저층재건축ㆍ재개발 ‘치명타’

 

저층재건축ㆍ재개발 ‘치명타’

상한제 민간택지 확대파장…일부지역만 적용될듯

내년이나 내후년부터 민간택지에도 분양가상한제를 시행하기로 정부와 여당이 최근 합의했다. 현재는 공공택지에 시행되던 분양가상한제를 민간택지에 확대하겠다는 원칙에 대해서만 합의됐을 뿐 세부 기준은 정해지지 않았다.

민간택지 분양가 상한제 확대 실시의 의미는 분양가를 ‘시장가격’(주변 시세)이 아닌 ‘원가’를 기준으로 책정하겠다는 것이다. 이 같은 정책 변화에는 그동안 집값이 원가보다 지나치게 높게 올랐다는 인식이 바탕에 깔려 있다.

분양가상한제는 이미 공공택지에서 시행 중이고 민간택지에서도 실시된 경험이 있기 때문에 이를 근거로 민간택지 분양가상한제 시행 쟁점과 여파 등을 알아본다.

택지비 기준…구입가격이냐 감정평가가격이냐

분양가상한제는 1989년부터 실시된 원가연동제다. 용어상으로는 분양가상한제보다 원가연동제가 맞는 말이다. 택지와 건축 원가에 맞춰 분양가를 매기도록 하는 제도이기 때문이다. 분양가상한제란 원가연동제 도입 이전 택지비ㆍ건축비 등의 구분 없이 일정한 가격 이하로 가격을 매기도록 한 행정지도 가격에 더 어울리는 말이다.

분양가상한제는 크게 택지비와 건축비로 나눠 분양가를 책정하는 시스템인데 택지비는 땅 구입 원가, 대지조정비 등 아파트를 짓는 데 필요한 땅을 마련하는 데 드는 실제 비용이다. 건축비는 공사비와 관련 각종 비용, 여기에 적당한 이윤이 포함된 금액을 말한다. 택지비는 실비이고 건축비에는 업체 이윤이 포함돼 있는 것이다.

현재 공공택지 분양가상한제에선 택지비는 택지공급가격에 금융비용 등을 합친 가격으로 매겨진다. 대규모로 같은 조건으로 한꺼번에 조성되는 공공택지에선 택지비가 비슷할 수밖에 없다.

택지가 한꺼번에 같은 조건으로 공급되지 않는 민간택지에선 어떻게 해야 하나. 과거 원가연동제 땐 한국감정원과 감정평가업자가 평가한 금액으로 정해졌다. 업체 측의 구입가격은 무시됐다.

앞으로 민간택지에 도입될 분양가상한제는 택지비 기준을 감정평가금액보단 업체 측의 구입가격을 기준으로 할 것 같다. 그동안 땅값이 많이 올라 구입 시기와 비슷한 지역에서도 구체적인 위치에 따라 땅값 차이가 커 감정평가금액과 실제 가격과 차이가 나기 때문이다. 분양가상한제에서 택지비 책정 원칙이 ‘원가’라는 점에서도 그렇다.

다만 재건축이나 재개발처럼 땅을 새로 구입하는 게 아니라 이미 있는 땅을 갖고 사업하는 경우엔 감정평가에 의존할 수밖에 없다. 시세는 들쭉날쭉하고 이미 집이 들어선 지역이어서 땅만 거래되지 않기 때문에 땅 시세를 알기 힘들기도 하다.

건축비는 현행 분양가 상한제에 정부가 매년 고시하도록 돼 있어 적용에 별다른 문제는 없다. 현행 건축비는 바뀔 가능성이 있다. 분양가상한제 도입으로 품질저하 비판이 높아질 것이어서 보완책으로 건축비를 높일 수 있기 때문이다. 중대형 평형에 적용되는 건축비는 크기 등에 따라 더 세분화될 수도 있다.

 

▲분양가 상한제가 실시되면 일반 분양 수익을 조합원에게 나눠주는 재건축과    재개발 사업이 큰 타격을 받을 것 같다.

적용 대상은…일부 지역, 중대형엔 채권입찰제 보완될 듯

민간택지에 적용하는 분양가 상한제는 분양가가 높아 기존 주택시장을 자극한다는 인식에서 나온 대책이기 때문에 전국을 대상으로 하기보다 일부 지역을 대상으로 할 것으로 보인다. 89년 원가연동제가 도입됐을 때도 서울과 지방 일부에 시행됐다. 투기과열지구나 주택투기지역 등이 대상이 될 수 있다.

다만 이들 지역은 분양가 문제가 심각하지 않은 지방도 포함돼 있고 지정과 해제가 용이하다는 문제가 있다. 수도권이나 수도권 과밀억제권역 등 좀더 대상이 잘 안 바뀌는 지역이 될 가능성도 있다.

