반발이 거세다.

이번 판결대로 배정기준이 확정된다면 재건축 시장에 적지 않은 혼란을 가져오기 때문이다. 이미 입주를 한 단지를 비롯해 재건축을 추진 중인 단지 가운데 중소형평형비율을 모든 조합원에 골고루 적용한 경우가 없다.

재건축 단지의 조합원 평형배정 기준이 다소 불확실해 이번 논란의 배경이 됐다.

재건축 법령인 도시및 주거환경정비법시행령은 시·도조례나 조합원 전원이 동의한 기준에 따르도록 했다. 경기도 조례는 조합원의 종전 토지·건축물의 가액이나 면적을 기준으로 분양한다고 돼 있다.

과천3단지 조합은 조합원 희망을 최우선으로 하고 모집가구수보다 신청수가 많을 경우 권리가액 순으로 평형을 배정했다. 다른 재건축 조합도 마찬가지다.

법원, “소형평형의무비율 고르게 적용해야”

그런데 아파트 재건축의 경우엔 평형별로 권리가액이 같아 같은 권리가액의 조합원이 많다 보니 그동안 소형평형 배정을 둘러싼 논란이 끊이지 않았다. 현행 방식으로는 이에 대한 분명한 기준을 제시해주지 못한다. 조합들은 대개 현금 보상 등으로 갈등을 덮었다.

법원은 이번에 조례나 조합정관에서 별로 신경쓰지 않던 소형평형의무 비율에 주목해 권리가액 중심의 평형배정방식에 소형평형의무비율을 감안토록 한 것이다.

권리가액이 같은 조합원이 많은 상황에서 권리가액 순으로만 배정하는 것은 불합리하다는 설명이다.

업계는 이번 기회에 소형평형 배정을 둘러싼 재건축 단지들의 갈등을 풀 수 있는 명확한 기준이 나와야할 것으로 본다. 대법원의 최종 판결이 주목된다.

한편 재건축과 달리 재개발에선 소형평형 배정을 둘러싼 갈등이 생길 소지가 없다. 재개발에선 개별적으로 권리가액이 모두 다르기 때문이다.