<상반기 부동산 결산> 아파트 매매ㆍ전셋값 '안정'

 

<상반기 부동산 결산> 아파트 매매ㆍ전셋값 '안정'

②시장상황…정부 집값 안정대책 '약발'

올해 상반기 아파트값은 분양가 상한제, 주택담보대출 규제, 보유세 강화 등의 정부 정책이 효과를 보며 매매, 전세 모두 대체로 안정세를 보였다.

매매, 전셋값 모두 예년에 비해 상승폭이 큰 폭으로 감소했고, 재건축은 하락세로 돌아선 곳도 적지 않다.

하지만 재료가 있는 비강남권과 수도권은 국지적 상승세를 이어갔고, 분양시장은 분양가 상한제 시행을 앞두고 돈되는 곳만 몰리는 '쏠림 현상'이 심화됐다.

매매 약보합속 비강남권 약진

26일 부동산정보업체 조사에 따르면 올 상반기 서울 아파트 매매시장은 0.79% 올라 지난해 상반기(13.9%)에 비해 상승폭이 크게 감소했다.

지난해 연말부터 분양가 상한제 시행이 예고된데다 주택담보대출이 더욱 강화돼 신규 주택수요가 급감한 때문이다. 올해 종합부동산세 등 보유세 부담이 증가하며 고가 주택과 2주택 이상 보유 구매 욕구가 감소한 것도 한 원인이다.

이 때문에 지난해 두자릿수의 상승률을 보였던 강남(-1.26%), 서초(-0.59%), 송파구(-1.61%) 등 강남 3개구는 올 상반기 일제히 약세로 돌아섰고, 거래량도 크게 감소했다.

특히 재건축이 하락세를 주도해 지난해 같은 기간 19.64%나 올랐던 서울의 경우 올해는 4.19% 떨어졌고, 강남(-3.68%), 서초(-2.6%), 송파구(-4.92%)의 재건축도 일반 아파트에 비해 하락폭이 컸다.

강남권 재건축 단지는 4-5월께 종합부동산세 과세를 앞두고 시세보다 1억원 이상 빠진 급매물이 나와 소진된 후 최근들어 다소 강세를 보이고 있다.

반면 비강남권은 약진이 두드러졌다. 강북(6.13%), 노원(5.44%), 도봉(7.19%), 동대문(5.84%), 서대문(6.96%), 중랑(5.44%), 은평(4.68%), 중구(4.75%) 등은 작년 상반기에 비해 상승폭이 2-4배 이상으로 커졌다.

부동산114 김규정 차장은 "비강남권은 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제를 덜 받는데다 재개발(뉴타운) 사업에 대한 기대감, 강남권에 비해 상대적으로 덜 올랐다는 인식 때문에 실수요자들이 몰려 강세를 보였다"고 말했다.

신도시 매매값은 올 상반기 0.12%가 하락했다. 지난해 상반기 30%나 상승했던 산본은 올 상반기에 1.44% 떨어져 신도시중 낙폭이 가장 컸고, 지난해 판교신도시 분양 여파로 가격이 뛰었던 분당(-0.58%), 일산(-0.65%), 평촌(0.8%)도 일제히 보합 내지 하락했다.

수도권은 지난해 9.14%에서 올해는 2.39%로 상승폭이 줄어든 가운데 지난해 집값 상승폭이 가장 컸던 과천시가 5.57% 하락해 가장 많이 떨어졌다. 재건축 약세와 지난해 단기 급등에 따른 심리적 부담감이 작용한 것으로 보인다.

가평군(-3.55%), 고양시(-0.72%), 구리시(-0.9%), 용인시(0.47%), 의왕시(-0.23%), 성남시(-1.25%) 등도 하락했다.

반면 개발계획과 교통여건 개선 등의 호재가 있는 곳은 국지적 상승세가 이어졌다.

지난해 상반기 0.27% 떨어졌던 의정부시는 지난해 말 경원선 복선전철 개통 등에 힘입어 올 들어 15.49%나 올랐고, 지난해 12월 의정부-동두천을 잇는 경원선 복선전철 개통으로 동두천시(4.58%)도 많이 뛰었다.

전세 불안 예측 빗나가

올해 상반기 입주물량 감소로 전세시장이 불안할 것이라는 지난해 말의 예측과 달리 전세시장도 대체로 안정세를 보였다.

