<상반기 부동산 결산>민간 분양가상한제 부활

 

<상반기 부동산 결산>민간 분양가상한제 부활

① 제도개편…집값 안정 위해 부동산 제도 틀 크게 변해

올해 상반기는 작년 말부터 논의된 각종 집값안정 대책이 속속 마무리되면서 부동산 관련 제도의 틀이 크게 변했다.

1998년을 끝으로 사라졌던 민간주택에 대한 분양가 상한제를 부활시키기로 결정됐으며 청약제도도 30년만에 골격이 완전히 바뀌게 됐다.

이같은 제도 개선으로 작년까지 급등했던 부동산시장이 안정세로 접어들었으며 여기에다 분당급 신도시 발표 등 공급확대 정책까지 마련돼 장기적으로도 시장 안정의 기틀이 마련됐다.

분양가상한제 7년9개월만에 부활

공공주택에만 적용돼온 분양가 상한제를 민간주택에도 적용하는 방안이 진통끝에 4월 국회에서 통과됐다. 이에 따라 1999년부터 시행되고 있는 민간주택의 분양가 자율화는 9월부터는 종지부를 찍는다.

분양가 상한제가 시행되면 분양가는 지금에 비해 20% 안팎에서 떨어질 전망이다.

분양가는 택지비에다 기본형건축비, 가산비를 더해 결정하는 데 우선 택지비는 예외가 있지만 감정가를 원칙으로 하며 기본형건축비는 정부가 7월중 확정해 발표한다.

분양가 상한제와 함께 수도권 투기과열지구 등에서는 분양가 공시제도도 시행된다.

아울러 분양가 상한제가 적용되는 주택에 대해서는 10년 범위이내에서 전매가 제한돼 당첨된 주택을 일정기간은 매매할 수 없다.

청약제도 실수요자 위주로 개편

작년 초부터 논의됐던 청약제도 개편 방향이 마무리돼 1978년 도입된 청약제도가 9월부터 대대적으로 바뀌게 됐다.

개편 방안의 골자는 무주택기간이 길며 부양가족이 많고 청약통장 가입기간이 길수록 청약에서 유리해지도록 하는 것이다.

제도 개편에 따라 청약예금.부금 가입자들이 청약 가능한 전용면적 85㎡ 이하 민영주택(공공택지 포함)은 현행 추첨방식으로는 25%만 뽑고 나머지 75%는 가점제로 뽑는다.

또 청약예금 가입자들에게 공급되는 85㎡ 초과 주택은 공급주체에 상관없이 채권입찰제를 우선적용해 입찰금액이 큰 사람에게 우선권을 주되 금액이 같을 경우에는 가점제와 추첨제로 절반씩 뽑는다.

청약저축 가입자들을 위한 85㎡ 이하 공공주택의 청약방법은 현행대로 유지된다.

가점제가 도입되더라도 지역우선공급제도와 3자녀 이상 무주택 세대주, 국가유공자, 장애인, 철거민 등에 대한 특별공급제도는 현행대로 유지된다.

토지보상때 대토보상 도입키로

토지보상금이 부동산시장으로 다시 흘러들어 시장을 혼란시키는 것을 막기 위해 대토보상을 도입하는 방안이 확정됐다.

대토보상을 가능하게 하는 토지보상법 개정안은 현재 국회 통과절차가 진행중이다.

대토보상은 토지보상비를 현금이 아닌 '개발된 땅'으로 주는 것으로 이번 국회를 통과하면 7월부터 곧바로 시행된다.

정부는 또 대토보상과 별도로 이미 도입된 채권보상을 활성화하는 방안도 마련할 계획이다.

채권보상은 현재 부재지주가 1억원을 넘는 금액을 보상받을 경우 1억원초과분에 대해서만 의무화돼 있고 현지인은 희망할 경우에 채권보상을 받을 수 있다.

정부는 자발적인 채권보상을 확대하기 위해 채권보상때 적용되는 양도소득세 감면율(현재 15%)을 높이는 방안을 검토하고 있다. 또 대토보상때도 양도소득세 감면을 적용하고 채권장기보유시 인센티브를 주는 방안도 강구중이며 이달 말 또는 내달 초에 발표할 계획이다.

동탄2신도시 발표

작년 말 예고됐던 '분당급 신도시'로 동탄2신도시가 최종 확정됐다.

동탄2신도시는 이미 입주가 시작된 동탄1신도시와 경부고속도로를 사이에 두고 맞닿아 있으며 규모는 660만평이다. 동탄 2신도시에는 10만5천가구의 주택이 들어서 26만명을 수용하게 된다.

개발계획은 내년 2월까지 확정되며 첫 분양은 2010년 2월, 첫 입주는 2012년 9월로 각각 예정돼 있다.

동탄2신도시가 발표됨에 따라 참여정부에서는 신도시를 추가로 발표하지는 않을 전망이다.

동탄2신도시와 송파 등 2기신도시 10개에서 공급되는 물량은 총 59만구이다.

민간-공공 공동사업제 등도 도입

민간주택업체가 일정 정도의 택지를 확보하고도 알박기. 매도거부 등으로 인해 차질을 빚는 경우 공공과 손잡고 공동으로 사업을 추진할 수 있도록 택지개발촉진법이 개정돼 7월말부터 시행된다.

도시지역은 사업지가 1만㎡ 이상, 비도시지역은 3만㎡ 이상인 경우 적용된다.

공동사업을 민간이 제안할 경우에는 사업대상 토지를 50% 이상 확보해야 하며 공공이 제안할 경우에는 민간이 20% 이상만 확보한 상태에서 가능하다.

공동사업을 할 경우에는 전체 사업지의 30% 이상이 공공택지로 활용된다.
또 부동산개발업법 제정안이 만들어져 11월부터는 자본금 5억원이 안되면 부동산개발업자로 등록할 수 없다.

부동산개발업자로 등록하지 않으면 연면적 2천㎡이상의 건물을 지을 수 없다. 또 연간 기준으로 5천㎡이상의 건물을 지을 수 없으며 3천㎡ 이상(또는 연간 1만㎡ 이상)의 토지 개발사업도 할 수 없다.

정부는 부동산펀드를 조성해 연간 5만가구의 비축용 임대주택을 짓도록 하는 임대주택법 개정안도 마련했으나 국회 통과가 제대로 되지 않고 있어 실행에 옮겨질 지는 미지수이다.