재건축 소평평형 몸값 뛸듯

 

재건축 소평평형 몸값 뛸듯

서울고법 "과천주공3단지 13평에만 신축 소형 몰아준 건 부당"

재건축 투자의 패러다임을 완전히 바꾸는 판결이 나왔다고 매일경제신문이 21일자로 보도했다.

보도에 따르면 평형이 크면 재건축 후에도 큰 평형을 받는다는 게 기존 재건축 투자의 정석이었다.

그러나 최근 서울고등법원 민사8부는 단지 내 가장 큰 평형도 소형주택 의무비율에 따라 소형평형을 배정받는 게 옳다는 판결을 내려 파장이 일고 있다.

"소형배분 차별 없애라"

판결 대상이 된 아파트는 과천 주공 3단지. 13ㆍ15ㆍ17평형 등 3개 평형으로 구성된 아파트를 25~50평형까지 늘리기로 하고 현재 재건축 공사가 한창 진행중이다.

갈등의 씨앗은 소형 아파트 배정 문제. 조합은 785가구의 소형 아파트를 기존 13평형 소유주에게 691가구, 15평형 소유주에게 71가구, 17평형 소유주에게 23가구씩 배정했다. 13평형 소유주에게 소형을 거의 몰아준 셈이다.

그러나 재판부는 이 같은 평형 배정을 무효라고 판시했다.

재판부는 "기존에는 최대 4평이던 평형 차이가 재건축 후에는 최대 25평(2배) 차이가 난다"며 "(13평형 가구주들에게) 정당화할 수 없는 본질적인 차별을 초래한다"고 밝혔다.

재판부는 "17평형만 따로 재건축을 하면 17평형 가구주의 25%는 소형을 받게 되고 15평형만 따로 재건축을 해도 마찬가지"라며 "그런데도 13평형 가구주에게 소형을 집중 배정한 것은 비례의 원칙에 위배된다"고 덧붙였다.

합리적인 평형 배분 방식으로 재판부는 판결문에서 "종전 15평형 아파트 930가구는 그 25%의 비율로 소형 232가구를 추첨 등으로 배정받고 17평형 아파트 680가구도 같은 방식으로 소형 170가구를 배정받으면 문제를 해결할 수 있다"고 제시했다.

이렇게 하면 13ㆍ15ㆍ17평형 모두 같은 확률로 소형을 배정받게 된다. 결국 기존 평형이 크더라도 25%는 소형을 배정받게 되는 셈이다. 재판부는 대안으로 13ㆍ15ㆍ17평형 소유자들이 자유롭게 신축 아파트 평형을 신청하고 경쟁이 있으면 추첨으로 배정하는 방법을 제시했다.

큰 평형 인기는 떨어질 듯

이번 판결에 대해 황용천 해밀컨설팅 사장은 "재건축 투자의 패러다임을 완전히 바꾸는 판결"이라며 "대법원에서 같은 취지로 확정판결이 나온다면 파장이 엄청날 것"이라고 밝혔다.

황 사장은 "판결에 따르면 평형이 크더라도 재건축 후 소형을 받을 수 있게 되므로 큰 평형 인기는 떨어질 것 같다"고 내다봤다.

현재 재건축 후 소형평형 의무비율은 과천 주공3단지보다는 5%포인트 떨어진 20%. 건설교통부 관계자는 "300가구 이상 재건축시에는 전용 60㎡ 이하 소형은 20%, 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 40% 이상 지어야 한다"고 밝혔다.

판결 전만 해도 소형평형은 평형이 작은 아파트 소유주에게 배정하는 게 일반적이었다. 재건축 추진 아파트의 평형별 가격이 큰 차이를 보이는 것도 이 때문이다.

개포 주공3단지 최소 평형인 11평형은 6억250만원에 불과하지만 15평형은 11억7500만원이다. 평형 차이는 4평이지만 가격 차이는 무려 5억7250만원이다.

그러나 이번 판결의 취지가 대법원에서 확정되면 11평형과 15평형은 재건축 후에 소형평형을 배정받을 가능성이 같아진다.

결국 15평형 인기는 지금보다 떨어지고 11평형 인기는 올라갈 것이라는 결론이다.

일반분양 많은 단지 유리

일반분양 물량이 많은 단지는 이번 판결의 후폭풍에서 빠져 나갈 수 있을 것으로 예상된다. 소형평형을 일반분양 물량에 집중 배정하면 되기 때문이다. 또 늘어나는 용적률 중 25%만큼 지어야 하는 임대주택에 소형물량을 집중 배정하는 방법을 생각할 수 있다. 그러나 임대주택 40%는 중형으로 지어야 하기 때문에 한계가 있다.

한편 이번 판결로 재건축 사업은 더욱 위축될 것이라는 전망이 많다. 평형이 작더라도 재건축 후 큰 평형을 배정받겠다고 나서는 가구주들이 늘어날 것이기 때문이다. 이렇게 되면 큰 평형 소유자와 갈등을 피할 수 없게 된다.