한남 및 성수뉴타운 예정지 심층비교분석 (下)

 

한남 및 성수뉴타운 예정지 심층비교분석 (下)

유턴프로젝트 중심축 자세히 들여다보기

⑥ 네임벨류와 강남의 접근성 - 한남동 프리미엄과 압구정ㆍ청담 프리미엄

 

한남뉴타운과 성수뉴타운의 자체 네임벨류(동네이름의 인식 가치)에선 한남뉴타운이 우위에 있다.

 

전통적 부촌아파트단지로 각인되어 있는 동부이촌동의 연장선으로서 한남동, 이태원동, 동빙고동, 보광동의 네임벨류는 그 동네이름 만으로도 인지도와 선호도가 굉장히 높다.
이에 반해 성수뉴타운은 오랫동안 노후화된 공장집결지의 이미지로 인해 한남뉴타운에 비해 자체 이름값은 떨어진다.

하지만 학군으로 대표되는 강남의 접근성에 대한 가치는 오히려 성수뉴타운 쪽이 앞선다.

 

반포대교와 한남대교 북단에 위치하여 잠원, 반포와 마주보고 있는 한남뉴타운에 비해 성수대교와 영동대교 북단의 성수뉴타운은 한강을 사이에 두고 압구정, 청담동과 마주보고 있다.

다리만 건너면 압구정, 청담동이라는 사실은, 하나의 새로운 신도시 개념의 뉴타운사업방식으로 접근해 볼때 미래가치가 얼마나 높은지를 단적으로 알 수 있는 표본인 것이다.

이는 아파트 시세의 또다른 커다란 요소인 학군과 직결되어 있는 중요한 사항이기도 하다.

 

이번 학군조정 방침에 따라 성수동은 성수대교, 영동대교를 건너기만 하면 바로 연결되는 강남중 에서도 엑기스 학군의 다이렉트 수혜지역으로 급부상함과 동시에 분당연장선 개통 후(2010년 초 개통예정) 압구정, 청담의 학군을 역하나 사이로 이용할 수 있는 플러스 프리미엄 요소까지 가지고 있는 지역이다.

정리하자면 한남뉴타운은 자체 네임벨류에서 앞서고 있고 성수뉴타운은 강남의 접근성 면에서 우위에 있다. 다만, 이것은 약간의 차이가 있을 뿐, 미래가치를 예측하는 종합데이터의 기준으로 볼때 똑같이 최고점수를 받고 있는 지역임에는 틀림이 없다.

⑦ 아파트 시공여건 - 구릉지와 평지

아파트 시공여건은 준공속도를 가늠할 수 있는 기준이 되는 요소로서 사업속도와 밀접한 관련이 있다. 재개발 투자의 기본원칙에도 '평지를 선택하라'라는 부분이 있는데 그만큼 평지라는 것은 아파트와 기반시설의 체계적인 설계가 용이하고 준공시간을 단축할 수 있는 요체크메리트인 것이다.

한남뉴타운은 강변구역에서 남산쪽으로 올라갈수록 경사가 있는 것을 확인 할 수 있으며 아파트 건립에 큰 지장을 초래할 정도는 아니지만 성수동과 비교했을때 아파트 시공여건면에서는 다소 뒤떨어진다.

반면 성수뉴타운은 모든 구역이 전부 경사가 하나도 없는 평지로 구성되어 있어 기반시설과 아파트 시공여건에서 최적의 조건을 갖추고 있는 지역이다.

 

특히 강북재개발에서 이러한 평지만으로 구성된 지역은 극히 드물며, 평지는 관리처분시점에서도 위력을 발휘하여 더욱 높은 권리가액를 평가받을 수 있는 종합선물세트의 성격을 띄고 있다.

⑧ 사업속도 - 용적률 줄다리기와 촉진지구지정 시기

사업속도를 좌우하는 가장 중요한 요소는 객관적이고 물리적인 요소보다도 주관적인 요소인 주민동의율과 참여도, 서울시 방침과 지역조합원의 불협화음 및 화합의 정도라 할 수 있다.

재개발사업을 수년간 지연시키는 가장 큰 요소가 바로 이것이기 때문이다.

2006년 10월 19일, 도시재정비촉진지구로 지정된 한남뉴타운의 사업속도 예측의 가장 큰 관건은 수년간 지속되어 온 용적률 줄다리기가 언제쯤 끝나는가에 있다고 해도 과언이 아니다.

 

즉, 사업의 기틀이 되는 촉진지구기본계획을 내년안으로 수립하여 주민동의율과 참여도가 그 어느 뉴타운지역보다 높다는 것을 앞세워 다음 단계인 조합설립인가로 얼마만큼 빨리 넘어갈 수 있느냐에 포인트가 있다.