주택 규모로는 중소형, 중대형을 망라한 전 평형에 시행될 것으로 예상된다. 공공택지 분양가상한제도 전 평형을 대상으로 한다.

과거 분양가연동제나 현 공공택지 분양가상한제와 마찬가지로 중대형 평형은 채권입찰제가 보완대책으로 도입될 가능성이 크다. 무주택자를 겨냥한 중소형은 값싸게 공급하자는 취지에서 시세를 아예 무시하고 분양가상한제로 싸게 공급하고, 중대형은 시장가격을 반영해 당첨자의 이익을 국가가 일부 가져가겠다고 할 것이다. 중대형 채권입찰제는 시세와 분양가 차액 일부가 국가 주머니에 들어가기 때문에 정부로서도 마다할 이유가 없다.

적용 여부가 애매한 게 주상복합이다. 주상복합아파트도 일반 아파트처럼 청약과 전매제한을 같이 받는다. 분양가산정방식은 달라 공공택지에서도 분양가가 자율화돼 있다. 택지가 일반 아파트 용지처럼 감정가격 이하로 공급되는 게 아니라 경쟁입찰로 공급되기 때문이다.

하지만 민간택지뿐 아니라 공공택지에서 주상복합도 분양가상한제 적용 가능성을 배제할 수 없다. 11ㆍ15 부동산대책으로 주상복합 규제가 완화돼 공급이 크게 늘어날 것으로 보이는데 일반 아파트에 비해 가격이 비싸 주변 집값을 자극할 여지가 많아졌기 때문이다. 택지가 입찰로 공급되더라도 공급금액을 인정해주면 된다.

적용 시점은 관련 제도 도입 이후 사업승인 신청분부터 적용될 것으로 보인다. 공공택지 분양가상한제 적용 기준 시점이 사업승인 신청이었다.

파장은…재개발ㆍ재건축 ‘치명타’될 수도

과거 원가연동제 방식이나 현행 분양가상한제가 그대로 적용된다면 재개발ㆍ재건축이 크게 위축될 가능성이 크다.

주민들이 재개발ㆍ재건축을 적극적으로 추진하는 이유는 높은 주변 시세를 기준으로 일반분양해 수익을 늘리는 대신 자신들은 원가 수준으로 싸게 새 집을 가질 수 있기 때문이다. 시세가 높은 지역에서 더욱 활발한 이유다.

일반분양분의 가격이 분양가상한제로 매겨지면 분양가가 20∼30% 내려갈 것으로 보이고 일반분양수익은 시세와 분양가상한제 가격간 차액만큼 줄어든다.

예를 들어 분양가상한제가 적용되지 않는 강동구 고덕1단지를 보면 후분양으로 2008년 이후나 분양가능하지만 현재 기준으로 분양가를 평당 2300만원 정도는 매길 수 있다. 현 시세는 34평형이 8억∼9억5000만원선이다.

분양가상한제로 하면 택지비 평당 1300만원, 건축비 500만원 등 평당 1800만원 이하로 매겨지게 된다. 택지비 기준은 올해 조합원들의 권리가액 평가를 위해 계산된 땅값 감정평가금액으로 잡았다. 이 금액은 조합원 분양가와 비슷하다. 가구당 일반분양수익이 20% 넘게 줄어들게 된다.

일반분양분이 많은 사업장의 타격이 더 크다. 용적률 상승 폭이 큰 사업장으로 일반분양분이 전체 건립가구수의 절반 정도인 재개발이 재건축보다 더 크게 영향받는다.

분양가상한제 도입 전 사업승인을 신청하기 어려운 2차 뉴타운 내 재개발 구역 상당수와 모든 3차 뉴타운지역 도시재정비촉진지구들이 상한제 영향권에 들 것으로 보인다.

재건축은 저층의 타격이 크고 중층 단지들은 용적률 증가나 일반분양분이 거의 없어 타격이 적다.

저층 재건축 단지로는 개포주공단지들이 대상이 될 것 같다. 개포주공단지들은 저층이지만 용적률 증가가 많지 않아 일반분양분이 적어 타격은 크지 않을 것으로 보인다. 고덕지구와 둔촌주공, 가락시영 등은 내년 사업승인을 신청해 피해갈 수 있을 것으로 보인다.

일부에선 현행 분양가상한제 방식이 그대로 도입된다면 사업을 하기 어려운 것 아니냐는 우려도 나온다. 때문에 정부가 도심 주택공급 확대와 개발을 위해 재개발을 적극 지원하는 입장이어서 조합원들의 수익성을 어느 정도 보장해줄 수 있는 보완책을 내놓지 않겠느냐는 기대도 있다.