연말 토지임대부 시범 계획 나올듯

 

연말 토지임대부 시범 계획 나올듯

구체화되지만 넘어야할 산 많아

한행수 대한주택공사 사장은 13일 기자간담회에서 “‘토지임대부 주택 분양’을 내년에 시범 실시하는 방안을 검토하고 있다”고 밝혔다.

전날 열린우리당이 반값 아파트 분양을 위한 특별법 제정을 추진하고 있다고 밝힌 데 이어 한 사장이 시범 실시 계획을 밝힘에 따라 ‘반값 아파트 분양’이 구체화하고 있는 것이다.

특히 한 사장은 이날 간담회에 앞서 이용섭 건설교통부장관을 만났고 청와대도 방문한 것으로 밝혀져 주공의 토지임대부 주택분양 시범 실시가 정부 차원의 결정인 것으로 분석된다. 그러나 한 사장은 이날 “토지임대부 주택이 마치 (집값을 떨어뜨릴 수 있는) ‘전가의 보도’인 양 거론되고 있지만 그렇지 않다”며 “다양한 주택공급방식의 하나로 분양주택과 임대주택의 중간 정도로 이해하면 될 것”이라고 말했다.

부동산 전문가들도 반값 아파트 분양이 본격적으로 이뤄지기 위해선 땅과 돈 문제를 해결해야 하는 등 넘어야 할 산이 적지 않다고 지적했다.

◆주공, 연말께 추진계획 결정=한 사장은 이날 “주공은 여러 가지 주택 공급 방안에 대한 연구를 꾸준히 해 왔으며 ‘토지임대부 분양’은 그 중 하나”라며 “이르면 연말께 구체적인 추진 방안과 분양 가구수, 지역 등이 결정될 것“이라고 말했다.

주공 내부에서는 토지임대부 분양을 적용할 단지로 경기 파주신도시와 충남 아산신도시 등을 유력하게 꼽고 있다. 내년에 주공이 분양할 계획인 아파트단지 중 규모가 큰 곳들이다. 특히 상징성이나 파급효과 등을 고려했을 때 수도권에 있는 파주신도시가 더 유력한 후보지로 떠오르고 있다.

주공은 내년의 경우 해당 지역의 일부 아파트에 대해서만 토지임대부 분양을 적용할 방침인 것으로 알려졌다. 당초 주공이 토지임대부 분양 대상으로 시뮬레이션 작업을 했던 송파 신도시의 경우 분양 시점이 2009년으로 내년 시범 실시 대상으로 적합치 않다.

주공이 토지임대부 분양을 검토한 것은 이번이 처음이 아니다. 지난해 8월 주공 부설 주택도시연구원은 ‘공영개발 확대와 토지 및 주택공급 방식의 다양화’라는 제목의 보고서에서 ‘토지임대부 주택’방식을 정책대안으로 제시했고 주공이 이를 청와대에 보고했었다.

한 사장은 지난해 말에도 “토지임대부 분양을 도입하면 분양가가 크게 떨어질 수 있다”며 “특히 수도권 분양아파트는 지방에 비해 땅값 비중이 커 이 제도 도입을 통한 분양가 인하효과가 클 것”이라고 말했었다.

◆내년 초 정부 방침 나올듯=주공의 반값 아파트 추진과 관련, 건설교통부 박선호 주택정책팀장은 “변양균 청와대 정책실장이 밝힌 것처럼 토지임대부 분양을 포함한 분양가 인하 방안을 내년 1월 이전에 결정할 것”이라며 “다만 주공의 시범실시 계획에 대해선 지금 언급하기 어렵다”고 말했다. 김태호 신도시개발팀장도 “주공의 계획에 대해선 들은 바 없다”고 말했다.

이와 관련, 한 사장은 이날 시범실시 계획을 밝히기 전 청와대ㆍ건교부와 긴밀한 협의를 한 것으로 알려졌다. 한 사장은 이 문제로 노무현 대통령도 여러 차례 만난 것으로 전해졌다. 한 사장은 노 대통령의 부산상고 선배로 열린우리당의 재정위원장을 역임했으며 건교부 장관 하마평에도 여러 차례 올랐다.

이에 앞서 열린우리당 부동산특위는 ‘공공주택 공급 촉진을 위한 특별법’을 제정하겠다고 밝혔다. 이 법안은 한나라당이 제시한 토지임대부 분양, 같은 당 이계안 의원이 발의한 환매조건부 분양 등을 망라하고 있다.

이처럼 여야가 한 목소리로 반값 아파트 분양을 추진하고 있는 상황인데다 주공이 시범 실시 계획까지 밝히고 나섰기 때문에 반값 아파트 분양 계획은 조만간 어떤 내용으로든 확정될 전망이다.