서울 2.42%, 수도권 2.99%, 신도시 0.89%로 지난해 같은 기간에 비해 상승폭이 절반 이상 감소했다.

이는 입주물량 감소에도 불구하고 잠실 주공 4단지, 화성 동탄신도시 시범단지 등 대규모 물량이 일시에 쏟아져 인근 지역 전셋값을 일시적으로 끌어내렸고, 지난해 쌍춘년에 이은 결혼수요 감소, 입시제도 변화로 인한 학군 수요 증발 등으로 안정세를 보인 것으로 풀이된다.

지난해 10.85%로 서울지역 최고 상승률을 기록했던 양천구는 올 상반기 1.59% 떨어져 하락폭이 가장 컸고 전통적인 학군 강세지역인 강남구(0.7%), 송파구(-0.28%)도 약보합세였다. 서초구만 재건축 이주 수요가 움직이며 3.69% 올랐다.

하지만 매매와 마찬가지로 전세도 강북은 상대적인 강세였다. 강북(5.07%), 구로(5.43%), 서대문(4.54%), 성북(4.74%), 중랑(3.69%), 중구(4.73%) 등은 지난해 같은 기간보다 상승폭이 높았거나 비슷했다.

수도권에서는 과천시가 매매값에 이어 전셋값도 6.91% 하락했고, 구리시(-0.32%), 남양주시(-0.77%), 가평군(-6.38%) 등도 약세였다.

분양시장은 '양극화' 심화

상반기 분양시장은 양극화가 두드러졌다. 지역별로는 수도권과 지방 아파트, 평형별로는 중소형과 대형 아파트간 청약 쏠림현상이 나타났다.

오는 9월 청약가점제 시행을 앞두고 상대적으로 청약가점이 낮은 신혼부부와 젊은 수요자들이 상반기 분양시장에 몰려, 수도권 중소형 평형의 분양이 호조를 보였다.

지난 3월 분양된 서울 고척동 '고척 2차 푸르지오'(24-42평형.일반분양 409가구)는 평균 23.67대 1의 경쟁률을 기록하며 무주택 및 1순위 청약에서 마감됐다.

삼성물산이 종암동에 분양한 '래미안 종암2차(25-43평형.305가구)도 1순위 청약에서 평균 26.2대 1의 경쟁률로 마감했으며, 33평형은 1순위 1가구 모집에 735명이 몰리기도 했다.

반면 대형 평형은 주택담보대출 규제로 돈줄이 막힌 데다 보유세 부담이 크게 늘어나 인기가 시들해졌다. 9월 분양가상한제 시행에 따라 상대적으로 분양가 부담이 커진 것도 대형 평형의 청약 경쟁률을 낮추는 데 한 몫을 했다.

평창동 '롯데캐슬 로잔'(66-85평형.112가구), 회현동 주상복합 '남산 플래티넘(53-92평형.236가구), 서초동 '서초 아트자이'(54-101평형.164가구) 등 대형 위주 새 아파트들이 된서리를 맞았다.

지방시장은 아파트 공사가 끝난 뒤에도 미분양되거나 입주가 되지 않는 곳이 늘어났다. 심지어 분양 초기 계약률이 10%에도 못미치는 단지들이 속출해 건설업체들의 자금난이 가중됐으며, 실제로 시공능력 57위인 중견건설업체 신일이 이달 중순 부도사태를 맞기도 했다.

그러나 상대적으로 시장 규제가 덜한 곳에는 어김없이 투기바람이 몰아쳤다. 지난 3월 송도국제도시에 코오롱건설이 분양한 오피스텔 '더프라우'는 현장 청약에서 1만5천여명이 몰려 청약자들이 뒤엉켜 넘어지는 사고가 발생했다.

투기과열지구임에도 불구하고 건축법상 업무시설에 속해 당첨 직후 분양권 전매가 가능하고 청약자격에도 제한이 없어 전매 차익을 꿈꾸는 사람들이 대거 몰려들었기 때문이다. 인터넷으로 다시 청약한 결과 최종 경쟁률이 4천855대 1을 넘었고 청약금만 5조원이 몰렸다.

정부는 제2의 '더프라우'가 나오지 않기 위해 최근 분양한 동탄신도시 오피스텔 '위버폴리스'에 대해서는 최초 계약일로부터 3개월간 전매를 금지하고 전매 횟수도 입주 때까지 2회로 제한하기도 했다.