반면 성수뉴타운의 사업속도의 핵심은 내년 상반기에 전격적으로 도시재정비촉진지구로 지정을 받을 수 있느냐에 있다.

 

여기서 꼭 알아두어야 할 사항은 수개의 지역에서 신청을 받아 몇개의 지역을 선정하는 방식이 아닌 해당 요건만 충족하면 한남뉴타운이 그랬듯 바로바로 그때그때 지정을 해주는 방식이라는 것이다.

 

이러한 촉진지구방식의 성격과 언론보도는 물론 구청의 태도 및 현장정보 등으로 미루어 볼때 촉진지구지정은 기정사실화 되어 있지만 아직까지 확정발표 전이기 때문에 성수뉴타운의 가장 중요한 시기는 아마도 내년 3월~6월 사이가 될 것이다.

 

하지만 한남뉴타운과는 다르게 성수뉴타운은 서울시 개발의지 자체가 초고층 타워형아파트 예정지이고 서울시와 조합원간의 용적률의 줄다리기가 필요없다는 점과 똑같이 주민동의율 및 참여도가 높다는 점을 미루어 볼때 사업속도 오차의 편차가 훨씬 덜한 또다른 장점을 가지고 있다.

한남뉴타운과 성수뉴타운예정지, 두 지역 모두 똑같은 도시재정비촉진지구사업의 형태로 진행되어 입주시기는 2012년 전후로 관측된다.

⑨ 접근방식과 현 시세 - 현재 토지거래허가제적용 유무와 시세의 차이점

현재 한남뉴타운의 조합원이 되려면 토지거래허가를 받아야한다.
(거의 대부분의 주택이 대지6평 이상이기 때문에)

주택이 없거나 처분하려는 자에 한하여 실거주를 필하여야 하는 까다로운 사항 때문에 촉진지구 지정이후 매수포지션은 숨죽여 지켜보고 있는 반면 매도포지션의 호가는 지속되고 있는 실정이다.

 

하지만 성수뉴타운은 아직까지는 모든 거래에 대하여 제한사항이 없다. 즉, 주택소유여부와 실거주요건 등과 무관하게 전세를 놓으며 탄력적으로 운영할 수 있는 커다란 틈새적 투자메리트가 있다.

현 시세는 한남뉴타운이 조금 더 비싼편이지만 성수뉴타운이 예정대로 내년에 전격적으로 촉진지구로 지정을 받는다면 그 이후 시세는 같아지거나 오히려 용적률과 조합원수치 등 현장데이터 면에서 우위에 있는 성수뉴타운의 지분시세가 더 비싸질 것으로 분석된다.

⑩ 미래가치 (입주후 아파트 가격) - 아파트 평당가 5천만원 시대의 선두주자

부동산포털사이트 및 전문가들이 예측하는 2012년 입주를 가정한 한남뉴타운과 성수뉴타운예정지의 미래가치는 30평형대 평당 5천만원, 40평이상의 대형평수는 평당 6천만원이었다.

 

이 가격은 부동산정책 및 규제와는 무관하게 상승하는 희소성 있는 최고의 입지조건의 타워형아파트 가격상승분과 인근아파트단지의 현시세를 고려한 것으로 나름대로의 신뢰성을 지니고 있다.

1년전, 한남뉴타운과 성수뉴타운의 소형지분 시세가 대지지분 평당 3천만원~4천만원이었을 당시 '너무 올랐다', '지금들어가기에는 너무 늦었다'라는 의견이 지배적이었다.

 

하지만 정확히 1년이 지난 지금, 한남뉴타운의 소형지분은 평당 5천만원~7천만원의 시세이며, 성수뉴타운 또한 평당 5천만원을 상회하고 있는 실정이다.

한남뉴타운과 성수뉴타운예정지 모두 재개발 초기단계에 머물러 있다. 입주후 아파트 가격으로 대변되는 미래가치면에서 독보적인 위치에 있는 이 두 지역은, 조합원간의 동호수추첨 단계인 관리처분시점이 되면 소형지분의 평당 매매가는 1억원을 상회할 것이라 단언한다.

 

필자가 1년전 '소형지분 평당매매가 6천만원~7천만원의 현실이 곧 도래할 것이다'라고 외쳤을때 대부분의 사람들은 쉽게 받아들이지 못하였다.

하지만 그것은... 단순한 필자의 외침으로 그치지 않고 현실로 그대로 드러났다. 그 타고난 입지조건이 변하지 않는 한, 유턴프로젝트의 중심축인 한남과 성수는 규제와 정책이 난무하는 현 규제시장의 그린벨트지역으로서 변하지 않는 넘버원 주거환경을 앞세워 특별법 적용지역으로 일컬어 지는 도시재정비촉진지구 사업의 인허가절차가 진행됨에 따라 조금씩 조금씩 우리앞으로 성큼성큼 다가올 것이다.