◆넘어야 할 난관 많아=비록 토지에 대한 소유권은 없지만 토지비가 분양가에 포함되지 않아 크게 싸진 반값 아파트가 나오면 주택시장은 큰 변화를 겪을 전망이다. 홍준표 한나라당 의원은 “공공기관의 주택물량만 반값 아파트로 내놓더라도 민간 아파트의 분양가 인하 효과까지 있을 것”이라고 말했다.

하지만 같은 택지지구 내에서 일부에만 토지임대부 분양이 도입되면 효과가 떨어질 것이란 주장도 있다. 토지정의시민연대 남기업 사무처장은 “같은 지구 내에서 토지까지 분양한 일반 아파트의 가격이 오른다면 토지임대부 분양 아파트 주민들은 임대료를 낮춰 달라거나 전매 제한을 풀어달라는 요구를 해올 수 있다”며 “주공의 계획처럼 일부에만 토지임대부 분양을 적용해선 곤란하다”고 주장했다.

지역 선정도 고민거리다. 사실 서울과 경기도의 핵심지역에 반값 아파트가 나와야 효과가 크다. 하지만 이 경우 주공ㆍ토공 등 공공기관의 토지매입비용이 천문학적으로 커진다. 한나라당은 연기금의 투자, 열린우리당은 종합부동산세의 목적세 전환 등을 대안으로 제시했지만 명쾌한 해법은 아니라는 게 시장의 평가다.

또 반값 아파트를 분양하기 위해선 용적률을 높여야 한다. 하지만 일반 아파트에서도 용적률을 400∼500%로 높이면 분양가 인하의 효과를 낼 수 있기 때문에 굳이 토지 소유권이 없는 반값 아파트가 필요하냐는 지적도 나오고 있다.

◆업계 취지는 '환영', 효과는 '의문' = 건설.부동산업계는 토지임대부 주택의 도입 취지는 원칙적으로 찬성하지만 효과는 반신반의하고 있다.

건국대 고성수 교수는 "주택 공급의 다양화 차원에서 해볼만한 문제지만 정부 취지대로 아파트를 싸게 분양해 주변 집값을 낮추려면 막대한 물량이 공급돼야 가능한 일"이라며 "오히려 특정지역에 소량만 공급한다면 집값은 못잡고 투기만 재연할 수도 있다"고 말했다.

건설산업연구원 김현아 박사는 "재정 때문에 공급물량은 소량이 될 수밖에 없고, 제도가 일반화하긴 어려울 것"이라고 말했다.

토지 매입에 필요한 정부 재정 투입의 정당성도 논란거리가 될 전망이다. 기존 국민임대주택 정책과 상충되는 부분도 있다.

삼성경제연소 박재룡 수석연구원은 "분양가 반값을 만들기 위한 땅값은 결국 국민이 채워줘야 하지만 반값(건축비)이라도 낼 수 있는 사람에게 정부 재정을 투입해서 주택 마련을 도와줘야 하는 지 의문"이라며 "오히려 저소득층을 위한 임대주택을 늘리고 품질을 높이는 방법이 나을 수도 있다"고 말했다.

◆환매ㆍ토지임대부 어떻게 다르나=주공이 지난해 청와대에 보고한 토지임대 분양과 홍준표 한나라당 의원의 발의안은 거의 비슷하다. 임대기간, 전매 허용 시점 등에서 다소 차이가 있을 뿐이다.

하지만 이계안 열린우리당 의원이 발의한 환매조건부 분양은 토지임대부 분양과는 성격이 다르다.

토지임대부 분양은 토지의 소유권을 인정하지 않고 건물의 소유권만 인정한다. 환매조건부 분양은 토지와 건물에 대한 소유권을 모두 인정한다. 이것만 보면 일반 분양과 차이가 없다. 대신 토지를 조성원가로 공급하고, 분양원가 공개 등을 통해 건축비를 낮춰 분양가 인하 효과를 얻는다.

두 방안의 가장 큰 차이점은 일정 임대기간이 지난 후에 되파는 게 가능한지 여부다. 홍 의원의 발의안은 10년 임대가 끝난 뒤에는 전매를 허용하도록 했다. 홍 의원은 “분양 대상자인 무주택자, 1가구 1주택자는 실수요자이기 때문에 전매 기회를 주는 게 바람직하다”고 주장했다.

반면 환매조건부 분양에선 주택에 대한 모든 권리가 인정된다. 하지만 팔 경우엔 주공 등 공공기관에만 되팔아야 한다. 전매를 통한 시세차익을 막아둔 것이다.

이 때문에 토지임대부 분양은 또다른 투기 대상이 될 것이라는 지적을, 환매조건부 분양은 임대주택과 다를 바가 없다는 지적을 각각 받고 있다.

공공기관의 재정 부담은 공공기관이 토지 소유권을 가진 토지임대부 분양이 환매조건부 분양보다 훨씬 크다.